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Habemus Ley Hipotecaria

El pasado 17 de junio entró en vigor la «nueva» Ley Hipotecaria, cuyo principal cometido es establecer normas que refuercen la protección de las personas físicas (que no empresas) consumidoras de préstamos que estén garantizados mediante hipotecas  u cualquier otro tipo de garantías sobre bienes inmuebles o terrenos.

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Lo que se espera del sector en el 2019

2019 cover

 

Después de todo lo llovido durante el periodo de crisis, ya llevamos al menos cuatro años en los que los signos de recuperación del sector inmobiliario han sido más que evidentes, a través de números tan reveladores como las más de 500.000 viviendas vendidas a lo largo del pasado año 2018.

Para este 2019 se espera que esas cifras se consoliden, dentro de lo que se supone va a ser la culminación del ciclo económico expansivo en el que nos encontramos, pasando a una fase de crecimiento de la economía más moderado, tal y como ya adelantábamos en este otro artículo escrito hace unos meses titulado «El mejor momento para vender es ya». Partiendo de que como ya se explicaba en el mismo, lo que realmente marca la marcha del sector es la disponibilidad de renta de las familias.

En ese sentido, hasta final de este año o incluso principios del 2020, parece que nos encontramos ante un escenario muy parecido a lo que ha sido el último año y medio. Eso si, hay ciertos eventos que indudablemente podrían perturbar esta senda, por lo que habrá que seguirlos de cerca.

A continuación, vamos a repasar algunos de ellos:

Martillo LAU

LEY HIPOTECARIA

Se espera que para finales de marzo o principios de abril, se apruebe definitivamente la nueva Ley Hipotecaria. Especialmente merece atención el reparto de gastos de constitución de las hipotecas. De hecho, tras la polémica sentencia del Tribunal Supremo sobre el Impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) en el mes de octubre, se paralizaron prácticamente todas las hipotecas que había en curso.

SUBIDA DE TIPOS POR PARTE DEL BCE

Como decíamos en el preámbulo del artículo, quizás el factor más determinante de la marcha del sector es el acceso al crédito. Las políticas expansivas llevadas a cabo hasta ahora por el BCE (Banco Central Europeo), han provocado que nos movamos en un escenario de tipos de interés negativos. Según ha anunciado el organismo, tiene previsto mantener esta política hasta el próximo verano. A partir de esa fecha, habrá que ver como afecta al mercado de las hipotecas una subida de los tipos de interés.

LIMITACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER

Algunos partidos políticos están demandando que se ponga coto al precio del alquiler, en especial en las grandes ciudades. Esta limitación en los precios -como todo intervencionismo en cualquiera de sus formas sobre el libre mercado-, podría provocar un desequilibrio entre oferta y demanda, haciendo que muchas personas que han invertido en vivienda con este fin, busquen otra salida a su inversión. Especialmente sensibles a este hecho podrían ser los inversores extranjeros.

«NUEVO» (POR LLAMARLO DE ALGUNA FORMA) PLAN DE VIVIENDA

En los recien presentados PGE (Presupuestos Generales del Estado), se ha incluído una partida de más de 600 millones de euros destinados a política de vivienda; aunque la mayoría van destinados al fomento del alquiler y a la regeneración urbana y rural. Y claro, dicho así… no sabemos si se trata de construcción de nuevas viviendas, rehabilitacón de las ya existentes, ayudas para el acceso a las mismas… y por tanto, no se podrán sacar conclusiones en ese sentido hasto no estar aprobado dicho plan.

ESTAMOS EN AÑO ELECTORAL

El 2019 va a ser año electoral, ya que hay elecciones municipales y autonómicas. Y como es sabido, las compentencias en materia urbanística le corresponden a las Comunidades Autónomas. Sin ánimo de entrar en política, cada partido tiene su propio criterio en lo que se refiere a modelos de planeamiento y ordenación del territorio; por lo que muchos de los planes actualmente en desarrollo, podrían verse alterados dependiendo del signo político de sus próximos gobiernos.

 

Diseño sin título

 

Así las cosas, lo que se espera para este año es una moderación de los precios de la vivienda, y una consolidación del número de operaciones registradas en los dos últimos años; manteniéndonos en el entorno de las 500.000 compraventas -según los últimos datos publicados por el INE-. No obstante, todos los factores aquí mencionados invitan a ser prudentes dentro del marco de optimismo que se respira actualmente; ya que el sector inmobiliario es muy sensible a cualquier vaivén que se produzca dentro del mercado.

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Cambios (vueltra atrás) en los contratos de alquiler

Hace unos días se publicaba en el BOE un nuevo Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en materia de vivienda y alquiler, que viene a complementar al «intento fallido» del Real Decreto-ley 20/2018 de 14 de diciembre, que finalmente no fué convalidado en el Congreso, y por tanto todo lo anunciado en el mismo había quedado en una especie de «limbo normativo». Ambos han establecido algunos cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal. Principalmente en lo que se refiere a la duración de los contratos, garantía o fianzas, etc. Y también en lo referente a los apartamentos turísticos y su regulación dentro de las Comunidades de Propietarios. Por tanto, seas arredantario, arrendador o simplemente lleves gestión de alquiler turístico, este artículo te interesa.

 

Ley alquiler cover

 

A continuación vamos a realizar un resumen de los principales artículos de las citadas leyes que han sido modificados, y que desde el día 6 de mazo de 2019 pasan a estar en vigor:


1.- Régimen transitorio.

Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-Ley continuarán rigiéndose por el régimen legal que les era de aplicación, sin perjuicio de lo que las partes pudieran acordar a futuro.

2.- Duración de los contratos de arrendamiento de vivienda preaviso de no renovación.

Aumenta de 3 a 5 años el plazo legal mínimo en el que el inquilino podrá permanecer en la vivienda arrendada, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso el plazo será de 7 años.

Igualmente, el periodo de prórroga tácita, que ahora es de 1 año desde que finaliza el plazo de prórroga obligatoria, también aumenta a 3 años.

Además, se aumenta a 2 meses el plazo de preaviso previsto para la no renovación del contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

Por otra parte, se establecen los motivos de necesidad que activan la facultad de recuperación de la vivienda por el propietario para destinarla como su vivienda habitual, la de sus hijos, padres o cónyuges, deberán quedar previamente recogidos expresamente en el contrato.

3.- Gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato.

Estos gastos serán a cargo del arrendador cuando sea una persona jurídica (una sociedad, una empresa), salvo los gastos por los servicios contratados a iniciativa directa del arrendatario.

4.- Limitación en las garantías adicionales a la fianza.

Se limitan las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración (más de 5-7 años según la condición del arrendador)

5.- Actualización de renta.

Estará sujeta al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

6.- Apartamentos turísticos.

Se realiza una precisión técnica en la norma para excluir del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a las viviendas de uso turístico, estándose a lo que establezca la normativa sectorial turística de aplicación.

Asimismo, relacionado también con los apartamentos turísticos, se reforma la Ley de Propiedad Horizontal para abrir la posibilidad de que por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación de las comunidades de vecinos, puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de esta actividad en dicha comunidad.

7.- Apoyo a los grupos más vulnerables.

Habrá posibilidad de subrogación en caso de fallecimiento del inquilino en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

Además, se acuerdan otras medidas de apoyo a los grupos más vulnerables, como la mayor coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en supuestos de vulnerabilidad y la obligación de señalar día y hora para el desahucio.

8.- Inscripción registral.

Los contratos de arrendamiento no inscritos en el Registro de la Propiedad tendrán eficacia ante «terceros», por lo que el comprador de una vivienda con arrendamiento vigente no tendrá más remedio que respetar el contrato hasta su finalización.



Hacienda

CAMBIOS EN MATERIA FISCAL

1.- La exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción del contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

2.- Modificación en la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para eliminar la obligación de pago del impuesto al arrendatario en el alquiler social. Además, los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para viviendas que se mantengan sujetas a alquilar a precio limitado.

 

OTRAS REFORMAS

También han sido incluídas otras medidas en este Real Decreto-ley, entre las cuales yo destacaría las siguientes:

-Estimular la realización de obras de eliminación de barreras físicas en los edificios, mejora de accesibilidad.

-Modificación de los procedimientos judiciales de desahucio para que, en coordinación con los servicios sociales, se pueda conseguir una alternativa habitacional a los afectados.

 

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Como conclusión, vemos que este conjunto de medidas impulsadas por el Gobierno, teóricamente persiguen facilitar el acceso al alquiler a determinados colectivos -como los jóvenes-, y así equilibrar la posición entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, parecen de dudosa efectividad en lo que se refiere a conseguir mayores garantías para los propietarios de viviendas, que ante los diferentes riesgos que les ocasiona un alquiler, en la mayoría de los casos prefieren no alquilar o directamente vender la vivenda. Tampoco parece que vayan a lograr frenar la «burbuja» existente en los precios del alquiler en determinadas ciudades como Madrid o Barcelona.

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¿Puedo alquilar el piso si lo tengo en venta?

For sale

Sin duda esta es una duda muy frecuente, y que nos llega casi a diario, cuando hablamos con propietarios de viviendas. Y la respuesta es: si, por supuesto que se puede. Ahora, es importante contemplar este hecho en el contrato de arrendamiento -además de algunas otras cosas que veremos a continuación-, con objeto de que no tengamos problemas a la hora de dar por concluído dicho contrato.

De hecho, el alquiler no está exento de riesgos (impagos, averías y destrozos, inseguridad jurídica, ocupaciones, etc); y todo esto hace que muchos propietarios sean reacios a alquilar la vivienda si no la usan, y por eso se decantan directamente por la venta. Y en ese sentido, el objetivo de este artículo no es otro, sino dar algunos consejos a tener en cuenta cuando nos encontremos ante esta tesitura.

En primer lugar debemos analizar la ley de aplicación en estos supuestos -que es la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)-, y que se encarga de regular los derechos y obligaciones tanto de los inquilinos ocupantes de la vivienda, como el de los arrendadores propietarios de las mismas. Y a continuación, vamos a ver los 2 principales puntos que nos afectan si pretendemos vender, desde su última reforma en junio de 2013.

Martillo LAU.jpg

1.-PLAZO PARA DESOCUPAR LA VIVIENDA UNA VEZ CERRADA LA VENTA

La LAU se remite al Código Civil -y más concretamente a su artículo 1751- en el que dice que «el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario». Eso si, la LAU concede 2 derechos a los inquilinos:

1.1- Pueden exigir que se les deje permanecer durante 3 meses más en la vivienda, desde la fecha en la que se le haya notificado este hecho, siguiendo con las mismas obligaciones y derechos durante ese periodo.

