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Business Entrepreneurship Marketing

5 Aspectos clave antes de emprender tu idea de negocio

Tanto si te encuentras en la fase más incipiente y todavía no has materializado tu idea de negocio, como si ya la has puesto en marcha; seguro que te suena aquello de: «me estaré precipitando…» o: «y si nadie se interesa por mi producto/servicio…». Si, a mi también. Así que bienvenido al club (risa irónica).

Efectivamente emprender es sinónimo de asumir riesgos, y por tanto, siempre surgen dudas y nadie te va a poder dar un certificado firmado con el que tienes asegurado tu modus vivendi de por vida por el hecho de haber puesto en marcha un negocio, por muy buena y singular que sea tu idea.

Seguramente ya lo sabes, pero a pesar de lo que te digan, no existen recetas mágicas que por el hecho de usarlas te garanticen que tu negocio va a ir como un tiro. Ahora bien, lo que si hay son unas determinadas pautas que puedes seguir para testear tu idea antes de salir al mercado, y así hacerlo minimizando el riesgo de «aprendizaje» (fracaso es una palabra que no existe en nuestro vocabulario).

 

Diseño sin título

 

Pues bien, basándome en la experiencia de mi primer «aprendizaje» (primera idea que no funcionó), a continuación te voy a dar unas recomendaciones que como dice el título de este artículo, son 5 claves que debes considerar antes de emprender tu idea de negocio. Por supuesto y como dice el aforismo, no están todas las que son, pero si que son todas las que están. Te las formularé en forma de preguntas para que te sirvan a modo de test:

 

1. ¿Por qué quieres hacer esto (tú)?

Esto incluye no solo saber si estás dispuesto a hacer todo lo necesario para que el negocio funcione, sino también saber si eres la persona idónea para hacerlo, y me explico. En mi opinión, todos nosotros tenemos las capacidades -latentes o no- para hacer cualquier cosa que nos propongamos. Por tanto, si tienes la determinación, solo te queda aferrarte a ese gran porqué que te mueve a hacerlo, y lo demás vendrá solo.

Ahora bien, si por ejemplo se trata de un negocio comercial, y tu eres una pesona más bien introvertida, el hecho de que seas capaz de realizar la labor comercial, no es óbice para que te suponga un desgaste emocional que finalmente no te compense. Analízalo, porque ese autoconocimiento te será fundamental para saber si debes de contratar a personas que quizás tengan un perfil más idóneo para determinadas tareas o funciones.

 

2. ¿Has hecho un Business Plan?

Si, un plan de negocio detallado, en el que además de resumir la idea de negocio -por si necesitas entregarlo a cualquier posible socio inversor-, contemples cuáles van a ser tus ingresos, tus gastos, la inversión inicial necesaria, personal a contratar, el tiempo de amortización, punto de equilibrio, ROI, etc.

Como dice un buen amigo mío: «el excel aguanta todo lo que le eches». Pero cuidado con eso… porque ya no estamos jugando al Monopoli. Intenta por tanto, basarte en datos lo más realistas posible. Y si te falta información, podría deberse a que quizás aún no has investigado suficientemente.

 

3. ¿Por qué crees que tus clientes necesitan tu producto/servicio?

El hecho de que consideres que tu producto es muy bueno, no quiere decir que lo vayan a comprar. O al menos no, con el nivel de demanda que necesita para ser rentable. Me refiero a que puede ser incluso un producto único, pero si no viene a cubrir una necesidad real o solucionar un problema, es posible que no tenga la aceptación que esperas.

 

Es de vital importancia saber quién es tu target, y adaptar a él todo lo demás […] el cliente es el jefe, y por tanto debe estar en el centro de toda la estrategia.

 

4. ¿Qué tiene que no tenga el de la compentencia?

Hacer benchmarking o un estudio de mercado para saber qué hay ya en el mercado y quién más lo está vendiendo, es esencial para saber si hay nicho para tu producto antes de posicionarlo. Es posible que estés a tiempo de añadirle algún factor diferencial que lo haga único y así atraer a tu cliente potencial. Esto es algo que enlaza muy bien con el punto siguiente.

 

5. ¿Tienes un Plan de Marketing?

Efectivamente, si me pides que defina con una sola palabra qué es el Marketing, esa palabra es diferenciación. Por tanto, con indepencia del producto, sector, localización, etc; sin un plan de Marketing -y parafraseando a Séneca-, es como si no tienes rumbo, y por tanto no vas a llegar a buen puerto, por favorables que sean los vientos que soplen en el mercado.

