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Cambios (vueltra atrás) en los contratos de alquiler

Hace unos días se publicaba en el BOE un nuevo Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en materia de vivienda y alquiler, que viene a complementar al «intento fallido» del Real Decreto-ley 20/2018 de 14 de diciembre, que finalmente no fué convalidado en el Congreso, y por tanto todo lo anunciado en el mismo había quedado en una especie de «limbo normativo». Ambos han establecido algunos cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal. Principalmente en lo que se refiere a la duración de los contratos, garantía o fianzas, etc. Y también en lo referente a los apartamentos turísticos y su regulación dentro de las Comunidades de Propietarios. Por tanto, seas arredantario, arrendador o simplemente lleves gestión de alquiler turístico, este artículo te interesa.

 

Ley alquiler cover

 

A continuación vamos a realizar un resumen de los principales artículos de las citadas leyes que han sido modificados, y que desde el día 6 de mazo de 2019 pasan a estar en vigor:


1.- Régimen transitorio.

Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-Ley continuarán rigiéndose por el régimen legal que les era de aplicación, sin perjuicio de lo que las partes pudieran acordar a futuro.

2.- Duración de los contratos de arrendamiento de vivienda preaviso de no renovación.

Aumenta de 3 a 5 años el plazo legal mínimo en el que el inquilino podrá permanecer en la vivienda arrendada, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso el plazo será de 7 años.

Igualmente, el periodo de prórroga tácita, que ahora es de 1 año desde que finaliza el plazo de prórroga obligatoria, también aumenta a 3 años.

Además, se aumenta a 2 meses el plazo de preaviso previsto para la no renovación del contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

Por otra parte, se establecen los motivos de necesidad que activan la facultad de recuperación de la vivienda por el propietario para destinarla como su vivienda habitual, la de sus hijos, padres o cónyuges, deberán quedar previamente recogidos expresamente en el contrato.

3.- Gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato.

Estos gastos serán a cargo del arrendador cuando sea una persona jurídica (una sociedad, una empresa), salvo los gastos por los servicios contratados a iniciativa directa del arrendatario.

4.- Limitación en las garantías adicionales a la fianza.

Se limitan las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración (más de 5-7 años según la condición del arrendador)

5.- Actualización de renta.

Estará sujeta al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

6.- Apartamentos turísticos.

Se realiza una precisión técnica en la norma para excluir del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a las viviendas de uso turístico, estándose a lo que establezca la normativa sectorial turística de aplicación.

Asimismo, relacionado también con los apartamentos turísticos, se reforma la Ley de Propiedad Horizontal para abrir la posibilidad de que por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación de las comunidades de vecinos, puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de esta actividad en dicha comunidad.

7.- Apoyo a los grupos más vulnerables.

Habrá posibilidad de subrogación en caso de fallecimiento del inquilino en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

Además, se acuerdan otras medidas de apoyo a los grupos más vulnerables, como la mayor coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en supuestos de vulnerabilidad y la obligación de señalar día y hora para el desahucio.

8.- Inscripción registral.

Los contratos de arrendamiento no inscritos en el Registro de la Propiedad tendrán eficacia ante «terceros», por lo que el comprador de una vivienda con arrendamiento vigente no tendrá más remedio que respetar el contrato hasta su finalización.



Hacienda

CAMBIOS EN MATERIA FISCAL

1.- La exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción del contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

2.- Modificación en la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para eliminar la obligación de pago del impuesto al arrendatario en el alquiler social. Además, los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para viviendas que se mantengan sujetas a alquilar a precio limitado.

 

OTRAS REFORMAS

También han sido incluídas otras medidas en este Real Decreto-ley, entre las cuales yo destacaría las siguientes:

-Estimular la realización de obras de eliminación de barreras físicas en los edificios, mejora de accesibilidad.

-Modificación de los procedimientos judiciales de desahucio para que, en coordinación con los servicios sociales, se pueda conseguir una alternativa habitacional a los afectados.