1.2.- Pedir una indemnización o algún otro tipo de contraprestación al vendedor, por los daños y perjuicios causados.

Por tanto, el adquiriente se va a subrogar con la compra de la vivienda en los derecho y obligaciones que ya tenía el arrendador o anterior propietario. Eso si, la LAU en su última reforma ya mencionada del año 2013, regula el hecho de que dicho contrato se encuentre registrado en el Registro de la Propiedad.

Así las cosas, lo recomendable es detallar esta intención de vender en el contrato, y a ser posible -siempre y cuando tengamos un plan de comercialización que nos otorgue garantías para ello-, poner una fecha finalización determinada, prorrogable, pero basada en ese periodo de los 3 meses.

2.-DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Otro de los derechos que otorga la LAU en su artículo 25 es el derecho de adquisición preferente. El cual se subdivide en otros 2, que son el derecho de tanteo -mediante el cual antes de vender se le debe de ofrecer al inquilino en primer lugar-; y el derecho de retracto -que da la posibilidad al inquilino de sustituir al adquiriente una vez realizada la transmisión si se dan una serie de requisitos-.

En este punto, nuestra recomendación es pactar la renuncia expresa a este derecho en el contrato, aunque esto otorga el derecho al arrendatario a ser informado de la intención de vender con al menos 30 días de antelacion a la fecha de venta.

 

Impuestos

 

Pues bien, a modo de resumen, vemos que efectivamente hay 2 elementos que no podemos pasar por alto en nuestro contrato de arrendamiento, si nuestra intención es la de vender. Por una parte tenemos el plazo mínimo de 3 meses que hay que otorgar al inquilino para que desocupe la vivienda. Y por otra, esa renuncia al derecho de tanteo y retracto. También, resulta más que recomendable la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, para evitar cualquier disfunción en la interpretación del contrato.

Finalmente, y como decíamos al inicio de este artículo, son varios los factores a considerar, unos de índole más estratégica y otros que son de caracter legal, pero de la consideración de ambos, dependerá que cuando llegue el momento de la venta, la afrontemos con mayor o menor tranquilidad.

 

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Vender tras una separación o divorcio

Dividir casa

Está a la orden del día, y no lo digo yo, sino el INE: más de 400.000 parejas se separan al año; entre divorcios, separaciones y nulidades matrimoniales. De hecho, España es el segundo país de Europa con mayor tasa de divorcios. Así las cosas, tras una separación, si la pareja vive de alquiler, la solución es relativamente sencilla. Pero… ¿y si tienen una vivienda en común? Ahí es cuando vienen los «líos», y sobretodo, cuando hay hijos menores de por medio, una hipoteca, etc… ya la cosa se complica un poco más.

Pues bien, las cosas vienen como vienen, y si la relación no funciona, pues qué le vamos a hacer. Eso si, para no caer en aquella frase tan famosa de Henry Ford que decía que: «La mayoría de la gente gasta más tiempo en hablar de los problemas que en afrontarlos»; vamos a ver qué opciones tenemos si nos vemos en una situación como ésta, y cuál puede ser la salida más aconsejable dependiendo de nuestra casuística.

Saco roto

¿HIJOS MENORES A SU CARGO?

En una pareja española «tipo», la vivienda suele ser el activo de mayor valor económico que tiene, y por tanto, cuando dan por finalizada su relación, también será el asunto más importante a tratar, junto con la custodia de los hijos que pudiera tener el matrimonio. Si además éstos son menores de edad -y salvo honrosas excepciones- el uso y disfrute de la vivienda será para el menor/es hasta que cumplan la mayoría de edad. Por ende, la vivienda la va a disfrutar el cónyuge que consiga la custodia de los hijos, tal y como contempla el artículo 96 del Código Civil.

Una vez cumplida la mayoría de edad de éstos, nos encontraríamos ante dos opciones:

1- Iniciar un procedimiento de medidas -contemplado en el artículo 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil- que inste a su venta o adjudicación a uno de ellos –previa compensación económica a la otra parte-.

2- Solicitar el «lanzamiento» del ocupante, en ejecución de la sentencia previa que obtuvieran en el convenio regulador, una vez llegada la fecha de extinción de ese derecho de uso.

 

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Otro factor importante a tener en cuenta, es el régimen económico matrimonial. Así que, dependiendo de si eligieron entre el de bienes gananciales o el de separación de bienes, el reparto de las ganancias o beneficios tendrá una consideración u otra.

Si nos encontramos ante el de bienes gananciales, tanto las deudas contraídas como los bienes adquiridos a partir del momento en que contrajeron matrimonio, serán repartidos entre ambos.

Sin embargo, con la separación de bienes, cada uno puede tener sus bienes privativos y en el momento de la disolución, corresponderán únicamente a la persona que los posea.

Otro tratamiento tienen los denominados bienes privativos -como puede ser caso de las herencias-, ya que al ser la posesión un derecho adquirido con anteriorioridad a contraer matrimonio, tras la separación pertenecerán al dueño legal del inmueble.

 

CASOS ESPECIALES DE PROTECCIÓN

A pesar de lo anterior, el juez puede conceder el uso de la vivienda por un periodo de tiempo limitado a una de las partes, en base al llamado «interés digno de protección» -recogido también en el Código Civil-. Un ejemplo bastante habitual es cuando la madre ha sido ama de casa y ha estado al cuidado de los menores -sin haber trabajado nunca- y debido a su edad no tenga fácil incorporarse al mercado laboral.