En ese sentido, no voy a extenderme para explicar cómo debe de ser un Plan de Marketing -ya que eso daría para un artículo completo-, pero si te digo que el Business Plan «bebe» directamente de él, ya que incluye un mix que se podría resumir en lo que se conocen como las 4P´s -por sus siglas en inglés- (Product, Price, Placement y Promotion).

Yo además suelo añadir una 5ª P que es la de Personas. De hecho es la que debe de anteponerse a las otras 4, de lo contrario el plan carecerá de sentido. Es de vital importancia saber quién es tu target, y adaptar a él todo lo demás. Como dice Mercadona, el cliente es el jefe, y por tanto debe estar en el centro de toda la estrategia.

Te dejo como guía un enlace a un artículo que escribí en mi blog, sobre cómo debe ser un Plan de Marketing Inmobiliario, que aunque en este caso está enfocado en la venta de viviendas, la esencia es la misma para cualquier negocio y los factores a considerar a grandes rasgos, también.

 

5 P´s

 

Pues bién, si has respondido de manera satisfactoria a estas 5 preguntas, créeme que ya tienes gran parte del éxito asegurado. En caso contrario, quizás deberías revisar tu Business Plan (si lo tienes) y ver qué aspectos no tienes cubiertos, porque todavía estás a tiempo de desarrollarlos y evitar un posible «aprendizaje». 

No obstante, si necesitas ayuda en este «viaje», ya sea para arrancar un nuevo proyecto o desatascar uno que ya tienes en marcha, quiero que sepas que puedes contactar conmigo para acompañarte en ese proceso de mejora que estás deseando iniciar.  Quedo a tu disposición para cualquier duda o aclaración.

 

 Escríbeme un email a info@miguel-a-rodriguez.com

 También puedes hacerlo a través de mi web en www.quierocompartirlo.com

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Economy Legal Real Estate

Requisitos para poder optar a una vivienda de VPO

Viviendas VPO Cover

Las viviendas de VPO (Viviendas de Protección Oficial) tienen como principal ventaja, un precio de compra inferior a la vivienda libre, lo cual hace que sean por lo general, más asequibles para el consumidor. También tienen una serie de limitaciones, como en el tamaño -siendo viviendas de máximo 90 metros-, tener que ser destinada a domicilio habitual, así como en la imposibilidad de traspasarlas durante los diez primeros años, -salvo excepciones-, y un precio máximo de venta o alquiler ya estipulado.

Por tanto, a pesar de que hoy en día hay viviendas protegidas para casi cualquier tipología de demandante, será necesario estudiar los requisitos a cumplir por los mismos, y que dependerán de cada Comunidad Autonóma; ya que son las que tienen las competencias en materia de vivienda y varían de unas a otras.

Además, con la aprobación del Nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 -del cual dejo aquí enlace a un artículo escrito anteriormente sobre el mismo- , existen una serie de ayudas financieras y subvenciones por parte del Estado y las diferentes Comunidades Autónomas, de las cuales nos podemos beneficiar. En Andalucía, además se aprobó recientemente la Ley 1/2018, de 26 de abril que introduce algunos cambios sobre el derecho y medidas para la vivienda protegida.

Jovenes VPO

REQUISITOS VPO EN ANDALUCÍA

En ese sentido, y debido a que mi experiencia y ámbito de actuación se circunscriben principalmente a la comunidad autónoma andaluza, voy a centrarme en los requisitos exigidos en este territorio:

  • Para solicitar una vivienda protegida en alquiler debes inscribirte en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida de la localidad donde desees residir.
  • Las viviendas tienen que ser la residencia habitual y permanente de sus titulares.
  • El comprador debe ocupar la vivienda en el plazo máximo de seis meses a partir de la entrega de llaves, en caso de viviendas en venta, y tres meses, en caso de viviendas en alquiler.
  • El plazo de duración del régimen legal de las viviendas calificadas al amparo del Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020 será de 30 años, sin posibilidad de descalificación.
  • Durante el periodo legal de protección, cualquier transmisión de la vivienda estará sujeta a un precio máximo.
  • No podrán transmitirse intervivos ni ceder su uso durante diez años desde la formalización de la compra, salvo autorización de la Delegación Territorial de Fomento y Vivienda.
  • Durante el periodo legal de protección, las viviendas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legales en favor de la Administración de la Junta de Andalucía o del Ayuntamiento o entidad pública designados.
  • Iran destinadas a unidades familiares cuyos ingresos no superen 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). No obstante cada uno de los programas establecerá las limitaciones para su acceso y régimen legal, destacando los siguientes:

-Viviendas Protegidas de Régimen Especial: Destinadas a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen 2,50 veces el IPREM.

