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Business Entrepreneurship Marketing

5 Aspectos clave antes de emprender tu idea de negocio

Tanto si te encuentras en la fase más incipiente y todavía no has materializado tu idea de negocio, como si ya la has puesto en marcha; seguro que te suena aquello de: «me estaré precipitando…» o: «y si nadie se interesa por mi producto/servicio…». Si, a mi también. Así que bienvenido al club (risa irónica).

Efectivamente emprender es sinónimo de asumir riesgos, y por tanto, siempre surgen dudas y nadie te va a poder dar un certificado firmado con el que tienes asegurado tu modus vivendi de por vida por el hecho de haber puesto en marcha un negocio, por muy buena y singular que sea tu idea.

Seguramente ya lo sabes, pero a pesar de lo que te digan, no existen recetas mágicas que por el hecho de usarlas te garanticen que tu negocio va a ir como un tiro. Ahora bien, lo que si hay son unas determinadas pautas que puedes seguir para testear tu idea antes de salir al mercado, y así hacerlo minimizando el riesgo de «aprendizaje» (fracaso es una palabra que no existe en nuestro vocabulario).

 

Diseño sin título

 

Pues bien, basándome en la experiencia de mi primer «aprendizaje» (primera idea que no funcionó), a continuación te voy a dar unas recomendaciones que como dice el título de este artículo, son 5 claves que debes considerar antes de emprender tu idea de negocio. Por supuesto y como dice el aforismo, no están todas las que son, pero si que son todas las que están. Te las formularé en forma de preguntas para que te sirvan a modo de test:

 

1. ¿Por qué quieres hacer esto (tú)?

Esto incluye no solo saber si estás dispuesto a hacer todo lo necesario para que el negocio funcione, sino también saber si eres la persona idónea para hacerlo, y me explico. En mi opinión, todos nosotros tenemos las capacidades -latentes o no- para hacer cualquier cosa que nos propongamos. Por tanto, si tienes la determinación, solo te queda aferrarte a ese gran porqué que te mueve a hacerlo, y lo demás vendrá solo.

Ahora bien, si por ejemplo se trata de un negocio comercial, y tu eres una pesona más bien introvertida, el hecho de que seas capaz de realizar la labor comercial, no es óbice para que te suponga un desgaste emocional que finalmente no te compense. Analízalo, porque ese autoconocimiento te será fundamental para saber si debes de contratar a personas que quizás tengan un perfil más idóneo para determinadas tareas o funciones.

 

2. ¿Has hecho un Business Plan?

Si, un plan de negocio detallado, en el que además de resumir la idea de negocio -por si necesitas entregarlo a cualquier posible socio inversor-, contemples cuáles van a ser tus ingresos, tus gastos, la inversión inicial necesaria, personal a contratar, el tiempo de amortización, punto de equilibrio, ROI, etc.

Como dice un buen amigo mío: «el excel aguanta todo lo que le eches». Pero cuidado con eso… porque ya no estamos jugando al Monopoli. Intenta por tanto, basarte en datos lo más realistas posible. Y si te falta información, podría deberse a que quizás aún no has investigado suficientemente.

 

3. ¿Por qué crees que tus clientes necesitan tu producto/servicio?

El hecho de que consideres que tu producto es muy bueno, no quiere decir que lo vayan a comprar. O al menos no, con el nivel de demanda que necesita para ser rentable. Me refiero a que puede ser incluso un producto único, pero si no viene a cubrir una necesidad real o solucionar un problema, es posible que no tenga la aceptación que esperas.

 

Es de vital importancia saber quién es tu target, y adaptar a él todo lo demás […] el cliente es el jefe, y por tanto debe estar en el centro de toda la estrategia.

 

4. ¿Qué tiene que no tenga el de la compentencia?

Hacer benchmarking o un estudio de mercado para saber qué hay ya en el mercado y quién más lo está vendiendo, es esencial para saber si hay nicho para tu producto antes de posicionarlo. Es posible que estés a tiempo de añadirle algún factor diferencial que lo haga único y así atraer a tu cliente potencial. Esto es algo que enlaza muy bien con el punto siguiente.

 

5. ¿Tienes un Plan de Marketing?

Efectivamente, si me pides que defina con una sola palabra qué es el Marketing, esa palabra es diferenciación. Por tanto, con indepencia del producto, sector, localización, etc; sin un plan de Marketing -y parafraseando a Séneca-, es como si no tienes rumbo, y por tanto no vas a llegar a buen puerto, por favorables que sean los vientos que soplen en el mercado.

En ese sentido, no voy a extenderme para explicar cómo debe de ser un Plan de Marketing -ya que eso daría para un artículo completo-, pero si te digo que el Business Plan «bebe» directamente de él, ya que incluye un mix que se podría resumir en lo que se conocen como las 4P´s -por sus siglas en inglés- (Product, Price, Placement y Promotion).

Yo además suelo añadir una 5ª P que es la de Personas. De hecho es la que debe de anteponerse a las otras 4, de lo contrario el plan carecerá de sentido. Es de vital importancia saber quién es tu target, y adaptar a él todo lo demás. Como dice Mercadona, el cliente es el jefe, y por tanto debe estar en el centro de toda la estrategia.

Te dejo como guía un enlace a un artículo que escribí en mi blog, sobre cómo debe ser un Plan de Marketing Inmobiliario, que aunque en este caso está enfocado en la venta de viviendas, la esencia es la misma para cualquier negocio y los factores a considerar a grandes rasgos, también.

 

5 P´s

 

Pues bién, si has respondido de manera satisfactoria a estas 5 preguntas, créeme que ya tienes gran parte del éxito asegurado. En caso contrario, quizás deberías revisar tu Business Plan (si lo tienes) y ver qué aspectos no tienes cubiertos, porque todavía estás a tiempo de desarrollarlos y evitar un posible «aprendizaje». 

No obstante, si necesitas ayuda en este «viaje», ya sea para arrancar un nuevo proyecto o desatascar uno que ya tienes en marcha, quiero que sepas que puedes contactar conmigo para acompañarte en ese proceso de mejora que estás deseando iniciar.  Quedo a tu disposición para cualquier duda o aclaración.