En este tipo de casos, incluso la posesión temporal podría ser incluso para la parte que no tenga la titularidad. En estos casos, lo normal es que el juez establezca un periodo de tiempo limitado para ello, o simplemente, el lanzamiento quede condicionado a que dejen de concurrir las circunstancias que motivaron dicho criterio.

 

Cortar documento

CASO MÁS COMÚN: VENDER LA VIVIENDA Y LIQUIDAR LA SOCIEDAD

Cuando el matrimonio está casado en régimen de gananciales -y por tanto la vivienda es de los dos al 50%-. Así que, si ninguno de ellos necesita esa «protección», y el juez fija una asignación temporal, estará condicionada a la venta del inmueble para la liquidación de esa sociedad de gananciales. Por tanto, aquí es donde entramos nosotros -los agentes inmobiliarios- para ayudarles a cumplir dicho objetivo.

Llegado este punto, principalmente nos podemos encontrar con 3 situaciones:

1-. Vender la casa, cancelar la hipoteca -si la hubiere- y repartirse el dinero a partes iguales.

Parece el caso más sencillo, pero no siempre es así. ¿Y si por ejemplo… no hubiera dinero suficiente para cancelar la hipoteca? Efectivamente esto es algo que nos encontramos con bastante asiduidad. O bien porque compraron en el tiempo del «Boom», o simplemente porque han rehipotecado varias veces la vivienda por otros motivos, y el valor de tasación actual no cubra ni siquiera el importe de la deuda.

Ante este caso, o bien disponen de fondos como para sufragar el dinero restante -y así poderla transmitir en condiciones de mercado-; o bien, la alquilen y esperen a que el mercado suba, unido a que al haber cancelado mayor importe de la deuda durante ese periodo, de ese modo se alineen oferta y demanda. Y sino, como última opción, siempre se puede plantear una dación en pago al banco -lo cual ya adelanto que no es tan fácil, aunque todo se puede negociar-.

2-. Que una de las partes se quede con la vivienda.

En estos casos, la parte adquiriente deberá abonarle la diferencia a la otra para compensarle, ya sea mediante la solicitud de un préstamos al banco, o con su propia liquidez si la tiene.

En caso de que ya tuvieran una hipoteca concedida para el pago de la vivienda en cuestión, también podrá subrogarse la parte adquiriente en la misma, y compensar económicamente a la otra parte o no, dependiendo de su valor actual de mercado.

3.-Compartir la vivienda.

La falta de recursos económicos hace que muchas veces haya que agudizar el ingenio, y durante la crisis ha surgido esta nueva tendencia, que hace que a falta de que mejore la situación económica de la ex-pareja, opten por «compartir» la vivenda. Por supuesto, siempre surgirán más controversias domésticas y por eso bajo mi punto de vista, ésta es siempre la última opción y la menos recomendable.

Otra cosa es que el juez decida que llegado este caso, cada uno de los cónyuges pueda ocupar la vivienda durante un tiempo y vayan alternando su uso, a esperas de que su situación económica mejore. Por ejemplo, que uno la ocupe durante 3 meses y luego el otro.

 

Firma divorcio

 

Vistas las diferentes opciones que tenemos ante una situación tan compleja e incómoda como es una separación; y llegados a ese «punto de no retorno», se debe de actuar con la suficiente claridez de ideas, que nos permita pasar el trance lo antes posible, y con el mejor resultado para ambas partes. Mi recomendación en ese sentido, es ponerse en manos de un abogado especializado en esta materia, y antes de tomar una decisión en un sentido u otro, saber qué respaldo legal tenemos y qué derechos nos asisten.

Con respecto a la venta de la vivienda, también resulta conveniente acudir a algún profesional -inmobiliario en este caso-, que nos ayude a materializar el objetivo que nos marquemos, minimizando todos los riesgos existentes en torno a una operación de compraventa.

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Requisitos para poder optar a una vivienda de VPO

Viviendas VPO Cover

Las viviendas de VPO (Viviendas de Protección Oficial) tienen como principal ventaja, un precio de compra inferior a la vivienda libre, lo cual hace que sean por lo general, más asequibles para el consumidor. También tienen una serie de limitaciones, como en el tamaño -siendo viviendas de máximo 90 metros-, tener que ser destinada a domicilio habitual, así como en la imposibilidad de traspasarlas durante los diez primeros años, -salvo excepciones-, y un precio máximo de venta o alquiler ya estipulado.

Por tanto, a pesar de que hoy en día hay viviendas protegidas para casi cualquier tipología de demandante, será necesario estudiar los requisitos a cumplir por los mismos, y que dependerán de cada Comunidad Autonóma; ya que son las que tienen las competencias en materia de vivienda y varían de unas a otras.

Además, con la aprobación del Nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 -del cual dejo aquí enlace a un artículo escrito anteriormente sobre el mismo- , existen una serie de ayudas financieras y subvenciones por parte del Estado y las diferentes Comunidades Autónomas, de las cuales nos podemos beneficiar. En Andalucía, además se aprobó recientemente la Ley 1/2018, de 26 de abril que introduce algunos cambios sobre el derecho y medidas para la vivienda protegida.