-Viviendas Protegidas de Régimen General: Destinadas a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen 3,50 veces el IPREM.

Viviendas Protegidas de Precio Limitado: Destinadas a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen 5,50 veces el IPREM.

Dependiendo del tipo de protección que tenga la vivienda, se fijará un precio máximo tanto de compra como de alquiler, y dependiendo del nivel de renta de la persona, así serán las ayudas de las que se podrá beneficiar.

Funcionario

SOBRE EL TRÁMITE DE VENTA O DESCALIFACIÓN

Así las cosas, no podrás vender la vivienda hasta haber pasado esos 10 años desde la compra, teniendo que pedir autorización a la Comunidad Autónoma para ello, y tendrás que devolver las ayudas recibidas hasta el momento. Además de que el precio máximo de venta estará limitado, debido a su calificación de vivienda protegida. Incluso a partir de los 10 años, dicha calificación seguirá existiendo hasta que se alcancen los 30 años que exige la Ley actual, y para evitarlo, tendrás que iniciar el trámite de descalificación.

Durante dicho periodo, no solo estará limitado el precio máximo, sino también el cliente que la podrá adquirir, teniendo que cumplir los mismos requisitos de VPO detallados en el apartado anterior. Tambien le corresponden un derecho de tanteo y retracto a la Administración, lo cual le otorga el derecho preferente de adquisición sobre la misma.

Este trámite de descalificación se debe tramitar en la Delegación Territorial de Vivienda pertinente, y se suelen resolver en un plazo máximo de tres meses. Dicho trámite estará condicionado por la devolución de las ayudas recibidas y la autoliquidación de los beneficios fiscales aparejados. Posteriormente, esta descalifiación se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.

 

Por último y a modo de conclusión, vemos como tanto el trámite de compra como especialmente el de venta, tienen su aquel, y por tanto, lo más recomendable es ponerse en manos de algún profesional con experiencia que nos asesore, acerca de la forma de llevar a cabo este proceso de forma ágil y segura, evitando los diferentes riesgos y contratiempos que puedan surgir, así como los correspondientes costes económicos derivados de los mismos.

 

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Economy Real Estate Trending

La comodidad de los proyectos llave en mano

Los contratos llave en mano, son aquellos que se firman con un constructor o promotor, con el compromiso de que se encargue de todos los trámites para la realización de la obra, a cambio de un precio cerrado y por supuesto de un plazo determinado. Para ello, la empresa contratista debe de contar con un equipo multidisciplinar capacitado para el desarrollo de dicha misión con las máximas garantías de éxito.

De entre las principales tareas y gestiones a desempeñar por la contrata, está la realización del proyecto, solicitud de las licencias municipales necesarias, subcontratar las distintas unidades de obra, definir las soluciones constructivas que se planteen durante la ejecución, elección de los distintos materiales y en algunos casos, incluso el diseño de interiores, decoración y mobiliario. También la puesta en marcha de todas las instalaciones.

Para ello, es fundamental que exista una gran implicación por parte del propietario, ya que por una parte quedará liberado de todas las tareas más arduas y complicadas para quien no las realiza habitualmente; pero por otra, deberá ir tomando decisiones sobre la marcha, con objeto de que el resultado final se adecúe al máximo a su criterio, gusto y necesidades.

A continuación voy a detallar de manera muy sintética, lo que son las principales características de este tipo de proyectos, con objeto de tener una idea general del alcance de los servicios incluidos y su desarrollo:

  • Todas las fases son gestionadas por una sola empresa o profesional.
  • Abarca todas las partidas y trámites necesarios hasta su completa ejecución, puesta en marcha y legalización.
  • Tanto el proyecto, visados, licencias, dirección de obra y demás trabajos técnicos, están incluidos en el acuerdo.
  • El precio es cerrado, salvo que aparezcan nuevas demandas del propietario no contempladas en el presupuesto inicial. Eso sí, por el riesgo asumido, el contratista suele aplicar un margen comercial más amplio.

