Categorías
Business Economy Real Estate

Lo que se espera del sector en el 2019

2019 cover

 

Después de todo lo llovido durante el periodo de crisis, ya llevamos al menos cuatro años en los que los signos de recuperación del sector inmobiliario han sido más que evidentes, a través de números tan reveladores como las más de 500.000 viviendas vendidas a lo largo del pasado año 2018.

Para este 2019 se espera que esas cifras se consoliden, dentro de lo que se supone va a ser la culminación del ciclo económico expansivo en el que nos encontramos, pasando a una fase de crecimiento de la economía más moderado, tal y como ya adelantábamos en este otro artículo escrito hace unos meses titulado «El mejor momento para vender es ya». Partiendo de que como ya se explicaba en el mismo, lo que realmente marca la marcha del sector es la disponibilidad de renta de las familias.

En ese sentido, hasta final de este año o incluso principios del 2020, parece que nos encontramos ante un escenario muy parecido a lo que ha sido el último año y medio. Eso si, hay ciertos eventos que indudablemente podrían perturbar esta senda, por lo que habrá que seguirlos de cerca.

A continuación, vamos a repasar algunos de ellos:

Martillo LAU

LEY HIPOTECARIA

Se espera que para finales de marzo o principios de abril, se apruebe definitivamente la nueva Ley Hipotecaria. Especialmente merece atención el reparto de gastos de constitución de las hipotecas. De hecho, tras la polémica sentencia del Tribunal Supremo sobre el Impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) en el mes de octubre, se paralizaron prácticamente todas las hipotecas que había en curso.

SUBIDA DE TIPOS POR PARTE DEL BCE

Como decíamos en el preámbulo del artículo, quizás el factor más determinante de la marcha del sector es el acceso al crédito. Las políticas expansivas llevadas a cabo hasta ahora por el BCE (Banco Central Europeo), han provocado que nos movamos en un escenario de tipos de interés negativos. Según ha anunciado el organismo, tiene previsto mantener esta política hasta el próximo verano. A partir de esa fecha, habrá que ver como afecta al mercado de las hipotecas una subida de los tipos de interés.

LIMITACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER

Algunos partidos políticos están demandando que se ponga coto al precio del alquiler, en especial en las grandes ciudades. Esta limitación en los precios -como todo intervencionismo en cualquiera de sus formas sobre el libre mercado-, podría provocar un desequilibrio entre oferta y demanda, haciendo que muchas personas que han invertido en vivienda con este fin, busquen otra salida a su inversión. Especialmente sensibles a este hecho podrían ser los inversores extranjeros.

«NUEVO» (POR LLAMARLO DE ALGUNA FORMA) PLAN DE VIVIENDA

En los recien presentados PGE (Presupuestos Generales del Estado), se ha incluído una partida de más de 600 millones de euros destinados a política de vivienda; aunque la mayoría van destinados al fomento del alquiler y a la regeneración urbana y rural. Y claro, dicho así… no sabemos si se trata de construcción de nuevas viviendas, rehabilitacón de las ya existentes, ayudas para el acceso a las mismas… y por tanto, no se podrán sacar conclusiones en ese sentido hasto no estar aprobado dicho plan.

ESTAMOS EN AÑO ELECTORAL

El 2019 va a ser año electoral, ya que hay elecciones municipales y autonómicas. Y como es sabido, las compentencias en materia urbanística le corresponden a las Comunidades Autónomas. Sin ánimo de entrar en política, cada partido tiene su propio criterio en lo que se refiere a modelos de planeamiento y ordenación del territorio; por lo que muchos de los planes actualmente en desarrollo, podrían verse alterados dependiendo del signo político de sus próximos gobiernos.

 

Diseño sin título

 

Así las cosas, lo que se espera para este año es una moderación de los precios de la vivienda, y una consolidación del número de operaciones registradas en los dos últimos años; manteniéndonos en el entorno de las 500.000 compraventas -según los últimos datos publicados por el INE-. No obstante, todos los factores aquí mencionados invitan a ser prudentes dentro del marco de optimismo que se respira actualmente; ya que el sector inmobiliario es muy sensible a cualquier vaivén que se produzca dentro del mercado.