 

 Escríbeme un email a info@miguel-a-rodriguez.com

 También puedes hacerlo a través de mi web en www.quierocompartirlo.com

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Economy Management Marketing

El marketing va a ser de precisión (sí o sí)

La publicidad programática sin duda ha supuesto un antes y un después en el mundo del marketing y la comunicación. Lo de «matar moscas a cañonazos» lanzando spots televisivos o cuñas en radio -cueste lo que cueste- porque no queda otra que estar en esos medios, es algo que ya practican cada vez menos empresas.

Ese cambio de paradigma que vino de mano del marketing digital ya hace algunos años, efectivamente revolucionó la forma en la que las diferentes organizaciones publicitaban sus productos, apareciendo canales y herramientas mucho más eficientes, que permiten optimizar los costes de la inversión y llegar de forma totalmente personalizada a cada «tribu».

De ahí la osadía por mi parte de vaticinar, que en el futuro más inmediato no va a existir otro marketing que no sea el de precisión, es decir, aquel con el que podamos medir de forma precisa nuestra relación con el consumidor. Y aquí no estoy hablando ya de los habituales ratios o KPIS (clicks, visionados, impresiones, etc); sino del nivel de aceptación por parte del destinatario en cuanto a formato, canal preferido, horario, ubicación… y así un sinfín de cosas más, que tienen más que ver con personas que con números.

 

Copia de Caramelo en bandeja

 

No en vano, y según el último estudio EGM (Estudio General de Medios) -publicado por la Asociación  para la Investigación de Medios de Comunicación-, realizado en el segundo semestre de este año; muestra como la inversión en Internet ya casi ha alcanzado a la Televisión, pasando de una penetración de apenas un 40% en el año 2010, a más del doble en tan solo 9 años. Exactamente el 80,2%, tal cual se puede ver en el gráfico expuesto bajo estas líneas.

 

[…]en el futuro más inmediato no va a existir otro marketing que no sea el de precisión, es decir, aquel con el que podamos medir de forma precisa nuestra relación con el consumidor.

 

Así las cosas, y sabiendo que hay tecnologías todavía muy incipientes que en los próximos años van a ser herramientas al servicio del marketing de precisión, como las smart TV para el consumo de contenido a la carta desde casa, la inteligencia artificial o simplemente todo lo que tiene que ver con la tecnología mobile -que a día de hoy ni siquiera sabemos aún el potencial que es capaz de alcanzar. Todo apunta a que esa hiperconectividad unida a todo lo que supone el machine learning y el internet of things (y perdón por tanto anglicismo), no va a hacer más que potenciar aún más ese crecimiento.

 

Gráfica EGM

 

Y claro, como se dice en el ámbito de los negocios, «lo que no son cuentas, son cuentos». En ese sentido, si analizamos un estudio realizado por la compañía Taboola en abril de este año en el cual ha medido la oportunidad de las campañas en base a la proporcionalidad entre oferta y demanda en la industria alimentaria; y tras analizar más de 10 millones de clics y cerca de 7.800 millones de impresiones, deja más que claro el ahorro en términos de tiempo y presupuesto.

Como por ejemplo, que el uso de la realidad virtual en una campaña digital mejora la tasa de conversión en un 28%. O que el uso de algoritmos de IA en campañas de publicidad nativa permite ajustar de forma automática la oferta de referencia de cada impresión según las probabilidades de obtener conversiones, en base a la experiencia de navegación del cliente, aumentando en un 59% el ratio de conversiones.

Y así podríamos entrar en «un no parar» de cifras y números, que quizás nos podrían alejar de uno de los objetivos principales del márketing que no es otro, sino el de satisfacer necesidades de personas. Aunque a nadie se le escapa, que las empresas tienen que pagar nóminas todos los meses… y por eso yo me quedo con esta otra frase de Philip Kotler, en la que resume lo que es marketing de una manera muy corta: «satisfacer necesidades de manera rentable».

 

Diseño sin título

 

Así las cosas, y en base a todos los datos arrojados en este artículo, creo que a nadie se le escapa que el marketing de precisión no es algo del futuro, sino del presente. La mayoría de compañías están aún en una transcición en la que tienen que migrar toda la estrategia de marketing desde lo viral a lo personalizado. Esa visión H2H (Human to Human) con la que diferenciarse, dándole a cada persona un servicio a la carta, que no solo cubra sus necesidades, sino que a ser posible, supere sus expectativas.

 

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Economy Real Estate Trending

Crowdfunding y Crowdlending, nuevas formas de inversión inmobiliaria

Hoy en día es tal la lluvia de anglicismos que nos «llueven» por todos lados, que en ocasiones, incluso siendo algo de nuestro interés, lo terminamos descartando por no saber realmente a qué se refiere. Por eso, en primer lugar me gustaría aclarar lo que estos dos términos significan: Crowfunding significa financiación colectiva, y crowlending, préstamos entre personas. Y ahora ya si, podemos entrar en más detalle acerca de sus características y beneficios.

Ambos conceptos han surgido al amparo de internet, a través de plataformas especializadas que se encargan de promover este tipo de proyectos colaborativos, y facilitan la creación de sinergias entre pequeños o medianos inversores que buscan formas alternativas de rentabilizar sus ahorros; y promotores de proyectos que buscan financiación en un mercado alternativo al bancario tradicional.

Aunque no nos engañemos, si analizamos quien hay detrás de estas plataformas, normalmente encontramos que directa o indirectamente, están capitalizadas por alguno de los grandes grupos inmobilarios, que encuentran en estos nuevos sistemas una forma de diversificación. Aunque a los usuarios esto debe de importarle poco, siempre que puedan cumplir sus objetivos con unas garantías mínimas, ya que como veremos a continuación, este tipo de operaciones tampoco están exentas de riesgo.

Sharing laptops

CROWDFUNDING

El crowfunding o financiación colectiva -que vendría a ser su tradución en castellano-, es un nuevo formato de inversión, bajo el cual, se juntan pequeños inversores para sufragar un proyecto de inversión. En el caso del crowfunding inmobiliario, estos pequeños o medianos inversores, se unen a través de plataformas especializadas, para invertir en proyectos inmobiliarios sin tener que invertir grandes importes.