Jovenes VPO

REQUISITOS VPO EN ANDALUCÍA

En ese sentido, y debido a que mi experiencia y ámbito de actuación se circunscriben principalmente a la comunidad autónoma andaluza, voy a centrarme en los requisitos exigidos en este territorio:

  • Para solicitar una vivienda protegida en alquiler debes inscribirte en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida de la localidad donde desees residir.
  • Las viviendas tienen que ser la residencia habitual y permanente de sus titulares.
  • El comprador debe ocupar la vivienda en el plazo máximo de seis meses a partir de la entrega de llaves, en caso de viviendas en venta, y tres meses, en caso de viviendas en alquiler.
  • El plazo de duración del régimen legal de las viviendas calificadas al amparo del Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020 será de 30 años, sin posibilidad de descalificación.
  • Durante el periodo legal de protección, cualquier transmisión de la vivienda estará sujeta a un precio máximo.
  • No podrán transmitirse intervivos ni ceder su uso durante diez años desde la formalización de la compra, salvo autorización de la Delegación Territorial de Fomento y Vivienda.
  • Durante el periodo legal de protección, las viviendas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legales en favor de la Administración de la Junta de Andalucía o del Ayuntamiento o entidad pública designados.
  • Iran destinadas a unidades familiares cuyos ingresos no superen 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). No obstante cada uno de los programas establecerá las limitaciones para su acceso y régimen legal, destacando los siguientes:

-Viviendas Protegidas de Régimen Especial: Destinadas a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen 2,50 veces el IPREM.

-Viviendas Protegidas de Régimen General: Destinadas a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen 3,50 veces el IPREM.

Viviendas Protegidas de Precio Limitado: Destinadas a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen 5,50 veces el IPREM.

Dependiendo del tipo de protección que tenga la vivienda, se fijará un precio máximo tanto de compra como de alquiler, y dependiendo del nivel de renta de la persona, así serán las ayudas de las que se podrá beneficiar.

Funcionario

SOBRE EL TRÁMITE DE VENTA O DESCALIFACIÓN

Así las cosas, no podrás vender la vivienda hasta haber pasado esos 10 años desde la compra, teniendo que pedir autorización a la Comunidad Autónoma para ello, y tendrás que devolver las ayudas recibidas hasta el momento. Además de que el precio máximo de venta estará limitado, debido a su calificación de vivienda protegida. Incluso a partir de los 10 años, dicha calificación seguirá existiendo hasta que se alcancen los 30 años que exige la Ley actual, y para evitarlo, tendrás que iniciar el trámite de descalificación.

Durante dicho periodo, no solo estará limitado el precio máximo, sino también el cliente que la podrá adquirir, teniendo que cumplir los mismos requisitos de VPO detallados en el apartado anterior. Tambien le corresponden un derecho de tanteo y retracto a la Administración, lo cual le otorga el derecho preferente de adquisición sobre la misma.

Este trámite de descalificación se debe tramitar en la Delegación Territorial de Vivienda pertinente, y se suelen resolver en un plazo máximo de tres meses. Dicho trámite estará condicionado por la devolución de las ayudas recibidas y la autoliquidación de los beneficios fiscales aparejados. Posteriormente, esta descalifiación se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.

 

Por último y a modo de conclusión, vemos como tanto el trámite de compra como especialmente el de venta, tienen su aquel, y por tanto, lo más recomendable es ponerse en manos de algún profesional con experiencia que nos asesore, acerca de la forma de llevar a cabo este proceso de forma ágil y segura, evitando los diferentes riesgos y contratiempos que puedan surgir, así como los correspondientes costes económicos derivados de los mismos.

 

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Nuevo Código Andaluz de Calidad Inmobiliaria

El pasado 8 de mayo, se publicó en el BOJA el texto definitivo sobre el CACI (Código Andaluz de Calidad Inmobiliaria), con el cual se pretenden impulsar medidas para la protección de los derechos de los consumidores de servicios inmobiliarios en Andalucía. Dicha regulación venía siendo demandada desde hace mucho tiempo, por los diferentes agentes sociales y patronales del sector.

Sin ir más lejos, este fín de semana se celebraban en Jaen las VI Jornadas Inmobiliarias de Andalucía organizadas por el COAPI Andaluz -del cual soy asociado-, y en el cual participaron representantes de las principales administraciones implicadas dentro de la Junta de Andalucía, tanto en materia de vivienda, urbanismo y consumo; así como representantes del Colegio de Notarios y Registradores. Por supuesto, también asistimos todos los miembros de este colectivo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, como anfitriones y principales interesados.

Pues bien, con independencia de que aún queda darle forma al Reglamento -y «hasta el rabo todo es toro»-, una vez aprobada la denominada «Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía»-de la cual dejo este enlace para quien quiera profundizar más en ella-, podemos empezar a sacar conclusiones de su utilidad y de las consecuencias para nuestro sector.

En especial, dentro de esta Ley, en su Disposición adicional cuarta, se establecen las «Condiciones de la intermediación inmobiliaria», donde se regula la forma de ejercer la actividad, así como los requisitos mínimos a exigir a los demandantes usuarios de nuestros servicios, y que acontinuación resumo en 3 principales bloques:

  • Obligación de preservar los derechos de los consumidores y usuarios que accedan al mercado inmobiliario.
  • Creación de un registro administrativo en el que se debe inscribir todo aquel que quiera ejercer la actividad de intermediación inmobiliaria acreditando: identificación como persona física o jurídica, domiciliio en el cual ejerce su actividad, formación, pertenencia a Colegio Profesional o no, antecedentes penales y seguro de responsabilidad civil y caución.
  • Información a suministrar a los demandantes usuarios de los servicios, como la garantía de devolución de cantidades, el contrato de servicios, cumplimiento de normativa sobre vivienda protegida, y demás exigencias que resulten necesarias.