Categorías
Economy Legal Real Estate

Cambios (vueltra atrás) en los contratos de alquiler

Hace unos días se publicaba en el BOE un nuevo Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en materia de vivienda y alquiler, que viene a complementar al «intento fallido» del Real Decreto-ley 20/2018 de 14 de diciembre, que finalmente no fué convalidado en el Congreso, y por tanto todo lo anunciado en el mismo había quedado en una especie de «limbo normativo». Ambos han establecido algunos cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal. Principalmente en lo que se refiere a la duración de los contratos, garantía o fianzas, etc. Y también en lo referente a los apartamentos turísticos y su regulación dentro de las Comunidades de Propietarios. Por tanto, seas arredantario, arrendador o simplemente lleves gestión de alquiler turístico, este artículo te interesa.

 

Ley alquiler cover

 

A continuación vamos a realizar un resumen de los principales artículos de las citadas leyes que han sido modificados, y que desde el día 6 de mazo de 2019 pasan a estar en vigor:


1.- Régimen transitorio.

Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-Ley continuarán rigiéndose por el régimen legal que les era de aplicación, sin perjuicio de lo que las partes pudieran acordar a futuro.

2.- Duración de los contratos de arrendamiento de vivienda preaviso de no renovación.

Aumenta de 3 a 5 años el plazo legal mínimo en el que el inquilino podrá permanecer en la vivienda arrendada, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso el plazo será de 7 años.

Igualmente, el periodo de prórroga tácita, que ahora es de 1 año desde que finaliza el plazo de prórroga obligatoria, también aumenta a 3 años.

Además, se aumenta a 2 meses el plazo de preaviso previsto para la no renovación del contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

Por otra parte, se establecen los motivos de necesidad que activan la facultad de recuperación de la vivienda por el propietario para destinarla como su vivienda habitual, la de sus hijos, padres o cónyuges, deberán quedar previamente recogidos expresamente en el contrato.

3.- Gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato.

Estos gastos serán a cargo del arrendador cuando sea una persona jurídica (una sociedad, una empresa), salvo los gastos por los servicios contratados a iniciativa directa del arrendatario.

4.- Limitación en las garantías adicionales a la fianza.

Se limitan las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración (más de 5-7 años según la condición del arrendador)

5.- Actualización de renta.

Estará sujeta al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

6.- Apartamentos turísticos.

Se realiza una precisión técnica en la norma para excluir del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a las viviendas de uso turístico, estándose a lo que establezca la normativa sectorial turística de aplicación.

Asimismo, relacionado también con los apartamentos turísticos, se reforma la Ley de Propiedad Horizontal para abrir la posibilidad de que por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación de las comunidades de vecinos, puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de esta actividad en dicha comunidad.

7.- Apoyo a los grupos más vulnerables.

Habrá posibilidad de subrogación en caso de fallecimiento del inquilino en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

Además, se acuerdan otras medidas de apoyo a los grupos más vulnerables, como la mayor coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en supuestos de vulnerabilidad y la obligación de señalar día y hora para el desahucio.

8.- Inscripción registral.

Los contratos de arrendamiento no inscritos en el Registro de la Propiedad tendrán eficacia ante «terceros», por lo que el comprador de una vivienda con arrendamiento vigente no tendrá más remedio que respetar el contrato hasta su finalización.



Hacienda

CAMBIOS EN MATERIA FISCAL

1.- La exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción del contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

2.- Modificación en la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para eliminar la obligación de pago del impuesto al arrendatario en el alquiler social. Además, los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para viviendas que se mantengan sujetas a alquilar a precio limitado.

 

OTRAS REFORMAS

También han sido incluídas otras medidas en este Real Decreto-ley, entre las cuales yo destacaría las siguientes:

-Estimular la realización de obras de eliminación de barreras físicas en los edificios, mejora de accesibilidad.

-Modificación de los procedimientos judiciales de desahucio para que, en coordinación con los servicios sociales, se pueda conseguir una alternativa habitacional a los afectados.

 

2

 

Como conclusión, vemos que este conjunto de medidas impulsadas por el Gobierno, teóricamente persiguen facilitar el acceso al alquiler a determinados colectivos -como los jóvenes-, y así equilibrar la posición entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, parecen de dudosa efectividad en lo que se refiere a conseguir mayores garantías para los propietarios de viviendas, que ante los diferentes riesgos que les ocasiona un alquiler, en la mayoría de los casos prefieren no alquilar o directamente vender la vivenda. Tampoco parece que vayan a lograr frenar la «burbuja» existente en los precios del alquiler en determinadas ciudades como Madrid o Barcelona.