Por último, resaltar que el éxito de estos proyectos va a estar condicionado en gran medida por el contrato que se firme entre las partes. De hecho, el contratista está asumiendo con su firma todos los riesgos y responsabilidades derivados que puedan acontecer durante la ejecución, y por tanto deberán ser avalados con un seguro de responsabilidad civil específico. Además, se deberían de incorporar penalizaciones en caso de incumplimiento ya sea de los plazos como del resto de condiciones pactadas.

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Economy Technology Trending

Big Data, un arma de venta muy potente

Big data headline

En primer lugar, es interesante definir este «palabro» de Big Data, que no es más que un término anglosajón que viene a referirse al uso de grandes volúmenes de datos, que de forma estructurada ayudan a las empresas en la toma de decisiones. Por tanto, en la denominada era de la información -en la que nos encontramos actualmente-, parece que el saber manejar esos datos a la hora de plantear estrategias empresariales, ya no es una opción, sino de obligado cumplimiento para cualquier organización que quiera obtener resultados de la forma más eficiente posible.

Hasta tal punto es así, que cuando a algún profeta apocalíptico -especie que por desgracia, cada día abunda más-, se le ocurre hablar de una hipotética 3ª Guerra Mundial, dice que será una Ciberguerra, en la cual no se luche con bombas ni banderas, sino a través de la red, mediante el manejo de información. Y aquí lo dejo, ya que no pretendo convertirme en un especimen de éstos, sino simplemente dotar de una dimensión a este tema, que desde una óptica realista nos ayude a contextualizar el potencial que esta herramienta puede tener.

Dicho esto, y centrándonos en el sector inmobiliario, cada vez cobra más importancia el manejo de información estructurada, que se genera a través de las transacciones que se producen a diario, y que en los diferentes CRM (programas informáticos que utilizamos las agencias para gestionar la relación con nuestros clientes), se van generando. Segmentando esta información, tendremos datos estadísticos que nos van a ayudar a tomar decisiones estratégicas, a la hora de comercializar una vivienda.

Casas conectadas

Pues bien, dentro de este campo existe un proceso llamado Data Mining -o minería de datos- que como su propio nombre indica, consiste en la extracción de toda esa información generada en nuestras bases de datos, con el objetivo de realizar predicciones basadas en los patrones detectados en las mismas, anticipando lo que previsiblemente va a ocurrir en el futuro. Esto sin duda, nos da una gran ventaja competitiva.

Una de las empresas que mejor ha sabido leer la importancia de esta estrategia empresarial en España, ha sido Noteges Consulting -consultora que hay detrás de Club Notegés, al cual tengo el honor de pertenecer-; cuando desde hace ya casi una década, empezó a alimentar su base de datos con las estadísticas de venta de las más de 30.000 viviendas vendidas a través de sus diferentes asociados en los últimos años. Esto le confiere una posición privilegiada en el sector, y por tanto, una gran validez a sus argumentos.

A través de este Data Mining –que no deja de ser un sistema cuasi-científico, basado en datos estadísticos que han sido obtenidos de transacciones reales-, podemos mostrar a los propietarios de viviendas, cuál será el escenario previsible de venta de su casa, y ayudarles a tomar la mejor decisión a la hora de fijar el precio de salida de su inmueble. Esto les garantiza salir al mercado con las mayores garantías de éxito, lo cual supone tal como alumbramos en el título, un arma de venta muy potente.

En definitiva, el uso del Big Data, tal y como ocurre con el resto de tecnologías que hoy día se ponen a nuestro alcance, trata de facilitar el trabajo del profesional y por otra parte, de mejorar el servicio que podemos dar a nuestros clientes, ofreciendoles información relevante que les ayude a tomar las mejores decisiones. Ya que, a nadie se le escapa que la venta de una vivienda, no es «un huevo que se echa freir», y por tanto, es imprescindible hacerlo siempre minimizando al máximo los riesgos que ello conlleva.

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Economy Marketing Real Estate

El Plan de Márketing Inmobiliario 3.0

Portanda plan de marketing

Según Philip kotler – considerado el padre del «márketing moderno»- en un Plan de Márketing 3.0,«se trata de comprender que conocer al cliente es mucho más que encontrar una persona interesada en tu producto”. De este mensaje, podemos sacar muchas conclusiones, pero si extrapolamos esto al mundo inmobiliario, principalmente nos dice que no hay que poner el foco en la vivienda, sino en las personas que van a habitar esa vivienda, y por ende, en sus necesidades, gustos y posibilidades.