En esencia esto es el CACI, y como su propio nombre indica, su principal objetivo es el de dotar de mayor «Calidad» a los servicios inmobiliarios, y también eliminar la mala praxis que tanto ha dañado la imagen del profesional inmobiliario, desde que se liberalizó la profesión allá por el año 2003. De esta forma se frena el que sigan entrando operadores sin los requisitos mínimos necesarios, y se garantiza que los demandantes de nuestros servicios, tengan una mínima garantía jurídica ante los diferentes riesgos asociados a la actividad.

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La NAR, cita mundial de agentes inmobiliarios

Equipo NAR
Grupo de miembros de Club Noteges asistentes al evento

El pasado mes de noviembre, tuve la suerte de asistir en Chicago a la convención anual de la NAR (National Association of Realtors) -o asociación americana de inmobiliarios, para los amigos-, junto con un grupo de compañeros del Club Noteges; y me vine con la mochila repleta de ideas, contactos, anécdotas, y muchísimas enseñanzas del mercado americano. En el cual -todo hay que decirlo-, hay luces y sombras, como en cualquier otro lugar del mundo.

Dejando a un lado los detalles más escabrosos -que también los hubo-, ya que como digo «en todos lados se cuecen habas», me gustaría resumir las principales perlas que me he traído de este viaje, y que creo pueden ser de interés para cualquier persona que directa o indirectamente esté relacionada con este sector tan apasionante.

Realtor building
Edificio de la NAR en el 430 N. Michigan Avenue Chicago

Solo con ver el edificio que tiene la NAR en Chicago -como sede principal de esta asociación-, ya nos dice bastante del poder que tiene este lobby y de su capacidad de aglutinar a un colectivo tan importante. Claro, todos hemos oído hablar de «el sueño americano» -que no es otro sino tener una casa propia-. Y ellos tienen muy asumido, que este proceso que puede llevar años a cualquier familia, no se debe poner en manos de cualquiera, y de hecho, tienen una legislación al respecto muy restrictiva, que se encarga de garantizar que dicho sueño se lleve de la manera más segura.

En este punto debo de reconocer, que he llegado a sentir algo de «envidia sana», ya que nos llevan bastante ventaja. Pero claro, mientras aquí el COAPI (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) celebra en estos días su 70 aniversario; la NAR cuenta con 110 años desde su fundación, y claro, esos 40 años de diferencia se notan. Principalmente en ese sentimiento de unión y compañerismo, que redunda siempre en una mejor imagen de cara al consumidor; ya que, esto lleva implícito una unificación de criterios, y por ende, un mejor servicio a los clientes.

Sin ir más lejos, esta semana se aprobaba el CACI (Código Andaluz de Calidad Inmobiliria), pero claro, esto es solo en Andalucía. Es decir, en nuestro país quedan otras 16 Comunidades Autónomas sin esta regulación, y lo que es más grave, sin una ley específica que regule una actividad como la intermediación inmobiliaria, que existe desde que el mundo es mundo. Sin embargo, en Estados Unidos hay 13 estados -léase países, que no regiones-, y hace más de un siglo que se pusieron de acuerdo en este asunto. Pues bien, dejo aquí este tema, ya que no me gustaría sacar ese «complejo de españolito», y los que me conocen, saben que no es precisamente algo de lo que yo presuma.

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Market Center en Mccormick Place – West Building

Otros de los eventos que más me llamaron la atención, por lo diferente, ha sido el concepto de Market Center -que viene a ser el equivalente de una feria inmobiliaria-, que también dista mucho del concepto que tenemos en España. Aquí, si asistimos por ejemplo al SIMA (Salón Inmobiliario de Madrid) -solo por citar uno de los más importantes y conocidos-, vemos como está demasiado enfocado en el producto, es decir, promociones de pisos y casas a la venta. Sin embargo, en este modelo americano, tienen cabida muchas más cosas de interés del profesional inmobiliario: innovaciones, servicios, talleres, herramientas tecnológicas y hasta coches, -aunque debo reconocer que en esto ultimo, si que caen un poco en el tópico americano-. Pero en definitiva, es un foro de mucha más utilidad.

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Sesión de networking en el hall del Hotel Hyatt-Regency

También merece una especial mención, lo proactivos que son en el networking; hasta el punto de poder rozar en algunos casos el exceso de extroversión. Para ellos, cualquier momento es bueno para acercarse a cualquier compañero y entregarle su tarjeta, presentarse y al más puro estilo elevator pitch, –y me atrevería a decir que con cierta ansiedad-, hacerte una presentación en menos de un minuto, para acto seguido despedirse y «atacar» a la siguiente «presa» que se encuentre más cercana. Para nosotros esto resulta un poco chocante -y todo hay que decirlo-, en mi opinión, nuestro estilo en esto, quizás es un poco más elegante.

Michael Feellls
Conferencia de Michael Phelps en el Mccormick Place

Finalmente, -y aqui si que voy a «sacar pecho» como español- en lo que se refiere a las conferencias, formación y asistencia de celebridades, debo de reconocer que la NAR tiene un potencial de mejora bastante importante. Podría dar un montón de ejemplos y anécdotas en ese sentido, pero como decía al principio, prefiero quedarme con lo positivo -que es mucho-, y creo que a lo largo del artículo han quedado muestras de ello.