Categorías
Economy Real Estate Trending

Crowdfunding y Crowdlending, nuevas formas de inversión inmobiliaria

Hoy en día es tal la lluvia de anglicismos que nos «llueven» por todos lados, que en ocasiones, incluso siendo algo de nuestro interés, lo terminamos descartando por no saber realmente a qué se refiere. Por eso, en primer lugar me gustaría aclarar lo que estos dos términos significan: Crowfunding significa financiación colectiva, y crowlending, préstamos entre personas. Y ahora ya si, podemos entrar en más detalle acerca de sus características y beneficios.

Ambos conceptos han surgido al amparo de internet, a través de plataformas especializadas que se encargan de promover este tipo de proyectos colaborativos, y facilitan la creación de sinergias entre pequeños o medianos inversores que buscan formas alternativas de rentabilizar sus ahorros; y promotores de proyectos que buscan financiación en un mercado alternativo al bancario tradicional.

Aunque no nos engañemos, si analizamos quien hay detrás de estas plataformas, normalmente encontramos que directa o indirectamente, están capitalizadas por alguno de los grandes grupos inmobilarios, que encuentran en estos nuevos sistemas una forma de diversificación. Aunque a los usuarios esto debe de importarle poco, siempre que puedan cumplir sus objetivos con unas garantías mínimas, ya que como veremos a continuación, este tipo de operaciones tampoco están exentas de riesgo.

Sharing laptops

CROWDFUNDING

El crowfunding o financiación colectiva -que vendría a ser su tradución en castellano-, es un nuevo formato de inversión, bajo el cual, se juntan pequeños inversores para sufragar un proyecto de inversión. En el caso del crowfunding inmobiliario, estos pequeños o medianos inversores, se unen a través de plataformas especializadas, para invertir en proyectos inmobiliarios sin tener que invertir grandes importes.

Obteniendo también rentabilidades bastante más altas que en una inversión inmobiliaria tradicional. En la siguiente gráfica, se puede ver una comparativa de una inversión de 6.000€ a largo plazo (15 años), donde se ve claramente como la rentabilidad con este nuevo modelo de inversión habría sido muy superior, que la obtenida en los productos financieros tradicionales (fondos de inversión, bonos, bolsa, etc).

Gráfica Peerbrick

CROWDLENDING

En las plataformas de crowdlending, se ofrecen proyectos en los cuales se puede invertir, a través de la participación en préstamos para la financiación de los mismos. El principal servicio que ofrecen estas plataformas -además de la intermediación entre inversores y promotores-, es el análisis financiero de esos proyectos. De esta forma podemos comparar entre diferentes tipos de proyectos, en función de muchos factores (rentabilidad, plazo, tipo de riesgo, etc), optando por el que mejor se adapte a nuestro perfil inversor. A continuación, se muestra como ejemplo el estudio de un proyecto inmobiliario «tipo» a financiar.

Ejemplo proyecto crowdlending

Pues bien, tal y como hemos visto, tanto el crowfunding como el crowdlending son sistemas de financiación alternativa a la tradicional, que ofrecen oportunidades tanto a inversores como a las empresas para emprender diferentes proyectos. Gracias a la facilidad que proporciona el hacerse todo a través de internet y de forma digital, se reducen plazos y costes de gestión. Ahora eso sí, como en todo, si no queremos asumir riesgos, siempre es recomendable acudir a un experto inmobiliario que nos ayude a analizar y nos informe, acerca de qué activos son los más aconsejables para invertir en ellos dependiendo de nuestro perfil y expectativas. Ya que el destino de nuestros fondos, no deja de ser el de una inversión en activos inmobiliarios y por ende, la rentabilidad a obtener dependerá de la calidad de los mismos.

Categorías
Business Economy Real Estate

El mejor momento para vender es ya

Se suele decir en el ámbito de los negocios, que tan importante es saber cuando entrar, como saber cuando salir. Y esto es aplicable a todo lo que tiene que ver con cualquier tipo de inversión -financiera o no-. Por supuesto, la inversión más común -y en la mayoría de los casos la de mayor cuantía- para una familia tipo española de clase media, es sin duda la compra o venta de su vivienda. Esto hace, que no se deban tomar las decisiones a la ligera, sino de forma meditada y por supuesto, con información contrastada.