Por tanto, mientras que en un Plan de Márketing 1.0 hablábamos de las 4 P´s (Producto, Precio, Distribución y Comunicación); ahora en el Márketing 3.0, podemos decir que aparece una nueva «P» que es la de PERSONAS -así, en mayúsculas-. Siendo ésta el punto de partida sobre el que debe pivotar el resto del Plan, si queremos ser exitosos con el mismo.

5 P´s

Pues bien, partiendo de esta premisa, a continuación vamos a citar cuáles deberían ser los 5 principales puntos a incluir en un Plan de Márketing inmobiliario 3.0:

1. PERSONAS

Si decimos que partimos de un plan basado en las personas, lo primero que debemos hacer es identificar y determinar nuestro público objetivo. Y por lo tanto, lo que busca un milenials de 35 años en una vivienda, no es lo mismo que lo que busca un perfil más senior de en torno a 60.

Nuestra misión aquí será la de determinar las necesidades, gustos y presupuesto de estos perfiles tipo, con objeto de darles exactamente lo que buscan. Y por supuesto, ofreciéndoles un estilo de vida acorde a dicho perfil y con el cual se identifiquen.

2. PRODUCTO

Es fundamental hacer un Análisis DAFO sabiendo cuáles son las Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades que surgen con la comercialización de nuestro producto. Prestando una especial atención sobre el análisis de la competencia, que en este caso no serán el resto de inmobiliarias, sino los inmuebles que existan en ese mismo mercado con iguales características técnicas. Ya que lo que no ha cambiado en esta disciplina, es que el fín de un buen plan de márkeging, siempre es la diferenciación.

En este apartado, la puesta en escena será fundamental y por eso serán de aplicación aquellas técnicas de Home Staging, ya explicadas en artículos anteriores, y que invito a los lectores a que las revisen en el siguiente enlace, con objeto de no repetir lo ya explicado.

3. PRECIO

Antes de tomar esta decisión, necesitamos estudiar las propiedades comparables en el área dónde se encuentra la vivienda y las condiciones actuales del mercado; diferenciando lo que se vende y lo que no, analizando los porqués, y adaptando el precio a todos estos factores, con objeto de salir al mercado con las mayores garantías de éxito. No en vano, este es siempre el factor más crítico en la decisión de compra.

4. PLACEMENT (Distribución)

En este apartado se deben establecer los canales a través de los cuales vamos a posicionar el inmueble en el mercado, partiendo de que los medios digitales son los que mejores resultados dan en términos de eficiencia, pero sin despreciar algunos tradicionales que todavía siguen siendo muy efectivos. Por ejemplo, hay propiedades destinadas a un cliente inversor extranjero, y donde la mejor forma de llegar a él, será en ferias o través de plataformas de intermediación inmobiliaria internacionales.

Una vez definido el producto y su mercado objetivo, será más fácil determinar cómo distribuirlo o posicionarlo.

5. PROMOTION (Plan de Comunicación)

Decía Cervantes que: «unos cuentos tienen la gracia en sí mismos, es decir, en el argumento, y otros en la manera de narrarlos». Y de eso va este punto, de saber comunicar a través de un adecuado «story telling» o narración de la historia -que decimos en castellano- generando una conexión emocional entre el cliente y la vivienda, creando una atmósfera que emule claramente el estilo de vida que persigue y haciendo que se identifique con él.

En definitiva, y dicho de forma menos filosófica, tenemos que conseguir llegar a nuestro target o cliente potencial, a través de las herramientas de comunicación adecuadas. Por supuesto, en un plan de medios o mix de comunicación, el alma máter es el márketing digital a través de sus diferentes variantes, con el que se obtienen los mejores resultados y de la forma más eficiente posible. Aunque no hay que descartar otros medios tradicionales que aún siguen siendo efectivos, y que van desde el cartel hasta las JPA´s (Jornadas de Puertas Abiertas).

Target meeting

Por último, tal y como decía Peter Drucker: “Lo que no se mide, no se puede mejorar”. Por eso, este plan debe ser evaluado periódicamente, para analizar el cumplimiento de los objetivos marcados, -que en nuestro caso claramente es la venta, y por tanto será evidente si se ha logrado o no- y en función de los mismos, ir evolucionándolo y retocándolo hasta alcanzar dicha meta.