Por último, debo de agradecer a mis compañeros de viaje por esas «horas piel» que me regalaron y un montón de experiencias que me traje en la mochila, de un valor incalculable. En especial, hubo una frase llena de significado y que permanecerá para siempre grabada en nuestra memoria, y que solo las personas que tuvieron la gran fortuna de estar presentes durante su exposición, podrán interpretar: «tras del último, no va nadie».

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La tasación no es el precio de venta

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Una tasación es un informe de valoración destinado a determinar el valor de un bien inmueble, normalmente asociado a la solicitud de un préstamo hipotecario -aunque no siempre este es su fin- y que la propia entidad financiera nos va a exigir a la hora de pedir la hipoteca. Hasta aquí no creo que nadie se pierda, ya que no deja de ser éste el uso más común de este documento, a pesar de que como digo, es susceptible de más usos (separaciones, herencias, comprobaciones para hacienda, etc.); y en definitiva, cualquier otro para el que se necesite una referencia objetiva a la hora de establecer el valor del inmueble en cuestión.

Lo que nadie debe de poner en entredicho, es el carácter objetivo de este documento, siempre y cuando esté desarrollado por un técnico competente en la materia. Ya que en esto como en todo, existen criterios técnicos y legales que requieren de un conocimiento profundo, como en cualquier otro oficio. En ese sentido, la orden ECO 805/2003 recoge cuáles son esas normas de valoración de los inmuebles, y regula la formalidad a seguir para que dichos informes tengan validez y carácter oficial.

Dicho lo anterior, también debo de reconocer, que hasta para los que estamos desarrollando diariamente esta profesión, es fácil caer en la confusión entre dos elementos que son complementarios, pero a la vez diferentes: la tasación y el estudio de mercado. Y si atendemos a los diferentes contextos económicos que han acontecido en el último lustro, quizás es más fácil entender de donde viene dicha controversia.

Cuando en el año 2007 obtuve el certificado de Perito Judicial Inmobiliario -justo en la cresta de la ola del ciclo anterior- tengo que decir que las diferencias entre valor de tasación y valor de mercado, difícilmente coincidían; ya que mientras el primero permanecía prácticamente inmune a lo que estaba pasando; el segundo subía y subía, hacías un estudio, y en seis meses estaba desfasado; por lo tanto se habían roto todas las reglas de oferta y demanda -que son las que imperan en un mercado normal- y de alguna manera habíamos perdido todas las referencias.

Así mismo, durante y después de la crisis, la bajada de precios fue tal -con bajadas de hasta el 60% sobre el precio de construcción- que el problema pasó a ser el mismo, pero justo por el motivo contrario. Es decir, ahora el desajuste era a la baja en vez de al alza, y esto hacía que entre el informe de tasación y el estudio de mercado, siguieran existiendo unas diferencias bastante considerables. Con el consiguiente quebradero de cabeza para clientes compradores, constructoras y entidades financieras; que raramente veían alineados los intereses particulares de cada uno, con el resultado de dichos informes.

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La situación actual, después de haber atravesado toda esa travesía en aguas revueltas, es que esas diferencias tan abultadas, en un sentido o en otro, a día de hoy no lo son tanto; habiéndose producido un acercamiento entre ambos elementos (tasación y estudio de mercado), pero sin llegar a confundirse entre ellos, ya que lo que determina a cada uno son factores diferentes, con independencia de que estén íntimamente relacionados.

Por una parte, el informe de tasación se nutre de datos objetivos y por lo tanto hay que realizar una inspección física del inmueble, para comprobar los materiales empleados en la construcción o en posteriores reformas, estado de conservación y otros muchos, con objeto de calcular el valor intrínseco de la vivienda. Es decir, su valor con independencia de su entorno, por lo que aunque se tiene en cuenta el precio por m2 de la zona, en base al método de ajuste del «valor por comparación» -siendo éste el más usado en la tasación de inmuebles urbanos- pero también otros factores correctores que determinan finalmente su valor.

Y por otra parte el estudio de mercado, para el cual no es necesario la visita al inmueble para analizarlo interiormente, sino simplemente tener en cuenta los datos registrales y/o catastrales, así como estudiar la oferta de viviendas en la zona, y sobretodo, ver cuáles son los precios de venta «reales» en los últimos meses. Si, digo reales, ya que es un «secreto a voces» -como se dice en mi pueblo- el hecho de que un precio es el de la venta, y otro distinto en el que se termina inscribiendo la vivienda. Aunque por suerte para todos, esto pasa cada día menos.

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A modo de resumen, podemos concluir con que una cosa es ese valor intrínseco del inmueble, y otro el precio que la gente está dispuesta a pagar por él a día de hoy. Yo suelo decir a mis clientes, que tanto la tasación como el estudio de mercado son importantes y a la vez complementarios; y que del cruce de ambos, obtendremos el valor previsible de venta del inmueble. Ese precio con el que salir al mercado con las mayores garantías de éxito, consiguiendo el mayor precio posible, dentro de un tiempo óptimo, el cual dependerá de las necesidades y motivación de venta de cada propietario.

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Plusvalía Municipal. ¿Debo pagarla?

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En primer lugar, y con objeto de dotar a este artículo de una óptica técnica, pero a la vez práctica y entendible por cualquier ciudadano no versado en materia jurídica; me gustaría dar una definición de Plusvalía, que a mi entender se ajusta a este criterio: La Plusvalía Municipal, es un impuesto que grava a través de unos coeficientes, el incremento del valor del terreno en el momento de la transmisión de la vivienda.