Siempre digo a mis clientes, que las decisiones las tienen que tomar ellos, yo lo único que puedo hacer es darles la información y el asesoramiento que les ayude a tomarlas con las máximas garantías de éxito. Y ese es el motivo por el que me he decido a escribir este artículo, para que los datos que aqui se detallan sirvan de guía a cualquiera que esté pensando en salir al mercado de vivienda en estos días (4º trimestre de 2018).

evolucion_interanual_del_precio_de_la_vivienda_en_andalucia_,_segun_el_ine

PIB real

Tal y como se puede observar en las dos gráficas anteriores -la primera sobre la evolución del precio de la vivienda y la segunda sobre la del PIB-; el precio de la vivienda está totalmente relacionado con la marcha de la economía. Y esto se debe a muchos factores, pero yo destacaría uno principal que tiene que ver con el concepto del llamado «flujo circular de la renta». El cual viene a significar -simplificándolo mucho para una mejor compresión-, que cuando la economía empieza a repuntar, las empresas ganan más dinero, suben los sueldos de sus trabajadores, aumenta su estabilidad laboral, aumenta su capacidad de ahorro, los bancos abren el crédito a las familias, y esto hace que aumente proporcionalmente la demanda de vivienda. Y ni que decir tiene, que cuando aumenta la demanda de cualquier producto, tambíen lo hace su precio.

Dicho esto, es una evidencia el hecho de que nos encontramos en un periodo expansivo de la economía, en el cual el PIB va creciendo a un ritmo de en torno al 3% anual desde hace algo más de 3 años, y el precio de la vivienda también. ¡Ojo! esto es como digo de media, y a nivel nacional. Como ya se explicó en otro artículo hace solo unos meses –¿Sube el precio de la vivienda? Si, pero…-, no sube en todos las provincias por igual. Y bien, hasta aquí todo claro (espero).

Ahora, ¿qué puede pasar en el mercado inmobiliario -y por ende con el precio de la vivienda- si la economía se desacelera? Porque según los pronósticos que vienen de las diferentes «voces» con autoridad en la materia, es lo que se espera que pase en el plazo de un año, o año y medio. Y claro, tal cual me lo enseñaron a mi en la facultad, los ciclos económicos tienen siempre 4 fases claramente diferenciadas, que vienen a quedar representadas en lo que se conoce como campana de Gauss, y que son las de depresión, recuperación, cima y recesión; tal cual quedan representandas en el siguiente gráfico.

etapas-ciclo-economico

En ese sentido, y según los últimos informes publicados por los direntes organismos oficiales y entidades financieras de prestigio -llámense FMI, Banco de España, BBVA Research, Bankinter, etc-, que parece que gozán de autoridad moral en este campo y a cuyo testimonio se le da un grado de validez más que considerable; señalan que nos encontramos a casi la mitad de este ciclo, augurando la cima del mismo para finales del año 2019 o principios del 2020.

Además, y debido a la globalización, tampoco somos inmunes a lo que pasa en el exterior. De hecho, ya conocemos todos el origen de la anterior crisis que empezó en EEUU y que tuvo un efecto contagio inmediato en el resto de economías mundiales. Pues bién, los indicadores macroeconómicos indican esas mismas expectativas de crecimiento para el mercado norteamericano y el resto de economías europeas. No olvidemos que el mercado inmobiliario español se nutre en gran medida de demanda extranjera, que representa aproximadamente el 70% en los mercados de costa.

Monedas en escala

Así las cosas, parece que nos encontramos ante un panorama en el cual, el aumento del precio de la vivienda parece que se va acotando, y que en un horizonte de año o año y medio podría llegar a estancarse, tal cual se espera que lo haga el crecimiento económico. Y en base a esta información, y respondiendo a la pregunta recurrente de tantos clientes, de si se deben esperar para vender o es el momento ya; mi consejo es que no esperen más y salgan al mercado; sin prisas, pero buscando un precio que se encuentre dentro de lo que llamamos el EPV (Escenario Previsible de Venta); casando su objetivo, con la realidad del mercado.

Categorías
Economy Legal Real Estate

Nuevo Código Andaluz de Calidad Inmobiliaria

El pasado 8 de mayo, se publicó en el BOJA el texto definitivo sobre el CACI (Código Andaluz de Calidad Inmobiliaria), con el cual se pretenden impulsar medidas para la protección de los derechos de los consumidores de servicios inmobiliarios en Andalucía. Dicha regulación venía siendo demandada desde hace mucho tiempo, por los diferentes agentes sociales y patronales del sector.