Obteniendo también rentabilidades bastante más altas que en una inversión inmobiliaria tradicional. En la siguiente gráfica, se puede ver una comparativa de una inversión de 6.000€ a largo plazo (15 años), donde se ve claramente como la rentabilidad con este nuevo modelo de inversión habría sido muy superior, que la obtenida en los productos financieros tradicionales (fondos de inversión, bonos, bolsa, etc).

Gráfica Peerbrick

CROWDLENDING

En las plataformas de crowdlending, se ofrecen proyectos en los cuales se puede invertir, a través de la participación en préstamos para la financiación de los mismos. El principal servicio que ofrecen estas plataformas -además de la intermediación entre inversores y promotores-, es el análisis financiero de esos proyectos. De esta forma podemos comparar entre diferentes tipos de proyectos, en función de muchos factores (rentabilidad, plazo, tipo de riesgo, etc), optando por el que mejor se adapte a nuestro perfil inversor. A continuación, se muestra como ejemplo el estudio de un proyecto inmobiliario «tipo» a financiar.

Ejemplo proyecto crowdlending

Pues bien, tal y como hemos visto, tanto el crowfunding como el crowdlending son sistemas de financiación alternativa a la tradicional, que ofrecen oportunidades tanto a inversores como a las empresas para emprender diferentes proyectos. Gracias a la facilidad que proporciona el hacerse todo a través de internet y de forma digital, se reducen plazos y costes de gestión. Ahora eso sí, como en todo, si no queremos asumir riesgos, siempre es recomendable acudir a un experto inmobiliario que nos ayude a analizar y nos informe, acerca de qué activos son los más aconsejables para invertir en ellos dependiendo de nuestro perfil y expectativas. Ya que el destino de nuestros fondos, no deja de ser el de una inversión en activos inmobiliarios y por ende, la rentabilidad a obtener dependerá de la calidad de los mismos.

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Economy Environment Real Estate

Las construcciones eficientes ya no son una opción

Environment cover

Decía el famoso científico americano Guy McPherson: «Si realmente crees que el medio ambiente es menos importante que la economía, intenta aguantar la respiración mientras cuentas tu dinero». Y yo creo que esta frase, resume muy bien lo que pasa actualmente en nuestra sociedad, y en particular en el sector de la construcción. Tenemos más información que nunca, en lo referente al impacto medioambiental que supone nuestra actividad; y de cómo invirtiendo en construcciones más eficientes, podemos ahorrar hasta un 70 % más; pero no terminamos de concienciarnos.

Muchas veces necesitamos que alguien nos lo recuerde de forma un poco más alarmante, para que tomemos conciencia realmente y saquemos conclusiones al respecto. Y esto ha sido lo que me pasó a mi hace unas semanas en un congreso al que asistí en Málaga, en el cual se dieron cita algunas de las empresas constructoras más potentes del país, de la talla de Neinor Homes, Aedas Homes o Vía Célere, -solo por citar algunas de las más importantes-. Afirmaban que se prevé que se construyan en España unas 150.000 viviendas al año de obra nueva durante los tres próximos años; con el consiguiente consumo de recursos que eso supone.

Además se dieron datos tan relevantes, como que actualmente estamos unos 7.500 millones de personas habitando el planeta, y que se espera que seamos sobre 9.500 millones para el año 2050. O que solo el 3,5% del total de agua existente en el mundo es dulce, y si quitamos la que hay congelada en los polos -que es un 2,5% aproximadamente-, solo nos quedaría un 0,5% apta para el consumo humano. Y así podría citar un sinfín más de cifras, que como digo no me dejaron indiferente; y en definitiva, dejaban claro que los recursos naturales del planeta se agotan, y que la eficiencia energética en las construcciones ya no es una opción.

REcycle

Hace unos meses publicábamos un artículo sobre las viviendas PassiveHouse o casas pasivas, como ejemplo de viviendas energéticamente eficientes; y veíamos como incrementando solo un 10% la inversión en su construcción -en base a lo que este estandar implica-, dicha inversión se recuperaba para el séptimo año; y a partir de ahí, los beneficios se multiplicában por 20 veces a lo largo de 50 años. Estamos hablando de inversión en mejoras de elementos constructivos tales como ventanas de triple acristalamiento, marcos altamente aislantes y otros relacionados con las instalaciones.

También abordábamos esta temática, en este otro artículo sobre el Certificado de Eficiencia Energética, como herramienta de la que disponemos los consumidores a la hora de adquirir una vivienda, ya que a través del mismo, podemos conocer como se califica energéticamente ese inmueble, en base al cálculo del consumo anual de energía del edificio en unas condiciones estándar de ocupación y funcionamiento. Para ello se tienen en cuenta factores como la producción de agua caliente, iluminación, calefacción, refrigeración, aislamientos, carpinterías, etc.

Sin embargo, el tema que realmente motiva la redacción de este artículo, es la utilización de recursos naturales de manera sostenible en las construcciones. Y esto es algo que tiene más que ver con lo que se conoce como Economía Circular o de las 3R’s (reducir, reciclar y reutilizar). Por dar un dato revelador en ese sentido, cada uno de nosotros genera un volumen de 1,3 Kg de residuos al día, lo que supone unos 500 Kg al año. Así como una emisión de 11 toneladas de gases de efecto invernadero, ya sea por el consumo de energía, uso de equipos eléctricos o de medios de transporte.

Y si extrapolamos este criterio a la construcción de edificios, mientras en una construcción «normal» se consumen aproximadamente entre un 20% y un 50% de recursos naturales; en una construcción sostenible, no se genera apenas un impacto negativo al medio ambiente, y sin embargo, se favorece el ahorro energético. Siendo también esencial el uso de materiales de buena calidad -y por ende de mayor durabilidad-, para evitar una sustitución temprana y la generación de recursos y emisiones innecesarias.