 

2

 

Como conclusión, vemos que este conjunto de medidas impulsadas por el Gobierno, teóricamente persiguen facilitar el acceso al alquiler a determinados colectivos -como los jóvenes-, y así equilibrar la posición entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, parecen de dudosa efectividad en lo que se refiere a conseguir mayores garantías para los propietarios de viviendas, que ante los diferentes riesgos que les ocasiona un alquiler, en la mayoría de los casos prefieren no alquilar o directamente vender la vivenda. Tampoco parece que vayan a lograr frenar la «burbuja» existente en los precios del alquiler en determinadas ciudades como Madrid o Barcelona.

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El mejor momento para vender es ya

Se suele decir en el ámbito de los negocios, que tan importante es saber cuando entrar, como saber cuando salir. Y esto es aplicable a todo lo que tiene que ver con cualquier tipo de inversión -financiera o no-. Por supuesto, la inversión más común -y en la mayoría de los casos la de mayor cuantía- para una familia tipo española de clase media, es sin duda la compra o venta de su vivienda. Esto hace, que no se deban tomar las decisiones a la ligera, sino de forma meditada y por supuesto, con información contrastada.

Siempre digo a mis clientes, que las decisiones las tienen que tomar ellos, yo lo único que puedo hacer es darles la información y el asesoramiento que les ayude a tomarlas con las máximas garantías de éxito. Y ese es el motivo por el que me he decido a escribir este artículo, para que los datos que aqui se detallan sirvan de guía a cualquiera que esté pensando en salir al mercado de vivienda en estos días (4º trimestre de 2018).

evolucion_interanual_del_precio_de_la_vivienda_en_andalucia_,_segun_el_ine

PIB real

Tal y como se puede observar en las dos gráficas anteriores -la primera sobre la evolución del precio de la vivienda y la segunda sobre la del PIB-; el precio de la vivienda está totalmente relacionado con la marcha de la economía. Y esto se debe a muchos factores, pero yo destacaría uno principal que tiene que ver con el concepto del llamado «flujo circular de la renta». El cual viene a significar -simplificándolo mucho para una mejor compresión-, que cuando la economía empieza a repuntar, las empresas ganan más dinero, suben los sueldos de sus trabajadores, aumenta su estabilidad laboral, aumenta su capacidad de ahorro, los bancos abren el crédito a las familias, y esto hace que aumente proporcionalmente la demanda de vivienda. Y ni que decir tiene, que cuando aumenta la demanda de cualquier producto, tambíen lo hace su precio.

Dicho esto, es una evidencia el hecho de que nos encontramos en un periodo expansivo de la economía, en el cual el PIB va creciendo a un ritmo de en torno al 3% anual desde hace algo más de 3 años, y el precio de la vivienda también. ¡Ojo! esto es como digo de media, y a nivel nacional. Como ya se explicó en otro artículo hace solo unos meses –¿Sube el precio de la vivienda? Si, pero…-, no sube en todos las provincias por igual. Y bien, hasta aquí todo claro (espero).

Ahora, ¿qué puede pasar en el mercado inmobiliario -y por ende con el precio de la vivienda- si la economía se desacelera? Porque según los pronósticos que vienen de las diferentes «voces» con autoridad en la materia, es lo que se espera que pase en el plazo de un año, o año y medio. Y claro, tal cual me lo enseñaron a mi en la facultad, los ciclos económicos tienen siempre 4 fases claramente diferenciadas, que vienen a quedar representadas en lo que se conoce como campana de Gauss, y que son las de depresión, recuperación, cima y recesión; tal cual quedan representandas en el siguiente gráfico.

etapas-ciclo-economico

En ese sentido, y según los últimos informes publicados por los direntes organismos oficiales y entidades financieras de prestigio -llámense FMI, Banco de España, BBVA Research, Bankinter, etc-, que parece que gozán de autoridad moral en este campo y a cuyo testimonio se le da un grado de validez más que considerable; señalan que nos encontramos a casi la mitad de este ciclo, augurando la cima del mismo para finales del año 2019 o principios del 2020.

Además, y debido a la globalización, tampoco somos inmunes a lo que pasa en el exterior. De hecho, ya conocemos todos el origen de la anterior crisis que empezó en EEUU y que tuvo un efecto contagio inmediato en el resto de economías mundiales. Pues bién, los indicadores macroeconómicos indican esas mismas expectativas de crecimiento para el mercado norteamericano y el resto de economías europeas. No olvidemos que el mercado inmobiliario español se nutre en gran medida de demanda extranjera, que representa aproximadamente el 70% en los mercados de costa.