Sin ir más lejos, este fín de semana se celebraban en Jaen las VI Jornadas Inmobiliarias de Andalucía organizadas por el COAPI Andaluz -del cual soy asociado-, y en el cual participaron representantes de las principales administraciones implicadas dentro de la Junta de Andalucía, tanto en materia de vivienda, urbanismo y consumo; así como representantes del Colegio de Notarios y Registradores. Por supuesto, también asistimos todos los miembros de este colectivo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, como anfitriones y principales interesados.

Pues bien, con independencia de que aún queda darle forma al Reglamento -y «hasta el rabo todo es toro»-, una vez aprobada la denominada «Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía»-de la cual dejo este enlace para quien quiera profundizar más en ella-, podemos empezar a sacar conclusiones de su utilidad y de las consecuencias para nuestro sector.

En especial, dentro de esta Ley, en su Disposición adicional cuarta, se establecen las «Condiciones de la intermediación inmobiliaria», donde se regula la forma de ejercer la actividad, así como los requisitos mínimos a exigir a los demandantes usuarios de nuestros servicios, y que acontinuación resumo en 3 principales bloques:

  • Obligación de preservar los derechos de los consumidores y usuarios que accedan al mercado inmobiliario.
  • Creación de un registro administrativo en el que se debe inscribir todo aquel que quiera ejercer la actividad de intermediación inmobiliaria acreditando: identificación como persona física o jurídica, domiciliio en el cual ejerce su actividad, formación, pertenencia a Colegio Profesional o no, antecedentes penales y seguro de responsabilidad civil y caución.
  • Información a suministrar a los demandantes usuarios de los servicios, como la garantía de devolución de cantidades, el contrato de servicios, cumplimiento de normativa sobre vivienda protegida, y demás exigencias que resulten necesarias.

En esencia esto es el CACI, y como su propio nombre indica, su principal objetivo es el de dotar de mayor «Calidad» a los servicios inmobiliarios, y también eliminar la mala praxis que tanto ha dañado la imagen del profesional inmobiliario, desde que se liberalizó la profesión allá por el año 2003. De esta forma se frena el que sigan entrando operadores sin los requisitos mínimos necesarios, y se garantiza que los demandantes de nuestros servicios, tengan una mínima garantía jurídica ante los diferentes riesgos asociados a la actividad.

Categorías
Marketing Real Estate Trending

¿Vendes pisos o creas hogares?

Foto hogares

En los últimos años, la profesión del Agente Inmobiliario ha sufrido una gran transformación. Veníamos de unos años donde todo valía, y cualquier persona con unas mínimas habilidades comerciales y sin ningún tipo de infraestructura más allá de un teléfono móvil e internet -típica figura del corredor- era capaz de realizar el “casamiento” entre un buscador de vivienda y cualquier producto inmobiliario que se encontrara en unas mínimas condiciones de habitabilidad. Tambien, que estuviera dispuesto a pagar el precio que se pedía por dicho producto -lo cual no era muy difícil, ya que se vendía todo-.

Por supuesto, la mayoría de estos profesionales fueron los primeros en desaparecer al inicio de la crisis. Lo cual no es motivo de celebración, pero si el hecho de que esto sirviera para meditar y darse cuenta de que ese «todo vale» se había ido para no volver. Siendo el escenario actual -en el cual vemos como al calor del resurgir del mercado inmobiliario empiezan a proliferar de nuevo ese tipo de profesionales-, perfecto para reflexionar y hacerse la pregunta que da título a este artículo: ¿Vendes pisos o creas hogares?

Responder a esa pregunta, requiere de hacer un auto examen, y ver en qué punto de partida nos encontramos y a dónde queremos llegar con el servicio que damos a nuestros clientes. ¿Donde tienes el foco puesto, en el cliente o la vivienda? ¿En dar un servicio o en ganar una comisión con el mismo? ¿En vender cualquier vivienda, o en encontrar la vivienda que realmente cubra las necesidades del cliente? ¿En realizar la operación a toda costa, o en conseguir el trato más justo para cliente comprador y vendedor? ¿Llegar a notaría y despedirte para siempre de ambas partes, o cultivar una relación que no acaba sino que empieza ese día? ¿Ser un actor económico más en el área de influencia de tu negocio, o ser un buen vecino que ayuda en el desarrollo social de esa zona?