Hasta hace muy poco, si el valor catastral del suelo aumentaba, se gravaba sin importar que el propietario hubiera perdido dinero con la venta. Y esto ha sido de hecho, la aplicación e interpretación que se venía practicando con respecto a este tributo. Claro, durante el ciclo económico expansivo previo a las crisis económica, que afortunadamente parece que vamos dejando ya en el retrovisor; no había lugar a dudas, de que año tras año existían esas plusvalías «reales» en cada operación de compraventa que se materializaba, y por lo tanto, casi nadie se planteaba la idoneidad o no de este tributo. Es decir, se tomaban por referencia los valores catastrales dando por hecho que, de forma automática y por el simple paso del tiempo, el suelo se revalorizaba.

La realidad es que en los últimos años lo que ha pasado y sigue pasando, ha sido justo lo contrario. Por tanto, este hecho ha generado una controversia dentro del ámbito social y finalmente jurídico, y que fue puesta de manifiesto con la tan sonada Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017; el cual declaraba en el fallo de la misma, lo que cito literalmente: «Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4864-2016 y, en consecuencia, declarar que los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor».

Martillo

Pues bien, esos artículos 107 y 110 de la LHL (Ley Reguladora de las Haciendas Locales) -es decir, la que desarrolla el sistema tributario local (Ayuntamientos y Diputaciones)- establecen la regla para determinar los incrementos de valor de esos terrenos como hecho imponible, de la cual resulta la cuota tributaria de las plusvalías municipales. Y en base a esta Ley, los Ayuntamientos han venido aplicando hasta ahora este régimen en forma de autoliquidación -siendo los obligados tributarios los que deben ingresar dicha cuota en la forma establecida en las Ordenanzas Municipales- y de hecho la mayoría de Ayuntamientos, siguen sin suspender dicho tributo.

El Tribunal Constitucional en su fallo apela al carácter imperativo de los mismos, al no existir ningún otro método alternativo para verificar si realmente existe ese incremento o no, vulnerando así el principio de capacidad económica recogido en el artículo 31.1 de la Constitución Española. Ya que en la praxis, se está vinculando el tributo a la mera titularidad del terreno, es decir, que grava lo que considera «manifestaciones de riqueza», siendo éstas en muchos casos inexistentes o ficticias.

Entre tanto, se han sucedido una avalancha de reclamaciones y sentencias favorables al contribuyente, estando la pelota en manos de la Administración, a la espera de una reforma del impuesto que ya acumula un importante retraso -casi 8 meses si tenemos en cuenta la fecha del fallo del Constitucional- y que vendrá de la mano de una reforma de la financiación de las Entidades Locales de más calado, lo que hace pensar que mientras ésta pasa todos los trámites parlamentarios pertinentes, no va a llegar hasta pasados unos meses.

Pago en ventanilla canva

Bueno, y después de esta «parrafada», muchos de vosotros os preguntaréis: ¿entonces qué hago, pago la plusvalía o no la pago? Y es aquí, donde reside el principal objetivo de este artículo, que como decía al principio, no es otro sino arrojar un poco de luz en este asunto, e intentar al igual que hago a diario con mis clientes, dar herramientas y soluciones que permitan tomar la mejor decisión posible, en base a datos objetivos y por supuesto, supeditado siempre a una análisis previo de cada caso en concreto.

Y en esto como en todo, y como bien dice mi tío Rafael -el cual tiene como empresario «viejo» que es, esa voz de la experiencia, propia de 50 años navegando por las aguas mercantiles- «De las cosas no sabe, nada más que el que sabe». Es decir, ni todos los abogados están especializados en Plusvalías, ni todos los Ayuntamientos están actuando de la misma forma ante este hecho, ni todas la viviendas están obteniendo minusvalías en la venta, etc. Y por tanto, vaya por delante que sin ese análisis previo al que hacíamos mención en el párrafo anterior, no podremos determinar la solución más conveniente para cada cliente.

Como norma general, y hablo desde la experiencia de venir aplicando este criterio desde hace ya más de 6 meses, y por supuesto después de haberme aconsejado previamente con letrados especializados en esta materia -aunque en esto no hay verdades absolutas- yo aconsejo a mis clientes que claramente están «vendiendo a pérdidas», presentar un escrito en el registro municipal del Ayuntamiento en cuestion, solicitando la exención del tributo; entendiendo que el mismo se encuentra de facto suspendido, y por tanto no hay forma de liquidarlo, una vez que el Tribunal Constitucional -como máxima instancia dentro del ordenamiento jurídico español- dictó la mencionada sentencia, no cabiendo por ende, recurso alguno contra ella.

 

De momento, esta es la situación que tenemos, y aunque ya está habiendo sentencias -sin ir más lejos la del Juzgado Contencioso Administrativo número 2 de Barcelona- que estan eximiendo a los contribuyentes del pago de la plusvalía municipal a pesar de que hubira incremento de valor; no obstante, habrá que esperar algunos meses más, para ver qué pasa en relación a este impuesto, porque en base a la voracidad recaudatoria con la que funciona la maquinaria de la Administración Pública en este país, no sería de extrañar, que este tributo sea sustituido por otro de diferente naturaleza, pero con idéntica finalidad. Y sino, tiempo al tiempo.