Monedas en escala

Así las cosas, parece que nos encontramos ante un panorama en el cual, el aumento del precio de la vivienda parece que se va acotando, y que en un horizonte de año o año y medio podría llegar a estancarse, tal cual se espera que lo haga el crecimiento económico. Y en base a esta información, y respondiendo a la pregunta recurrente de tantos clientes, de si se deben esperar para vender o es el momento ya; mi consejo es que no esperen más y salgan al mercado; sin prisas, pero buscando un precio que se encuentre dentro de lo que llamamos el EPV (Escenario Previsible de Venta); casando su objetivo, con la realidad del mercado.

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Vender tras una separación o divorcio

Dividir casa

Está a la orden del día, y no lo digo yo, sino el INE: más de 400.000 parejas se separan al año; entre divorcios, separaciones y nulidades matrimoniales. De hecho, España es el segundo país de Europa con mayor tasa de divorcios. Así las cosas, tras una separación, si la pareja vive de alquiler, la solución es relativamente sencilla. Pero… ¿y si tienen una vivienda en común? Ahí es cuando vienen los «líos», y sobretodo, cuando hay hijos menores de por medio, una hipoteca, etc… ya la cosa se complica un poco más.

Pues bien, las cosas vienen como vienen, y si la relación no funciona, pues qué le vamos a hacer. Eso si, para no caer en aquella frase tan famosa de Henry Ford que decía que: «La mayoría de la gente gasta más tiempo en hablar de los problemas que en afrontarlos»; vamos a ver qué opciones tenemos si nos vemos en una situación como ésta, y cuál puede ser la salida más aconsejable dependiendo de nuestra casuística.

Saco roto

¿HIJOS MENORES A SU CARGO?

En una pareja española «tipo», la vivienda suele ser el activo de mayor valor económico que tiene, y por tanto, cuando dan por finalizada su relación, también será el asunto más importante a tratar, junto con la custodia de los hijos que pudiera tener el matrimonio. Si además éstos son menores de edad -y salvo honrosas excepciones- el uso y disfrute de la vivienda será para el menor/es hasta que cumplan la mayoría de edad. Por ende, la vivienda la va a disfrutar el cónyuge que consiga la custodia de los hijos, tal y como contempla el artículo 96 del Código Civil.

Una vez cumplida la mayoría de edad de éstos, nos encontraríamos ante dos opciones:

1- Iniciar un procedimiento de medidas -contemplado en el artículo 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil- que inste a su venta o adjudicación a uno de ellos –previa compensación económica a la otra parte-.

2- Solicitar el «lanzamiento» del ocupante, en ejecución de la sentencia previa que obtuvieran en el convenio regulador, una vez llegada la fecha de extinción de ese derecho de uso.

 

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Otro factor importante a tener en cuenta, es el régimen económico matrimonial. Así que, dependiendo de si eligieron entre el de bienes gananciales o el de separación de bienes, el reparto de las ganancias o beneficios tendrá una consideración u otra.

Si nos encontramos ante el de bienes gananciales, tanto las deudas contraídas como los bienes adquiridos a partir del momento en que contrajeron matrimonio, serán repartidos entre ambos.

Sin embargo, con la separación de bienes, cada uno puede tener sus bienes privativos y en el momento de la disolución, corresponderán únicamente a la persona que los posea.

Otro tratamiento tienen los denominados bienes privativos -como puede ser caso de las herencias-, ya que al ser la posesión un derecho adquirido con anteriorioridad a contraer matrimonio, tras la separación pertenecerán al dueño legal del inmueble.

 

CASOS ESPECIALES DE PROTECCIÓN

A pesar de lo anterior, el juez puede conceder el uso de la vivienda por un periodo de tiempo limitado a una de las partes, en base al llamado «interés digno de protección» -recogido también en el Código Civil-. Un ejemplo bastante habitual es cuando la madre ha sido ama de casa y ha estado al cuidado de los menores -sin haber trabajado nunca- y debido a su edad no tenga fácil incorporarse al mercado laboral.