Muchas preguntas, ante las cuales solo puede haber dos claros posicionamientos, que además son totalmente antitéticos: Poner el foco en el negocio, o que el negocio venga como consecuencia de ayudar a las personas a crear su hogar. Esto dicho así, podría quedar genial enmarcado en la entrada de cualquier oficina inmobiliaria, y de hecho, sería una idea nada descabellada. A modo de ejemplo, voy a usar la Misión que definí en su día antes de elaborar el plan de negocio para VIVEenGRANADA, y que utilizo como brújula o prisma desde el que mirar, previo a desarrollar cualquier nueva estrategia en la empresa:

«Dar un servicio muy profesional, ético y transparente. Con una clara vocación de servicio, ayudando a nuestros vecinos a crear sus proyectos de vida, y facilitandoles un hogar de la manera más simple, cómoda y segura para ellos. Y por supuesto, aportándoles valor durante todo este proceso»

Partiendo de esa reflexión, corresponde a cada profesional posicionarse en un lado o en otro. Eso si, teniendo claro que si pretendemos dar un servicio de calidad a nuestros clientes y serles de utilidad, no podemos actuar como simples robots. De lo contrario, nada nos diferencia del servicio que puedan ofrecer las tan de moda Proptech -empresas tecnológicas que ofrecen servicios inmobiliarios a través de internet-. Las cuales intentan suprimir esa figura «humana» que aporta el profesional inmobiliario, tan necesaria para aportar valor al proceso; sobretodo, cuando hablamos de hogares para ser habitados por personas; espacios para crear, soñar y amar. Y no de activos inmobiliarios con los que comerciar, sin importar la experiencia vital a desarrollar en ese espacio.

Por otra parte, si tus servicios se limitan a «casar» cliente comprador con una oferta del mercado, no estás haciendo nada que no pueda un sistema de inteligencia artificial como el que ofrecen los portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa, etc. -por citar a algunos de los más conocidos-. Pero claro, si conoces las necesidades reales que tienen tus clientes -que habitualmente suelen ir mucho más allá- y eres capaz de dar servicios como:

  • Asesoramiento legal y fiscal.
  • Arbitraje e intermediación familiar.
  • Búsqueda de la financación.
  • Gestiones y trámites administrativos.
  • Liquidación de los impuestos.
  • Puesta a punto y mantenimiento de la vivienda.

Solo entonces evitarás convertirte en un simple procesador de información, que vendría a ser la figura del Corredor 3.0, y créedme, que en eso cualquier ordenador va a ser mejor que tu.

Foto pantallas

Por tanto, si lo que queremos es dar ese VALOR a nuestros clientes, a la hora de tomar una decisión tan importante como es la búsqueda de su nuevo hogar; debemos centrarnos en ver cómo ayudarles a cubrir sus necesidades reales. Atender a sus deseos, pero también a sus ilusiones y sentimientos. Hacerles sentir lo más cómodos posible durante todo el proceso. Que suponga una experiencia transformadora, a la vez agradable -ya que están poniendo su futuro en nuestras manos-, lo cual supone una enorme responsabilidad. Y que no sea un camino sembrado de dudas y tropiezos, donde se les trate como números o algoritmos en vez de personas; y que los deje marcados para siempre de forma muy negativa.

Por supuesto, en la medida que esa experiencia sea positiva, hará que nos recomienden a familiares y amigos. Es decir, se creará un vínculo que irá más allá de lo profesional, creándose una comunidad de amigos de la marca, que sin duda hará que repitan como clientes el día que vuelvan a necesitar de nuestros servicios.

Dicho esto, cada uno debe decidir en qué bando quiere estar. Eso si, teniendo claro que se recoge lo que se siembra. Por tanto, si nos comportamos como máquinas, nos tratarán como tal, y si ponemos nuestra humanidad al servicio de nuestros clientes, de esta misma forma nos recompensarán, con el mejor de los regalos: su satisfacción con el servicio.

Categorías
Economy Real Estate Trending

Demografía y vivienda van de la mano

1

Hace unos días, tuve el privilegio de asistir a un congreso inmobiliario en Sevilla organizado por Noteges Consulting, donde se dieron cita profesionales inmobiliarios venidos de todos los rincones de España, y se trataron temas de interés general, y especialmente para los que desarrollamos esta profesión tan maravillosa.