Bombilla

Por tanto, grosso modo, parece que la solución pasa por un uso responsable de los materiales en las construcciones, a través de una correcta planificación del empleo de las materias primas necesarias, así como la reutilización de recursos que sean reciclables y renovables. Y como consumidores de viviendas, debemos tener en cuenta los criterios de eficiencia energética, por nuestro propio interés -debido al ahorro económico que ello supone-; pero también por aportar nuestro granito de arena en esa lucha que nos compete a todos, que es la de la sostenibilidad del planeta. Al menos ese debería ser nuestro legado y nuestro compromiso con las generaciones venideras.

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Business Economy Real Estate

El mejor momento para vender es ya

Se suele decir en el ámbito de los negocios, que tan importante es saber cuando entrar, como saber cuando salir. Y esto es aplicable a todo lo que tiene que ver con cualquier tipo de inversión -financiera o no-. Por supuesto, la inversión más común -y en la mayoría de los casos la de mayor cuantía- para una familia tipo española de clase media, es sin duda la compra o venta de su vivienda. Esto hace, que no se deban tomar las decisiones a la ligera, sino de forma meditada y por supuesto, con información contrastada.

Siempre digo a mis clientes, que las decisiones las tienen que tomar ellos, yo lo único que puedo hacer es darles la información y el asesoramiento que les ayude a tomarlas con las máximas garantías de éxito. Y ese es el motivo por el que me he decido a escribir este artículo, para que los datos que aqui se detallan sirvan de guía a cualquiera que esté pensando en salir al mercado de vivienda en estos días (4º trimestre de 2018).

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PIB real

Tal y como se puede observar en las dos gráficas anteriores -la primera sobre la evolución del precio de la vivienda y la segunda sobre la del PIB-; el precio de la vivienda está totalmente relacionado con la marcha de la economía. Y esto se debe a muchos factores, pero yo destacaría uno principal que tiene que ver con el concepto del llamado «flujo circular de la renta». El cual viene a significar -simplificándolo mucho para una mejor compresión-, que cuando la economía empieza a repuntar, las empresas ganan más dinero, suben los sueldos de sus trabajadores, aumenta su estabilidad laboral, aumenta su capacidad de ahorro, los bancos abren el crédito a las familias, y esto hace que aumente proporcionalmente la demanda de vivienda. Y ni que decir tiene, que cuando aumenta la demanda de cualquier producto, tambíen lo hace su precio.

Dicho esto, es una evidencia el hecho de que nos encontramos en un periodo expansivo de la economía, en el cual el PIB va creciendo a un ritmo de en torno al 3% anual desde hace algo más de 3 años, y el precio de la vivienda también. ¡Ojo! esto es como digo de media, y a nivel nacional. Como ya se explicó en otro artículo hace solo unos meses –¿Sube el precio de la vivienda? Si, pero…-, no sube en todos las provincias por igual. Y bien, hasta aquí todo claro (espero).

Ahora, ¿qué puede pasar en el mercado inmobiliario -y por ende con el precio de la vivienda- si la economía se desacelera? Porque según los pronósticos que vienen de las diferentes «voces» con autoridad en la materia, es lo que se espera que pase en el plazo de un año, o año y medio. Y claro, tal cual me lo enseñaron a mi en la facultad, los ciclos económicos tienen siempre 4 fases claramente diferenciadas, que vienen a quedar representadas en lo que se conoce como campana de Gauss, y que son las de depresión, recuperación, cima y recesión; tal cual quedan representandas en el siguiente gráfico.

etapas-ciclo-economico

En ese sentido, y según los últimos informes publicados por los direntes organismos oficiales y entidades financieras de prestigio -llámense FMI, Banco de España, BBVA Research, Bankinter, etc-, que parece que gozán de autoridad moral en este campo y a cuyo testimonio se le da un grado de validez más que considerable; señalan que nos encontramos a casi la mitad de este ciclo, augurando la cima del mismo para finales del año 2019 o principios del 2020.

Además, y debido a la globalización, tampoco somos inmunes a lo que pasa en el exterior. De hecho, ya conocemos todos el origen de la anterior crisis que empezó en EEUU y que tuvo un efecto contagio inmediato en el resto de economías mundiales. Pues bién, los indicadores macroeconómicos indican esas mismas expectativas de crecimiento para el mercado norteamericano y el resto de economías europeas. No olvidemos que el mercado inmobiliario español se nutre en gran medida de demanda extranjera, que representa aproximadamente el 70% en los mercados de costa.

Monedas en escala

Así las cosas, parece que nos encontramos ante un panorama en el cual, el aumento del precio de la vivienda parece que se va acotando, y que en un horizonte de año o año y medio podría llegar a estancarse, tal cual se espera que lo haga el crecimiento económico. Y en base a esta información, y respondiendo a la pregunta recurrente de tantos clientes, de si se deben esperar para vender o es el momento ya; mi consejo es que no esperen más y salgan al mercado; sin prisas, pero buscando un precio que se encuentre dentro de lo que llamamos el EPV (Escenario Previsible de Venta); casando su objetivo, con la realidad del mercado.

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Economy Real Estate Trending

¿Renta el alquiler turístico más que el tradicional?

El alquiler turístico se ha convertido en la inversión estrella para pequeños y medianos inversores, atraídos por las rentabilidades más elevadas que teóricamente se pueden obtener con respecto al alquiler tradicional. Pero claro, esto no siempre es así, y además existen riesgos asociados a este tipo de alquiler, así como un vacio legal en lo que se refiere a su tributación y requisitos. En este artículo, me gustaría analizar cuál es la situación actual de este mercado y las diferentes casuísticas que se pueden dar, con objeto de disponer de información antes de decantarse por una opción u otra.

Si analizamos la rentabilidades medias según los datos publicados por Aribnb España en el año 2017, los rendimientos medios del alquiler vacacional están entorno al 6% en viviendas de interior, y si nos acercamos a sitios de costa con una alta ocupación, pueden llegar hasta al 30%. Sin duda esto es un aliciente para cualquier inversor, ya que si lo comparamos con cualquier producto financiero que podamos contratar a día de hoy, parece que no hay parangón.