En este tipo de casos, incluso la posesión temporal podría ser incluso para la parte que no tenga la titularidad. En estos casos, lo normal es que el juez establezca un periodo de tiempo limitado para ello, o simplemente, el lanzamiento quede condicionado a que dejen de concurrir las circunstancias que motivaron dicho criterio.

 

Cortar documento

CASO MÁS COMÚN: VENDER LA VIVIENDA Y LIQUIDAR LA SOCIEDAD

Cuando el matrimonio está casado en régimen de gananciales -y por tanto la vivienda es de los dos al 50%-. Así que, si ninguno de ellos necesita esa «protección», y el juez fija una asignación temporal, estará condicionada a la venta del inmueble para la liquidación de esa sociedad de gananciales. Por tanto, aquí es donde entramos nosotros -los agentes inmobiliarios- para ayudarles a cumplir dicho objetivo.

Llegado este punto, principalmente nos podemos encontrar con 3 situaciones:

1-. Vender la casa, cancelar la hipoteca -si la hubiere- y repartirse el dinero a partes iguales.

Parece el caso más sencillo, pero no siempre es así. ¿Y si por ejemplo… no hubiera dinero suficiente para cancelar la hipoteca? Efectivamente esto es algo que nos encontramos con bastante asiduidad. O bien porque compraron en el tiempo del «Boom», o simplemente porque han rehipotecado varias veces la vivienda por otros motivos, y el valor de tasación actual no cubra ni siquiera el importe de la deuda.

Ante este caso, o bien disponen de fondos como para sufragar el dinero restante -y así poderla transmitir en condiciones de mercado-; o bien, la alquilen y esperen a que el mercado suba, unido a que al haber cancelado mayor importe de la deuda durante ese periodo, de ese modo se alineen oferta y demanda. Y sino, como última opción, siempre se puede plantear una dación en pago al banco -lo cual ya adelanto que no es tan fácil, aunque todo se puede negociar-.

2-. Que una de las partes se quede con la vivienda.

En estos casos, la parte adquiriente deberá abonarle la diferencia a la otra para compensarle, ya sea mediante la solicitud de un préstamos al banco, o con su propia liquidez si la tiene.

En caso de que ya tuvieran una hipoteca concedida para el pago de la vivienda en cuestión, también podrá subrogarse la parte adquiriente en la misma, y compensar económicamente a la otra parte o no, dependiendo de su valor actual de mercado.

3.-Compartir la vivienda.

La falta de recursos económicos hace que muchas veces haya que agudizar el ingenio, y durante la crisis ha surgido esta nueva tendencia, que hace que a falta de que mejore la situación económica de la ex-pareja, opten por «compartir» la vivenda. Por supuesto, siempre surgirán más controversias domésticas y por eso bajo mi punto de vista, ésta es siempre la última opción y la menos recomendable.

Otra cosa es que el juez decida que llegado este caso, cada uno de los cónyuges pueda ocupar la vivienda durante un tiempo y vayan alternando su uso, a esperas de que su situación económica mejore. Por ejemplo, que uno la ocupe durante 3 meses y luego el otro.

 

Firma divorcio

 

Vistas las diferentes opciones que tenemos ante una situación tan compleja e incómoda como es una separación; y llegados a ese «punto de no retorno», se debe de actuar con la suficiente claridez de ideas, que nos permita pasar el trance lo antes posible, y con el mejor resultado para ambas partes. Mi recomendación en ese sentido, es ponerse en manos de un abogado especializado en esta materia, y antes de tomar una decisión en un sentido u otro, saber qué respaldo legal tenemos y qué derechos nos asisten.

Con respecto a la venta de la vivienda, también resulta conveniente acudir a algún profesional -inmobiliario en este caso-, que nos ayude a materializar el objetivo que nos marquemos, minimizando todos los riesgos existentes en torno a una operación de compraventa.

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¿Pedimos hipoteca o un préstamo personal?