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Business Economy Real Estate

La tasación no es el precio de venta

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Una tasación es un informe de valoración destinado a determinar el valor de un bien inmueble, normalmente asociado a la solicitud de un préstamo hipotecario -aunque no siempre este es su fin- y que la propia entidad financiera nos va a exigir a la hora de pedir la hipoteca. Hasta aquí no creo que nadie se pierda, ya que no deja de ser éste el uso más común de este documento, a pesar de que como digo, es susceptible de más usos (separaciones, herencias, comprobaciones para hacienda, etc.); y en definitiva, cualquier otro para el que se necesite una referencia objetiva a la hora de establecer el valor del inmueble en cuestión.

Lo que nadie debe de poner en entredicho, es el carácter objetivo de este documento, siempre y cuando esté desarrollado por un técnico competente en la materia. Ya que en esto como en todo, existen criterios técnicos y legales que requieren de un conocimiento profundo, como en cualquier otro oficio. En ese sentido, la orden ECO 805/2003 recoge cuáles son esas normas de valoración de los inmuebles, y regula la formalidad a seguir para que dichos informes tengan validez y carácter oficial.

Dicho lo anterior, también debo de reconocer, que hasta para los que estamos desarrollando diariamente esta profesión, es fácil caer en la confusión entre dos elementos que son complementarios, pero a la vez diferentes: la tasación y el estudio de mercado. Y si atendemos a los diferentes contextos económicos que han acontecido en el último lustro, quizás es más fácil entender de donde viene dicha controversia.

Cuando en el año 2007 obtuve el certificado de Perito Judicial Inmobiliario -justo en la cresta de la ola del ciclo anterior- tengo que decir que las diferencias entre valor de tasación y valor de mercado, difícilmente coincidían; ya que mientras el primero permanecía prácticamente inmune a lo que estaba pasando; el segundo subía y subía, hacías un estudio, y en seis meses estaba desfasado; por lo tanto se habían roto todas las reglas de oferta y demanda -que son las que imperan en un mercado normal- y de alguna manera habíamos perdido todas las referencias.

Así mismo, durante y después de la crisis, la bajada de precios fue tal -con bajadas de hasta el 60% sobre el precio de construcción- que el problema pasó a ser el mismo, pero justo por el motivo contrario. Es decir, ahora el desajuste era a la baja en vez de al alza, y esto hacía que entre el informe de tasación y el estudio de mercado, siguieran existiendo unas diferencias bastante considerables. Con el consiguiente quebradero de cabeza para clientes compradores, constructoras y entidades financieras; que raramente veían alineados los intereses particulares de cada uno, con el resultado de dichos informes.

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La situación actual, después de haber atravesado toda esa travesía en aguas revueltas, es que esas diferencias tan abultadas, en un sentido o en otro, a día de hoy no lo son tanto; habiéndose producido un acercamiento entre ambos elementos (tasación y estudio de mercado), pero sin llegar a confundirse entre ellos, ya que lo que determina a cada uno son factores diferentes, con independencia de que estén íntimamente relacionados.

Por una parte, el informe de tasación se nutre de datos objetivos y por lo tanto hay que realizar una inspección física del inmueble, para comprobar los materiales empleados en la construcción o en posteriores reformas, estado de conservación y otros muchos, con objeto de calcular el valor intrínseco de la vivienda. Es decir, su valor con independencia de su entorno, por lo que aunque se tiene en cuenta el precio por m2 de la zona, en base al método de ajuste del «valor por comparación» -siendo éste el más usado en la tasación de inmuebles urbanos- pero también otros factores correctores que determinan finalmente su valor.

Y por otra parte el estudio de mercado, para el cual no es necesario la visita al inmueble para analizarlo interiormente, sino simplemente tener en cuenta los datos registrales y/o catastrales, así como estudiar la oferta de viviendas en la zona, y sobretodo, ver cuáles son los precios de venta «reales» en los últimos meses. Si, digo reales, ya que es un «secreto a voces» -como se dice en mi pueblo- el hecho de que un precio es el de la venta, y otro distinto en el que se termina inscribiendo la vivienda. Aunque por suerte para todos, esto pasa cada día menos.

Hacer cuentas jp

A modo de resumen, podemos concluir con que una cosa es ese valor intrínseco del inmueble, y otro el precio que la gente está dispuesta a pagar por él a día de hoy. Yo suelo decir a mis clientes, que tanto la tasación como el estudio de mercado son importantes y a la vez complementarios; y que del cruce de ambos, obtendremos el valor previsible de venta del inmueble. Ese precio con el que salir al mercado con las mayores garantías de éxito, consiguiendo el mayor precio posible, dentro de un tiempo óptimo, el cual dependerá de las necesidades y motivación de venta de cada propietario.