Sin embargo, en el alquiler tradicional la renta mensual media está en 570 € al mes -si cogemos datos del último estudio publicado por el Ayuntamiento de Madrid-, lo que supone 6.840 € al año. Según este mismo estudio, en una zona no demasiado céntrica, los ingresos anuales de la vivienda vacacional con una ocupación media del 65%, rondarían los 20.000 € anuales. Por tanto, estamos hablando de obtener unos 1.000 € más al mes con este tipo de alquiler y claro, con estas cifras es lógico que cada vez gane más terreno al alquiler tradicional.

Eso si, las viviendas deben cumplir una serie de requisitos de seguridad y habitabilidad para poder destinarse a este tipo de alquiler. Concretamente en Andalucía, dichos requisitos se encuentran recogidos en el Decreto 28/2016, de 2 de Febrero. A continuación dejo un resumen de los mismos:

  • Disponer de licencia de ocupación y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles.
  • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
  • Estar amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato.
  • Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • Disponer de información turística de la zona (lugares de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, aparcamientos, servicios médicos, transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos).
  • Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias y un cartel indicándolo en un lugar visible.
  • Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
  • Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, etc. en función de la ocupación de la vivienda. Asimismo, habrá que contar con un juego de reposición.
  • Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
  • Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran.
  • Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, etc.

También es importante resaltar, que por supuesto ambos ingresos -tanto el del alquiler vacacional como el tradicional- deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Eso si, en el caso del alquiler tradicional el propietario tiene derecho a una deducción del 60% -siempre que sea la residencia habitual del inquilino-, y sin embargo las viviendas vacacionales no gozan de esa deducción. Además, Hacienda ha estrechado el cerco a estas plataformas colaborativas como Airbnb, Home Away, Miuba o Tripping, ya que debido a su falta de transparencia en la información -como ocurre con todos los negocios que se desarrollan a través de internet-, ha aumentado el fraude fiscal en este sector. En el año 2017 Hacienda tasaba en 21.500 personas las que ofrecían su vivienda para este menester a través de dichas plataformas.

Además el lobby hotelero en España, está presionando para que el control sobre este tipo de viviendas, se equipare al que tiene el resto del sector, tanto en pago de impuestos como en características de los inmuebles. De hecho, a lo largo de los próximos meses, se espera que la normativa pueda cambiar, por lo que es importante ser prudentes a la hora de acometer nuevas inversiones en este tipo de proyectos; ya que nadie es ajeno en este país, a la inseguridad jurídica que generan los negocios emergentes. Ya ha pasado antes con el sector del ahorro y eficiencia energética -solo por citar alguno conocido y relativamente reciente-, en el que tras un cambio normativo, lo que sobre el papel era un negocio rentable, dejó de serlo.

Como resumen, podemos afirmar que efectivamente existen grandes oportunidades en esta nueva modalidad de alquiler, pero que como cualquier otro negocio, no está exento de riesgos. También, que es necesario un estudio del nivel de demanda y ocupación de las diferentes zonas, ya que sin duda será el mayor condicionante para la rentabilidad a obtener. Y por último, estudiar la normativa existente tanto en lo que se refiere a los requisitos legales de acondicionamiento y mantenimiento de las viviendas, como de su tributación.

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Sácale partido a tu casa, con Foto y Video profesional

Portada b and w

En anteriores publicaciones hemos hablado sobre Home Staging, Realidad Virtual y algunas otras técnicas aplicables al sector inmobiliario, que son poderosísimas armas de venta. Pero lo que se puede considerar un «basico» -y por tanto no es una opción no contar con ello- son la fotografía y el video profesional, a la hora de mostrar la mejor cara posible de nuestro inmueble. Por supuesto, sin llegar a caer en la overpromising -o promesa excesiva que se diría en castellano-, y que al visitar el inmueble con un cliente después de haberlo visto previamente en fotos, éste crea que le hemos llevado a otro piso distinto.

Por tanto, tal y como ocurre con el resto de herramientas que utilizamos para potenciar las virtudes de cada inmueble, es importante que haya una planificación de esas visitas de potenciales clientes, y también se les muestre la vivienda «al natural», con independencia de que de forma paralela, se muestre en su máximo esplendor a través del reportaje de foto y video profesional. De esta forma, conseguiremos que el cliente sepa ver más allá de las fotos y conozca las posibilidades reales de cada espacio. No en vano, esta estrategia bien gestionada, hace que los inmuebles se vendan hasta un 30% más rápido.

Pues bien, en la línea de anteriores artículos en los que hemos profundizado sobre alguna temática concreta, y haciendo uso del dicho de «zapatero a tus zapatos», le he pedido a nuestro colaborador Carlos Gonzalez de Sintoniza Audiovisuales, que nos resuma de forma breve, cuáles son las principales características que debe reunir un reportaje de foto y video profesional -y cuando digo profesional, es más que evidente que debe ser hecho por un profesional de la fotografía-, para sacarle el máximo jugo a una vivienda y conseguir con ello una venta lo más rápida y efectiva posible.

Salon Calicasas Firma

Según Carlos: «Lo de «una imagen vale más que mil palabras» y «la primera impresión es la que cuenta», son dos frases que resumen perfectamente la importancia de mostrar una buena imagen cuando queremos vender algo. La mayoría de las personas que buscan un inmueble lo hacen a través de internet, y está demostrado que los inmuebles que tienen mayor número de visitas y consultas, son los que tienen una imagen atractiva y de buena calidad.

Para hacer buenas fotografías de interior y un buen vídeo, es imprescindible preparar el espacio; que la vivienda esté limpia y ordenada (Home Staging), y es esencial dedicar un poco de tiempo a analizar los puntos fuertes y la iluminación que tienen las diferentes estancias. Tenemos que resaltar las características del inmueble, y para ello es necesario utilizar equipos profesionales de calidad con objetivos de óptica gran angular, trípode y apoyo de iluminación, entre otros. La posición de la cámara también es importante para no ver las fotografías distorsionadas.

Por último, el retoque fotográfico mejora las fotografías en cuanto a iluminación, colores y contrastes. En el caso del vídeo, a la hora de editar las imágenes, hay que lograr un ritmo adecuado y atractivo, que resalte las virtudes del inmueble.
Por tanto, no podemos considerar el uso de fotografía y video profesional como un gasto, sino como una inversión»[sic].