Portada Prestamo personal

Recuerdo un profesor de finanzas que tuve en la facultad, y la respuesta que nos daba cada vez que alguien le preguntaba alguna duda acerca de cualquier fórmula financiera: «Tranquilo, que cuando en vez de ser un ejemplo de pizarra sea tu propio dinero, lo vas a entender perfectamente». Y claro, con el paso de los años y la experiencia, aquella frase hecha -que entonces me pareció una clara evasión de su responsabilidad docente-, ha ido cobrando cada vez más sentido y a día de hoy, la suscribo absolutamente.

Pues bien, esas dudas no son ni más ni menos, que las que nos surgen a cualquiera a la hora de contratar un producto financiero, y en el caso de la financiación de una vivienda, no es menos. Por tanto, ante la pregunta que da título a este artículo: ¿Pido una hipoteca o un préstamos personal?, mi respuesta es: depende de diversos factores. Principalmente serán el importe que necesitamos financiar, el plazo en función de nuestra capacidad de reembolso mensual y el tiempo del que dispongamos para realizar la inversión.

Por eso, a lo largo de este artículo, vamos a analizar cuáles son esos factores y cómo afectan a nivel de costes -que al final es lo que nos interesa- antes de tomar  una decisión en un sentido u otro.

 

IMPORTE A FINANCIAR

Siempre que pidamos entre 30.000€ y 40.000€, lo que más nos va a interesar es un préstamo personal. De hecho, la mayoría de entidades financieras no tienen en su porfolio, hipotecas de viviendas por debajo de ese importe. Esto es así, porque los gastos que suponen para ambas partes la constitución de una hipoteca, harán que por muy competitivo que sea el tipo de interés, no compense.

Como ya vimos en un artículo anterior -y por eso no nos vamos a extender mucho en este punto-, son varios los Gastos e impuestos asociados a la compra de vivienda, y como detallamos en el mismo, se van a situar entorno al 10% del valor de compra si pedimos una hipoteca. Sin embargo, en un préstamo personal, el único coste sería el de la intervención del notario, que rondará un 0,3% de arancel sobre el importe a financiar.

 

TIEMPO DE TRAMITACIÓN

Otro factor que determina mucho la elección es el procedimiento de tramitación en la entidad financiera que elijamos. Ya que, mientras para un préstamo personal se pide solo documentación básica como nómina, contrato laboral y algunos otros datos personales. En la tramitación de una hipoteca hacen un estudio de riesgos más exhaustivo y este lleva su tiempo, que entre unas cosas y otras no suele ser inferior a un mes. Por tanto, dependiendo del tiempo del que dispongamos para materializar la operación, nos interesará una opción u otra.

 

PLAZO Y CUOTA VAN DE LA MANO

Por supuesto -y esto es matemática básica elemental-, si disponemos de más años para pagar algo, lógicamente, las cuotas mensuales van a ser más pequeñas que si apretamos ese plazo.

Veamos a continuación una tabla comparativa, en la que hay un cálculo comparativo para un importe de 60.000 €, aplicando las condiciones tipo para un préstamo personal a 8 años, y las de una hipoteca a 20 años:

 

Prestamo Vs hipoteca

 

Como se puede ver en este ejemplo, el coste total para una hipoteca es bastante superior al del préstamo personal, pero claro, también nos sale una cuota mensual mucho más alta en el caso del préstamo. Por tanto, dependiendo de nuestra capacidad de reembolso mensual, es decir, si podemos destinar esos más de 800 € al mes para el pago del préstamo o no, podremos decantarnos por la primera opción, o por la segunda.

Sin embargo, si en vez de 60.000 € hiciéramos esa misma simulación para 90.000€ ó 100.000 €, ya si compensaría pagar esos gastos de constitución de la hipoteca, ya que por una parte estaríamos pagando un tipo de interés mucho más bajo -actualmente se encuentran incluso por debajo del 2%-; y por otra, estaríamos comparando una cuota mensual de más de 1.000 € en el caso del préstamo personal, frente a una cuota de poco más de 400 € en el caso de la hipoteca.

 

Yendo al banco

 

Así las cosas, conviene hacer un estudio financiero dependiendo de la vivienda a adquirir y de nuestro perfil, con objeto de optar por la opción más idónea para nosotros. De hecho, siempre recomiendo a mis clientes acudir al banco con anterioridad a empezar la búsqueda de vivienda, para no crearse falsas expectativas que una vez metidos en faena, le puedan causar algún tipo de frustración.