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Economy Financing Real Estate

Cómo conseguir la mejor hipoteca

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Conseguir una hipoteca es relativamente sencillo, siempre y cuando que contemos con un mínimo de solvencia, y que la tasación de la vivienda que vayamos a adquirir, esté en línea con el importe de financiación que hayamos solicitado a la entidad financiera. Hasta aquí perfecto. Pero claro, nosotros no debemos conformarnos con que nos den la hipoteca a cualquier precio, ¿verdad?

Como requisitos mínimos para poder acceder a una hipoteca a día de hoy, tenemos que tener principalmente dos cosas: ahorros mínimos e ingresos suficientes. Hay otros que tendrán que ver con la política del banco o el contexto económico existente en el momento de solicitarla, pero principalmente son esos dos.

La mayoría de los bancos financian hasta un 80% del valor de tasación o del de compra de la vivienda. Normalmente el más bajo de los dos. Por lo tanto, el 20% restante lo vamos a tener que aportar nosotros. Además debemos disponer para los gastos asociados a la compra, que rondan en torno al 10%. Es decir, en total debemos contar con el 30% del importe que suponga la operación de compraventa.

Por otra parte, el banco va a hacer un estudio del riesgo, teniendo en cuenta nuestro nivel de ingresos y la estabilidad laboral. Y por supuesto, el nivel de apalancamiento o endeudamiento total, es decir, si existen otros préstamos (personales, vehículos, etc). En total, la cuota de la hipoteca no debería suponer más de un 35% de los ingresos mensuales.

También es importante, que a la hora de analizar la oferta que nos hagan, no sólo nos fijemos en el tipo de interés, sino también en otros factores que directa o indirectamente van a encarecer nuestra hipoteca, como si es fija o variable, las comisiones y los productos vinculados asociados a la contratación de la misma (seguros, planes de pensiones, etc). De cualquier forma, todo es negociable en la contratación, y hay que analizar todos los factores de manera conjunta, antes de tomar la decisión y decantarnos por una u otra entidad.

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Pues bien, cuando se trata de conseguir la mejor hipoteca, ya hay que hilar un poco más fino, y por supuesto, saber negociar; y claro, como en cualquier negociación, la clave para conseguir un buen acuerdo, pasa porque las fuerzas a medir entre las partes, se encuentren en equilibrio; y si es posible, que la balanza incluso se decante un poco a nuestro favor. Y como decía Sun Tzu en su gran libro «El arte de la guerra»: «Uno se defiende cuando se dispone de medios suficientes, y ataca cuando se dispone de medios más que suficientes».

Por lo tanto, cuando vamos a negociar con una entidad financiera, y una vez que somos conscientes de que reunimos esos requisitos mínimos de solvencia; no debemos ponernos en sus manos para que nos ofrezcan unas condiciones estándar -que suelen ser las del típico folleto que nos ofrecen en la entrada de cualquier oficina bancaria o incluso a través de los mailing masivos que mandan a millones de clientes sin importar su clasificación financiera- debemos de ser un poco más exigentes y «exigir» -valga la redundancia- que nos hagan un estudio totalmente personalizado, para así conseguir las mejores condiciones posibles, acordes a nuestro perfil financiero.

Actualmente existen un montón de comparadores de hipotecas online, como puede ser rastreator.com -por citar una conocida- pero no dejan de ser motores de búsqueda que se nutren de esas ofertas estándar que ofrecen las diferentes entidades de crédito. Sin embargo, lo que realmente funciona -y de hecho, es uno de los servicios gratuitos que desde VIVEenGRANADA ofrecemos a nuestros clientes- es hacer ese mismo ejercicio comparativo, pero ofreciendo ofertas reales personalizadas para cada cliente y usando para ello a varias entidades de forma simultánea.

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Tal y como se puede observar en la imagen de arriba, existe una gran diferencia entre que seas tú (cliente) quien vaya a una oficina bancaria y en su «terreno» -después de haber hecho la cola, por supuesto- les pidas condiciones para un hipoteca; a que sean ellos (bancarios) los que vienen a tu casa -o tal y como nosotros ofrecemos a nuestros clientes, a nuestra propia oficina- y previa cita, de forma simultánea se personen al menos tres entidades, para que nos ofrezcan su mejor oferta -como si de una entrevista de trabajo se tratara-. De esta forma, parece que la balanza ya empieza, cuanto menos a equilibrarse. En este caso ya eres tú quien elige al banco y no al revés.