A continuación, adjunto uno de los últimos videos desarrollados por Carlos para VIVEenGRANADA, en el cual se puede ver cómo no se trata solo de potenciar los propios elementos del inmueble, sino también su entorno, las vistas, luminosidad, etc.

En definitiva, con la foto y video profesional, al igual que con el resto de herramientas que se usan en combinación para conseguir una buena escenificación de la vivienda, apelamos a las emociones y sentimientos que despertaría el desarrollar su propio estilo de vida en ese espacio. Para ello es importantísimo identificar cuáles son las necesidades y deseos de nuestro público objetivo, con objeto de lograr que sean satisfechas con la adquisición del inmueble.

Al fín y al cabo de eso va el márketing, de satisfacer necesidades y diferenciar nuestro producto del resto que hay en el mercado, logrando que sea el elegido. Aunque no quiero profundizar mucho más en esta materia, ya que será objeto de un próximo artículo.

ESCRITO EN COLABORACIÓN CON: Carlos Gonzalez Aguilera de Sintoniza Audiovisuales

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Economy Real Estate Trending

Passivhaus: ¿Casas del futuro o del presente?

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Hace solo unas semanas, publicabamos un artículo sobre el Certificado de Eficiencia Energética y su utilidad de cara a obtener viviendas más eficientes -energéticamente hablando-, y con menores emisiones de CO2; e inevitablemente salió a colación el tema de las Passivhaus. Ya que como indica el título de este artículo, lo que parecía un prototipo de vivienda del futuro, se ha convertido en una realidad del presente. Hasta tal punto, que he sentido la necesidad de escribir este otro artículo, para explicar qué son, cómo funcionan y la proyección que tienen actualmente en el mercado este tipo de construcciones.

Passivhaus -o casa pasiva, que viene a ser su traducción al español- es un estándar de construcción de edificios energéticamente eficientes, con un elevado confort interior y que suponen un ahorro energético de hasta un 80% con respecto al consumo medio de una vivienda «normal» al uso. Y por tanto, no es una marca comercial, sino un concepto de construcción internacional, que ya lleva implantado más de 20 años; con independencia de que en España sea algo relativamente novedoso.

El motivo para que se les considere «pasivas», es porque utiliza esas fuentes naturales emisoras de calor o frescor que nos rodean -dependiendo de la estación o época del año en la que nos encontremos-, evitando así el uso de la calefacción, el aire acondicionado o luz artificial; gracias a elementos como ventanas de triple acristalamiento, marcos altamente aislantes y otros, que como profano en esta materia, prefiero que sea un técnico versado en la misma, quien lo explique.

En ese sentido, le he pedido a nuestro colaborador Paco Rodriguez que es Dr. Arquitecto e Ingeniero de Caminos, además de experto en este campo del Passivhaus -que digo yo, que algo más que nosotros sabrá de esto-, para que sea él quien nos explique con más detalle qué ventajas aportan este tipo de construcciones, y que viabilidad económica tiene para una familia «tipo» española, el apostar por un proyecto de estas características.

Casa pasiva esquema

Según Paco Rodriguez: «El estándar Passivhaus, más que una etiqueta que se le cuelga a la vivienda para marcarla como más sostenible, se trata de una nueva filosofía no solo de construcción, sino de vida para los inquilinos que la habitan. Debido a los efectos evidentes del cambio climático, se hace cada vez más necesario, no solo reducir el consumo de la energía, sino de preservar la que de forma natural encontramos en nuestro entorno, siendo éste un nuevo hábito que puede generarnos muchos beneficios.

Para dicho propósito, Passivhasus plantea desarrollar edificios más inteligentes en los que se cuida especialmente la piel que envuelve la construcción, de forma que las pérdidas de energía sean mínimas (se suele plantear como ejemplo ilustrativo el de un recipiente térmico capaz conservar largo tiempo las bebidas frías o calientes). Además se desarrolla una circulación del aire interior-exterior muy cuidada, que además de mantener una temperatura de confort sin necesidad de calefacción, asegura la calidad del aire que respiramos.

Si bien a priori se podría pensar en una construcción mucho más costosa, se demuestra que la construcción Passivhaus implica sólo un 10% de inversión adicional respecto a lo que exigen las normas de edificación en España. Así, con los niveles de ahorro que el estándar implica, dicha inversión se habrá recuperado ya en el séptimo año y multiplicándose los beneficios por 20 veces a lo largo de 50 años.

En definitiva, el desarrollo de viviendas y otros edificios mediante este estándar, se convierte en una apuesta de futuro muy interesante desde el punto de vista económico y de confort, y donde el único requisito para garantizar el éxito de la construcción, sería contactar con una empresa especialista acreditada por el Instituto Passivhaus, habiendo cada vez un número mayor en España».

People inside PH

Bien, pues una vez explicadas todas los beneficios y características esenciales de este sistema constructivo; vemos que ocurre como al principio con casi todos los avances tecnológicos e innovaciones que se introducen en el mercado, y todavía se encuentra en fase de maduración por parte de los consumidores. Siendo muy habitual el que nos lleve tiempo mentalizarnos de las ventajas reales que conlleva, antes de empezar a adoptarlo tanto a nivel normativo como práctico en nuestras edificaciones. De hecho, en el año 2017 apenas llegaban al 1% el número de edificios construídos bajo este estándar- según la PEP (Plataforma de Edificiación Passivhaus)-.

No obstante y como decía Paco Rodríguez, cada vez son más los técnicos y empresas especializadas y homologadas bajo este estándar en España, por lo que haciendo una vez más referencia al título del artículo, parece que las Passivhaus son ya una realidad y no cosa del futuro.

ESCRITO EN COLABORACIÓN CON: Francisco J. Rodríguez Lorenzo (Grupo Nacimiento) http://www.gruponacimiento.com

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Economy Legal Real Estate

Certificado de Eficiencia Energética: Obligatorio Vs Necesario

CEEes

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 5/2013, en España es obligatorio el Certificado de Eficiencia Energética o certificado energético, que no es más que un documento oficial redactado por un técnico competente, que incluye información objetiva acerca de las características energéticas de un inmueble.