Hubo una ponencia en concreto que trataba sobre Demografía, de la mano de Alejandro Macarrón, que actualmente es la máxima autoridad del país en esta materia, y autor del famoso libro «El suicidio demográfico español» -del cual recomiendo su lectura con especial énfasis- ya que aporta datos y argumentos que inevitable provocarán como mínimo, una reacción de alerta tras su lectura.

Pues bien, de todos es sabido que cada año nacen menos niños, y la insuficiente natalidad en los países occidentales -esto no es solo cosa de España- es un fenómeno cuanto menos peligroso, ya que inevitablemente conduce a la extinción de cualquier sociedad.

Grafica INE Demografica

Como se puede ver en la gráfica anterior, el retroceso en términos de crecimiento poblacional en España, únicamente se va amortiguando gracias a los diferentes flujos migratorios que se producen. Sin ir más lejos, según el INE (Instituto Nacional de Estadistica), en el último semestre de 2017 el aumento poblacional fue fruto de un saldo vegetativo negativo de 31.905 personas (186.783 nacimientos, frente a 218.688 defunciones), que se vio compensado con un saldo migratorio positivo de 52.926 personas (hubo 237.115 inmigraciones procedentes del extranjero y 184.189 emigraciones con destino al extranjero).

Por tanto esto es un hecho de sobra conocido y no una profecía apocalíptica ni alarmista. Ahí están los datos del INE, y son matemática básica: si cada vez nace menos gente, y la esperanza de vida cada vez es mayor, pues esto hace que tengamos una población más envejecida, con las consecuencias que eso conlleva para la economía, y por ende para el sector inmobiliario. Y ahí es exactamente donde me gustaría poner el foco, en la repercusión directisima que este fenómeno tiene sobre la demanda de vivienda.

Está perfectamente estudiado, que la demografía tiene unos efectos devastadores en nuestro sector, y de hecho fué la principal causa que provocó la burbuja inmobiliaria previa a la crisis del del ciclo anterior, tan atrás como en el año 2007 -es decir, hace 11 años- con independencia de que nos parezca que fué ayer.

El Centro de Estudios Avanzados de BBVA ya vaticinó en el año 2002 lo que se venía encima, con independencia de que al igual que ahora, la mayoría miraramos para otro lado. Y en base a ese estudio, ya indicaba que lo que rompería esa burbuja y provocaría la crisis en el sector inmobiliario y por extension en el resto de la economía -ya que este sector siempre ha funcionado como elemento amplificador de la misma- sería el efecto demográfico.

Baby boom

Tal y como se puede apreciar en el gráfico anterior, en España nacieron en los años 60 más de 14 millones de españoles, que fueron la denominada generación del Baby Boom. Generación que entre 25 y 30 años después se encontraba buscando adquirir su primera vivienda; lo cual provocó ya una primera burbuja inmobiliaria allá por los años 90.

Esa misma generación, una vez que ya tenía en la mayoría de los casos pagada su primera vivienda en el año 2000, ya se encontraba buscando una segunda vivienda ya sea en la playa, en el campo o en cualquier otra zona, pero diferente a la primera. Esto sumado a los europeos (principalmente ingleses y alemanes) de esa misma generacion que se encontraban entre los 60 y 70 años de edad, y que atraídos por el clima, nuestra gastronomía y los buenos precios de España, compraron unas 100.000 viviendas durante esos años.

Sin embargo, la situación en España a día de hoy es bastante diferente, y partiendo de que esos Baby Boomer ya compraron y que tienen entre 70 y 80 años; que desde 1980 tenemos la tasa de natalidad más baja de Europa y los jóvenes que se encuentran en edad de emancipación (entre los 30 y los 40 años) es tan reducido -y se espera que lo siga siendo para las próximas décadas- y no demandan apenas vivienda; porque mayoritariamente viven de alquiler y se van a conformar con heredar la vivienda de sus padres -ya que son hijos únicos la mayoría de ellos- la demanda real de vivienda a día de hoy en nuestro país, viene motivada principalmente por:

  • Separaciones y divorcios.
  • Traslados laborales.
  • Herencias.

Y si a este fenómeno, le unimos el gran stock de viviendas que ha quedado después de la crisis, hacen que siga habiendo más oferta que demanda de vivienda, con el consecuente efecto en el precio medio de la vivienda en nuestro país.