De esta forma, y una vez superado ese primer paso, ya solo nos queda ir a comprar nuestra casa de forma tranquila y con la seguridad de que la financiación no será ningún problema.

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Gastos e impuestos asociados a la compra de vivienda

Si hace unas semanas publicábamos un artículo dedicado a los Gastos e impuestos asociados a la venta de una vivienda, ahora le toca el turno a los asociados a la compra. Que como ya decíamos en esa publicación, son siempre la principal duda que surge a ambas partes cuando llega el momento de hacer el cierre de la operación. Y que aunque esto es algo ya recogido en la ley, resulta conveniente detallar en el contrato de señal o arras para evitar disquisiciones al respecto en el momento más crítico de la negociación.

Pues bien, a continuación vamos a repasar cuáles son esos gastos e impuestos de forma detallada, y que principalmente son el IVA o ITP -dependiendo de si la vivienda es nueva o usada-, IAJD, notaría, registro y gestoría.

IVA / ITP

Si la vivienda que compramos es nueva, tendremos que pagar el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) junto con el precio de la vivienda al promotor o vendedor de la vivienda. Será él quien liquide el impuesto frente a la Hacienda Estatal.

Los tipos aplicables en la actualidad son:

Si por el contrario la vivienda que adquirimos es usada, es decir, de segunda mano; tendremos que pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas), que ingresará el mismo comprador en la correspondiente Hacienda Autonómica que corresponda dependiendo de donde se encuentre la vivienda.

Aunque el tipo de gravamen será el que establezca cada Comunidad Autónoma, en términos generales se sitúa entre un 6% y un 10%. El importe a liquidar, se halla mediante el resultado de multiplicar el precio de la vivienda, por el tipo impositivo aplicable en cada caso.

Existen también tipos reducidos para menores de 35 años (3,5%), familias numerosas, etc. Por lo que conviene asesorarse bien, ya que esto deberá ser manifestado ante notario el día de la firma para gozar de dicha deducción y no tener luego problemas.

IAJD

El IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), que se debe de pagar cada vez que se firma un documento notarial que sea inscribible en el Registro, como ocurre con las compraventas y las hipotecas. Nuevamente es un impuesto que gestionan las Comunidades Autónomas y se liquida a través del modelo 600, bajo el formato de autoliquidación.

Con respecto al tipo impositivo, variará dependiendo del valor escriturado y de la Comunidad Autonóma, aunque de forma general se sitúa entre un 0,5% y un 1,5% sobre el importe de la operación.

También hay tipos reducidos al igual que con el ITP para familias numerosas o con algún miembro descapacitado, entre otros supuestos. Por lo tanto, nuevamente es conveniente informarse bien antes de materializar la operación.

GASTOS DE REGISTRO

Por otra parte, también será necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad de la hipoteca, y cuyo coste dependerá del capital concedido, pudiendo llegar hasta los 1.000 € dependiendo del caso. Aunque habitualmente, es la propia gestoría del banco -como veremos en el último apartado-, la que se encarga de dicho trámite. Eso sí, suelen pedir una provisión de fondos que suele rondar entre los 1.200 € y los 2.000 € para dar cumplimiento de ello.

GASTOS DE NOTARÍA

Los gastos de notaría van a depender de lo acordado en el contrato de señal o arras. Lo habitual es que dichos gastos sean “Según Ley”, lo cual quiere decir que a la parte compradora le corresponden pagar Copias de Notaríay a la parte vendedora le corresponderá pagar la Matriz de NotaríaLo cual supone aproximadamente el 40% del gasto total de la notaría y dependerá del importe de la transmisión. A modo de orientación, en una operación de compraventa de unos 120.000 €, podría rondar los 300€ ó 400€. Éstos deberán ser desembolsados en el mismo día del acto de la firma.

GESTORÍA

Solo se paga gestoría cuando contratamos una hipoteca para comprar la vivienda, siendo dicha gestoría -normalmente designada por el propio banco-, la que se encarga de liquidar todos los impuestos y trámites necesarios, hasta la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. De esta forma, se asegura la entidad financiera que la finca hipotecada gozará de todos los requisitos legales.