La obtención de este certificado es obligatoria para cualquier propietario de vivienda, ya sea nueva o usada, en venta o en alquiler. De hecho, para poder ser publicitado ya es obligatorio estar en posesión del mismo, y existe un régimen sancionador para aquellas viviendas que lo hagan sin contar con él. También el notario nos lo va a pedir, con anterioridad a realizar la venta o contrato de arrendamiento.

En este documento se califica energéticamente ese inmueble, en base al cálculo del consumo anual de energía del edificio en unas condiciones estándar de ocupación y funcionamiento. Para ello se tienen en cuenta factores como la producción de agua caliente, iluminación, calefacción, refrigeración, aislamientos, carpinterías, etc.

Según el resultado obtenido en ese cálculo, se le asigna una etiqueta energética, tal cual estábamos acostumbrados a verlas en electrodomésticos y otro tipo de productos; utilizando para ello una escala que va desde la A (para los más eficientes), hasta la G (para los menos eficientes).

A continuación, adjuntamos imagen/ejemplo de un certificado tipo para una vivienda:

Certificado ejemplo

Ahora, ¿a este certificado, podemos considerarlo un requisito legal/ «sacadineros» -como lo llaman vulgarmente en mi tierra- o realmente tiene su utilidad? Ya que, lo que la norma teóricamente persigue es fomentar y favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética, y la inversión en ahorro de energía.

Pues bien, para resolver esa pregunta le hemos preguntado a Francisco Domínguez, arquitecto y colaborador nuestro, con objeto de dotar a este debate de una óptica más técnica y objetiva.

Según Francisco, «el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) ha constituido un punto de inflexión en la valoración de una vivienda, situando el término Eficiencia Energética tanto en boca del comprador y vendedor, así como del constructor y promotor. Si bien, con anterioridad a la aparición del Real Decreto, no se tenía en cuenta la respuesta energética de una vivienda; en la actualidad es un parámetro más a tener presente en la valoración de un inmueble.

El CEE nace con el objeto de conseguir viviendas de consumo casi nulo, aunque la metodología para realizar estos certificados no se encuentra aún plenamente desarrollada, pues desde nuestro punto de vista, debería realizarse un estudio más exhaustivo, y con herramientas que nos permitieran conocer con mayor exactitud el comportamiento energético de una vivienda.

Pero a pesar de ello, el Certificado de Eficiencia Energética permite llevar a cabo una evaluación energética de cualquier vivienda, facilitando acometer las mejoras energéticas necesarias mediante la pertinente reforma. Precisamente, el valor añadido de tener una vivienda con buena calificación energética, es el hacer que en la “temida” reforma de un inmueble, se planteen y ejecuten actuaciones para la mejora energética, amén de la inversión necesaria en instalaciones.

Desde CYRARQUITECTURA siempre hacemos hincapié en los factores básicos para conseguir la mejora energética en el hogar: principalmente el cerramiento exterior -aislamiento y ventanas- y la orientación de las distintas estancias. Por último, recordemos que las nuevas viviendas que se construyen, ya deben cumplir unos requisitos energéticos altos, en este sentido, como mejor ejemplo podemos citar a las Passivhaus«.

Son construcciones que cuentan con un excelente aislamiento termico, un exhaustivo control de infiltraciones, y gozan de una gran calidad en su aire interior. Además aprovechan al máximo la energía solar para su climatización, reduciendo de esta forma el consumo energético hasta en un 70%.

En la siguiente imagen, podemos ver un ejemplo de este tipo de edificios:

 

Casa passivhaus

Como conclusión, vemos como lo que empezó como un requisito legal, se ha ido imponiendo en nuestra cultura, y a día de hoy es un elemento que tenemos muy en cuenta a la hora de tasar una vivienda; ya que como decía Francisco Domínguez, las instalaciones son uno de los elementos más costosos en esas «temidas» reformas, y el contar con una vivienda con una buena calificación energética, ya implica per se, una menor inversión.

 

ESCRITO EN COLABORACIÓN CON: Francisco Domínguez Roldán (CYRARQUITECTURA) http://www.cyrarquitectura.com

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Economy Real Estate Society

Consejos a la hora de buscar una casa

Consejos a la hora de buscar una casa

Buscar una casa de por sí, quizás no sea una tarea dificil, pero cuando lo que buscamos no es una inversión inmobiliaria, sino un hogar para nosotros y los que más nos importan… la cosa ya empieza a no ser tan sencilla. Ya que ello lleva implícito el hecho de que se adecúe a nuestro modus vivendi, estilo de vida y por supuesto, a nuestras posibilidades económicas.

En esta lista quizás no estén todos los factores a considerar -ya que eso nos llevaría para escribir un libro- pero si que están los que bajo mi opinión, podemos tachar de imprescindibles.

 

IMPORTE MÁXIMO DISPONIBLE

Lo primero que debemos decidir es un prespuesto orientativo. Eso sí, teniendo en cuenta que esa cantidad no debería superar el 40% de nuestros ingresos netos mensuales. En base a esa «mensualidad ideal» de hipoteca, ya podemos saber qué hipoteca tenemos que solicitar, partiendo de los ahorros de los que dispongamos.

Por supuesto, también tenemos que saber que los impuestos y gastos asociados a la compra oscilarán entre un 10% y un 12% del precio, y que se tienen que desembolsar al principio. Por tanto, al precio de venta en el que esté ofertado el piso, debemos sumarle al menos ese 10% de gastos; y la hipoteca a solicitar debe ser, la suma de de esas dos cantidades, menos nuestros ahorros.

 

DECIDIR UNA ZONA

A la hora de decidirnos por una zona para comprar nuestra casa, influyen factores objetivos (precios, transportes, comercios, zonas verdes, centros educativos y sanitarios, ocio… ); pero también emocionales (cercanía de nuestros familiaries y amigos, donde nos hemos criado…). Encontrar un equilibrio entre ambos factores nos debe ayudar a tomar la mejor decisión.