Por tanto, y ante este panorama tan alarmante, solo cabe hacernos la pregunta que afortunadamente tuve la oportunidad de formularle a Alejandro Macarrón durante su ponencia:

Servidor – ¿Se ha calculado el número de hijos que habría que tener de media en cada seno familiar, para equilibrar la situación demográfica actual en España?

A.M. -Si, y tengo que decir que no es tan complicado revertir esta situación. Con el simple hecho de que en vez de esa media de 1,1 hijo por familia -que es la tasa de natalidad media en España desde los años 80- ésta aumentara a 2 hijos por familia, este asunto estaría resuelto.

Pues dicho lo anterior, y sin ánimo de entrar en la organización familiar de cada matrimonio o pareja, ni de suscitar un debate sobre familia, religión u otros de índole controvertida -nada más lejos del objetivo de este artículo- solo nos queda buscar soluciones que nos permitan adaptarnos a esta nueva situación, como puedan ser las ayudas a la adquisición de vivienda para jóvenes o cualquier otra que facilite el desarrollo de este sector tan importante para nuestra economía.

Categorías
Real Estate Technology Trending

Realidad Virtual, revolución inmobiliaria

portada vr

Hace unos días hablábamos de Home Staging y de escenificación virtual de viviendas, y mencionábamos el uso de la Realidad Virtual y la tecnología 3D en la demostración de propiedades. También y que dada su importancia, habría una posterior publicación centrada en esta temática. Pues bien, allá vamos.

La Realidad Virtual ha supuesto un antes y un después en la forma de mostrar las viviendas y por ende, una auténtica revolución en el sector inmobiliario. Principalmente por dos factores: el ahorro de tiempo y la virtualización de la visita.

En un mundo como el actual, en el que cada vez tenemos menos tiempo, la falta de agenda para visitar inmuebles, hacía que cualquier persona en búsqueda activa de vivienda, necesitara semanas o incluso meses antes de ver todas las propiedades que se ajustaran al perfil de lo que buscaba. Y en la mayoría de los casos, al llegar a la vivienda, se daba cuenta de que no era lo que realmente queria.

Imagen traves gafas

Con este novedoso sistema, un cliente no solo puede visitar una gran variedad de viviendas en solo unos minutos, sino que va a poder descartar todas aquellas que no le interesen o no se ajusten a sus ideales. Para ello, solo es necesario disponer de unas gafas VR, un móvil, y por supuesto, que la agencia tenga disponible esa tecnología y sus viviendas grabadas en realidad virtual.

Una de las primeras compañías en implantar este sistema aquí en Europa, fué Club Notegés -asociación a la cual tengo el placer de pertenecer- y que gracias a la incorporación de esta tecnología, las más de 200 agencias asociadas hemos conseguido tener un ratio de ventas muy superior a la media del sector, aumentando hasta un 34% la efectividad en la venta de inmuebles.

El otro gran factor que facilita esta nueva tecnología, es la no necesidad de tener que estar físicamente en la vivienda para la visita, pudiendo hacerse desde casa o incluso desde el extranjero. Siendo este sin duda, otro gran valor añadido que se le puede dar al cliente, para que pueda tomar la decisión sin ningún tipo de presión y de la forma más cómoda posible.

Chico viendo casa

Hasta ahora, esta tecnología se venía aplicando únicamente al segmento de obra nueva, mientras que en el sector de la segunda mano -el cual representa para el mercado inmobiliario español más del doble que el primero- no se había puesto en marcha.

Pues bien, sin duda la Realidad Virtual ha revolucionado el mercado inmobiliario, y a pesar de que su implantación es todavía baja aquí en España, está claro que ha venido para quedarse, y se va a terminar imponiendo dada su efectividad en la venta y todas las ventajas mencionadas.

Categorías
Economy Real Estate Society

10 compromisos a considerar, antes de elegir una Agencia Inmobiliaria

A la hora de vender una propiedad, si decidimos hacerlo a través de una agencia -lo cual es siempre la opción más recomendable- la primera decision que debemos tomar es, a cuál o cuáles de ellas les confiamos la venta de nuestra casa.

Yo siempre recomiendo a mis clientes, que hagan como decía aquel famoso eslogan de televisión: «busque, compare y si encuentra algo mejor, comprelo». Eso sí, que se comprometan solo con una agencia, la que les merezca mayor profesionalidad, compromiso y seriedad. Pero solo una, ya que está demostrado que si no nos comprometemos con ninguna agencia, tampoco ellos se van a comprometer con nosotros.