Es decir, tal y como decía Sun Tzu en la cita anterior, podremos pasar de simplemente defendernos, a poder atacar en la medida de nuestras posibilidades.

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Economy Real Estate Trending

¿Sube el precio de la vivienda? Si, pero…

Estamos cansados de oír continuamente en las noticias, información tan contradictoria como: «el precio de la vivienda se estanca después de 2 años al alza»; y justo una semana después: «el precio de la vivienda alcanza su mayor repunte desde finales del año pasado»… y así podríamos enumerar un sinfín de noticias más, a cual de ellas más desconcertadora, y que no hacen más que confundir a los consumidores y al público en general.

Por eso, cuando nuestros clientes vienen a nuestra oficina para que les ayudemos a fijar el precio de su vivienda, o bien tenemos la oportunidad de visitarlas para realizar la tasación, nos vemos más que obligados a ejercer una labor didáctica y de concienciación, que les ayude a salir de esa confusión; que en la mayoría de los casos y de forma intencionada, propagan o difunden los diferentes lobbies políticos y sus medios afines.

De hecho, está comprobado como la necesidad de transmitir buenas noticas cuando nos encontramos en campañas electorales, como es el caso de las de Cataluña en los próximos días, hace que escuchemos este tipo de mensajes de euforia que no hacen más que generar falsas expectativas en nuestros clientes, que luego se ven frustradas en cuanto chocan con la realidad del mercado. En la siguiente gráfica, se puede observar este «fenómeno politico» desde el año 2015 hasta hoy.
Mapa fenómeno político
Pues bien, sin ánimo de entrar en política -Dios me libre de ello- me gustaría arrojar un poco de luz en este asunto, utilizando para ello, el último «Informe sobre el precio de la vivienda» publicado por Noteges Consulting a principios de septiembre y que a día de hoy es la referencia a nivel nacional, usado incluso por algunos organismos públicos como la Junta de Andalucia.

Es importante resaltar, que este informe está basado en datos reales de venta de las más de 200 agencias asociadas al Club Noteges repartidas por todo el territorio nacional. La metodología usada para la realización de este informe, se basa en la observación y análisis de las 24.816 viviendas de uso residencial que han sido vendidas, por valor de más de 3.307 millones de euros desde abril de 2.011. Que ya son viviendas y ya son euros. De hecho, Club Noteges aglutina a día de hoy un tercio de la demanda de vivienda en España.


Mapa brecha 2 de 207

 

En la gráfica anterior, se ve la evolución experimentada por los precios desde abril de 2011 hasta el 30 de agosto de 2017, y en ella podemos apreciar como existe un «gap» o «brecha» entre el precio de las viviendas que se ponen en venta y el de las que realmente se venden. Dicho gap se situó en el segundo cuatrimestre de 2017 en -53.036 € de diferencia, entre los 180.221 €, que fue el precio medio de salida de los 11.122 encargos de venta, y los 127.185€, que fue el precio medio de venta, representando dicha diferencia un -29% de media a nivel nacional.

Si atendemos al dato de Andalucía, que es la Comunidad Autónoma donde más presencia tiene el Club Noteges con casi 80 oficinas, desde las que se vendieron 1385 inmuebles en lo que va de año hasta el segundo cuatrimestre de 2017; vemos que representa un 36,2% del total nacional, con un precio medio de 110.2013 € por vivienda y 1.097€/m2.

En base a estos datos objetivos de venta, se ve claramente como después de tres años de estancamiento, se observa un ligero incremento de precio del 4,31% en lo que va de año. Sin embargo, la brecha existente entre el precio unitario que fijaron los propietarios y el que finalmente terminaron vendiendo los inmuebles, en Andalucía ha sido de un -32% (51.945€).

 

 

Como conclusión, podemos afirmar que efectivamente el precio de la vivienda lleva repuntando tal y como se ve en la segunda gráfica de este informe, desde finales de 2013 o principios de 2014, osea, no es algo nuevo. Y en lo que va de año se aprecia una senda alcista, que amen de lo que digan los medios de comunicación no especializados en esta materia, todo parece apuntar a que se va a consolidar a lo largo de este año próximo.

Por lo tanto, a la pregunta: ¿sube el precio se la vivienda? Debemos contestar: Si, en España a nivel general, el precio sube. Esto es cierto. Pero… no en todas las zonas, ni de la misma forma. Por eso es necesario documentarse de una fuente contrastada y especializada, antes de tomar una decisión tan importante, como es la de fijar el precio de venta de una vivienda.