 

CÓMO Y DÓNDE BUSCAR

Hay muchas fuentes a las que podemos recurrir tanto de manera presencial (agencias inmobiliarias, servicios municipales y autonómicos, haciendo una prospección de la zona, …); como a través de otros medios o publicaciones (webs y portales inmobiliarios, revistas, anuncios en prensa, etc).

El acudir a una Agencia Inmobiliaria especializada en la zona en la que buscamos, además de ahorrarnos tiempo, siempre nos da el valor añadido de asesorarnos sobre la situación de los precios, ventajas e inconvenientes de ese barrio y por supuesto, una mayor variedad de oferta de viviendas en esa zona en concreto.

Además, y a pesar de la falsa creencia existente de que la interveción de una Agencia va a encarecer la compra, el simple hecho de saber negociar el precio en base a valores reales de venta en la zona, en la mayoría de los casos hará que consigamos un valor de compra más óptimo, de lo que seríamos capaces por nosotros mismos.

 

SUPERFICIE DE LA VIVIENDA

Sin duda la superficie es una de las características más importantes de la vivienda, y debemos distinguir entre superficie construída, que son los metros totales construídos incluyendo todos los elementos como vigas, muros, tabiques y terrazas; y superficie útil, que es la superficie total después de descontar el grosor de esos muros, vigas, tabiques, etc. La diferencia entre ambos conceptos suele rondar el 15%, y en el caso de las terrazas abiertas, se suele descontar la mitad de la superficie en el cálculo.

Por último está la superficie total o computable, que se calcula añadiendo a la superficie construída la parte proporcional de elementos comunes como pasillos, portal, escaleras, jardines, etc. De hecho, esa relación entre superficie construía y superficie total, es la que se emplea para definir las cuotas de participación de la vivienda en los gastos de comunidad del piso. También es la que se usa para la tasación de la vivienda.

 

OTRAS CARACTERÍSTICAS Y ASPECTOS A CONSIDERAR

El espacio y la distribución general de la casa también son importantes (número de habitaciones y baños, ventanas exteriores, pasillos, recibidores, estancias, armarios empotrados, trasteros, …).

La orientación de la vivienda es otro de los aspectos a estudiar, ya que las viviendas exteriores reciben normalmente más luz natural, y las interiores son normalmente más tranquilas y silenciosas. La orientación sur es la más demandada, ya que nos garantiza más horas de luz natural y de más calidad.

Las calidades y acabados de la construcción son también garantía de seguridad, solidez y durabilidad. Entre los elementos a observar durante las visitas, podemos destacar la pintura, baldosas y suelos, molduras, carpinterías y estado de reforma y conservación de la vivienda y del edificio en general.

Las instalaciones tanto de agua, como de electridad y gas, calefacción y/o aire acondicionado, son otros de los elementos que hay que estudiar muy bien y comprobar si cumplen con la normativa oficial vigente; además de si son individuales o colectivas o si se encuentran dados de alta los suministros. Las instalaciones son una de las reformas más costosas a posteriori, y hay que cerciorarse bien de su estado antes de la compra.

 

EL GARAJE

La plaza de garaje es otro elemento importante que debe condicionar la elección de la vivienda, y del cual debemos tener en cuenta varias cosas:

  • Facilidad de acceso.
  • Dimensiones de la plaza y facilidad de uso.
  • Acceso directo de la plaza a la vivienda.
  • Situación jurídica del mismo. Es decir, si es un anexo inseparable de la vivienda y por tanto es una sola finca registral, o si por el contrario es una finca distinta, y en ese caso se deba comprar por separado, con independencia de que se utilice el mismo documento notarial para evitar doble gasto por ese concepto.

 

VIVIENDA VPO O LIBRE

Las viviendas de VPO gozan de una serie de ayudas para la construcción y financiación del proyecto, pero como contraprestación tienen limitaciones tanto de precio como de tamaño, así como en las condiciones de una posterior transmisión (derechos de tanteo, haber pasado un mínimo de 10 años desde la adquisición, …). Además, el incumplimiento de estos límites impuestos por la administración competente, acarrean sanciones y la devolución de las ayudas recibidas.

Las viviendas libres no tienen ningún tipo de limitación en el precio y por tanto están sujetas a la oferta y demanda del mercado, pero en contraposición, por lo general no reciben ningun tipo de ayudas. 

 

DOCUMENTACIÓN A REVISAR ANTES DE FORMALIZAR LA COMPRAVENTA

Si la vivienda a adquirir es de 2ª mano, antes de comprarla debemos revisar la siguiente documentación:

  • Escrituras o título de propiedad del transmitiente.
  • Último recibo anual del IBI.
  • Certificado de la Comunidad de Propietarios de estar al corriente.
  • Nota simple del Registro de la Propiedad para ver estado o posibles cargas.
  • Últimos recibos de los servicios al corriente de pago (agua, luz, gas, …).
  • ITE (Inspección Técnica de Edificios), obligatoria en viviendas con más de 20 años.

Si la vivienda que compramos es de nueva promoción, la informacion y documentación a revisar varia, ya que no estará aún constituída la Comunidad de Propietarios o incluso el promotor podría no haber realizado aún la División Horizontal:

  • Identificación del promotor y datos de su inscripción en el Registro Mercantil.
  • Planos de situación del inmueble y de la vivienda.
  • Descripción de la vivienda (caracteristicas detalladas a lo largo de este artículo).
  • Memoria de calidades.
  • Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
  • Contrato con detalle de todas las condiciones generales (precio, forma de pago, plazo de entrega, …).

 

Pues bién, si decidimos iniciar este proceso a través de un Agente Inmobiliario, él se encargará de comprobar todo, informarnos acerca de la situación real de la vivienda, y de los trámites y documentación a aportar. También se encargará de comprobar si existe algún cambio normativo o alguna ayuda de la que nos podamos beneficiar.

En caso contrario, mi consejo es repasar muy bien este listado, ya que cualquier detalle puede hacer que la operación no pueda llevarse a buen término o tengamos problemas como consecuencia de algún defecto en la misma.