Para ello, normalmente nos pidirán una provisión de fondos en la cual, además de el importe necesario para dichos trámites, incorporarán sus honorarios profesionales. Por dar una orientación, para una vivienda tipo de menos de 200.000 €, dicha provisión suele rondar entre 1.200 € y 2.000€. Una vez hecha la inscripción, nos devolverán la cantidad sobrante y todos los justificantes y facturas emitidas en organismos, notaría y registro.

Pues bién, estos son los gastos e impuestos que debemos afrontar a la hora de comprar una vivienda, y que de media van a rondar el 10%. Por eso, siempre es recomendable añadir dicho porcentaje al presupuesto destinado a la compra, con objeto de no vernos faltos de liquidez una vez cerrado el acuerdo.

Además, como vemos son trámites perfectamente asumibles por cualquier persona con un mínimo de tiempo y conocimiento en la materia. No obstante, conscientes de que esto no siempre es así, hay muchas agencias inmobiliarias que le asesorarán o incluso le brindarán la oportunidad de hacerse cargo de dichas gestiones, lo cual es siempre la opción más recomendable. Sino, siempre podrá recurrir a una gestoría que le preste este servicio.

Para cualquier duda o aclaración con respecto a la información aportada en este artículo, como siempre, quedo a disposición de cualquiera que lo necesite.

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Gastos e impuestos asociados a la venta de una vivienda

Taxes cover

Si estás pensando en vender una casa -ya sea como particular o a través de una inmobiliaria-, debes saber que sobre el precio de la compraventa de la vivienda, tanto a la parte compradora como a la vendedora, le corresponden pagar determinados gastos e impuestos asociados a la misma. Siendo ésto en nuestra experiencia, la principal duda que surge a ambas partes cuando llega el momento de hacer el cierre de la operación. Además, esto es algo que con independencia de estar recogido en la ley, resulta conveniente detallar en el contrato de señal o arras para evitar disquisiciones al respecto.

En este artículo vamos a repasar cuáles son esos gastos e impuestos asociados a la venta de vivienda. Que principalmente van a ser la plusvalía municipal, los gastos de cancelación de la hipoteca -si la hubiera-, y la matriz de notaría. Por supuesto, esta operación de venta tendrá que ser declarada en el IRPF, por lo que si existiera una ganancia patrimonial (es decir, si hemos vendido por encima del precio que pagamos por ella en términos netos), tendremos que pagar también esa plusvalía a Hacienda.

Hacienda

Pues bien, veamos uno por uno esos gastos e impuestos de forma más detallada:

PLUSVALÍA MUNICIPAL

La Plusvalía Municipal, es un impuesto que grava a través de unos coeficientes, el incremento del valor del terreno en el momento de la transmisión de la vivienda. Ésta es calculada usando el valor catastral de la vivienda y el número de años en los que se ha estado en posesión de la vivienda. Dicho cálculo depende de cada Ayuntamiento y se rige por lo contemplado en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Hasta hace muy poco, si el valor catastral del suelo aumentaba, se gravaba sin importar que el propietario hubiera perdido dinero con la venta. Y esto ha sido de hecho, la aplicación e interpretación que se venía practicando con respecto a este tributo. Claro, durante el ciclo económico expansivo previo a las crisis económica, que afortunadamente parece que vamos dejando ya en el retrovisor; no había lugar a dudas, de que año tras año existían esas plusvalías “reales” en cada operación de compraventa que se materializaba, y por lo tanto, casi nadie se planteaba la idoneidad o no de este tributo. Es decir, se tomaban por referencia los valores catastrales dando por hecho que, de forma automática y por el simple paso del tiempo, el suelo se revalorizaba.

La realidad es que en los últimos años lo que ha pasado y sigue pasando, ha sido justo lo contrario. Por tanto, este hecho ha generado una controversia dentro del ámbito social y finalmente jurídico, y que fue puesta de manifiesto con la tan sonada Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017; el cual declaraba en el fallo de la misma, lo que cito literalmente: “Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4864-2016 y, en consecuencia, declarar que los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor”.

Así las cosas, el pago se puede evitar cuando el propitario ha obtenido claramente una minusvalía con la venta. Lo que los abogados especializados están recomendando, es pagar el impuesto y luego presentar un recurso solicitando su devolución, teniendo que liquidarlo antes de los 30 días hábiles desde que se firma la compraventa.

Para obtener una información más detallada al respecto, se puede consultar el siguiente artículo que publicamos anteriormente en el cual se explica esto en más detalle.

GASTOS DE CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

En muchos casos, cuando vendemos una vivienda, todavía queda algún saldo pendiente de amortizar de la hipoteca que se encuentra gravando el inmueble. Por tanto, en este punto pueden darse 2 opciones:

-Que el comprador acepte subrogarse en la hipoteca -en cuyo caso no habrá que pagar ningún gasto de cancelación-, aunque habrá que revisar lo contemplado en la escritura del préstamo al respecto.

-Que se deba transmitir libre de cargas -o porque no necesite el préstamo o simplemente le convenga otra opción de financiaicón, en cuyo caso habrá que cancelarla previamente a la firma de la compraventa.

Pues bien, en este último caso, el préstamo hipotecario normalmente llevará una comisión de cancelación anticipada que suele rondar entre el 0,5% y el 1% sobre el capital pendiente de amortizar. No obstante, y a falta de aprobación de la nueva ley hipotecaría, la ley limita esta comisión a un máximo del 0,5% durante los cinco primeros años, y a un 0,25% a partir del quinto año.

GASTOS DE REGISTRO

Por otra parte, también será necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad de la cancelación de la hipoteca, y cuyo coste dependerá del capital que fué concedido en su día, pudiendo llegar hasta los 1.000 € dependiendo del caso. Aunque habitualmente, es la propia gestoría del banco de la parte compradora, la que se encarga de dicho trámite. Eso sí, suelen pedir una provisión de fondos que suele rondar entre los 800 € y los 1.200 € para dar cumplimiento de ello.

GASTOS DE NOTARÍA

Los gastos de notaría van a depender de lo acordado en el contrato de señal o arras. Lo habitual es que dichos gastos sean «Según Ley», lo cual quiere decir que a la parte compradora le corresponden pagar Copias de Notaría; y a la parte vendedora le corresponderá pagar la Matriz de Notaría. Dicha matriz supone aproximadamente el 60% del gasto total de la notaría y dependerá del importe de la transmisión. A modo de orientación, en una operación de compraventa de unos 120.000 €, podría rondar los 600€ ó 700€. Éstos deberán ser desembolsados en el mismo día del acto de la firma.

IRPF

La venta de una vivienda, está sujeta a tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, teniendo que declarar la ganancia patrimonial obtenida con la venta. El cálculo utilizado para ello es bastante simple, siendo la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor por el que se compró, aplicando además un coeficiente que varía dependiendo del año en que se adquirió el inmueble. Este dato deberá incluirse en la base imponible del ahorro.

En caso de que la vivienda sea vendida por menos importe del que pagamos en su día por ella, existirá lo que se denomina una pérdida patrimonial y por tanto no tributará. No obstante, venimos obligados a declararlo, habiendo incluso la posibilidad de compensar dicha pérdida con las ganancias obtenidas en ejercicios anteriores.

Existen además exenciones al impuesto siempre y cuando se den algunos de los 2 siguientes supuestos:

-Que con independencia de la edad, dicho importe se reinvierta en la compra de una nueva vivienda habitual, obligándose a hacer dicha reinversión dentro de los 2 años siguientes a la fecha de la compraventa.

-Que siendo mayores de 65 años sea su vivienda habitual, o para los que sea una segunda vivienda, constituyan una renta vitalicia con dicha ganancia, dentro del plazo de 6 meses desde la transmisión.

Como conclusión, y en vista de la información aportada sobre los gastos e impuestos que debemos afrontar a la hora de vender una vivienda, vemos que son trámites perfectamente asumibles por cualquier persona con un mínimo de tiempo y conocimiento en la materia. No obstante, conscientes de que esto no siempre es así, hay muchas agencias inmobiliarias que le asesorarán o incluso le brindarán la oportunidad de hacerse cargo de dichas gestiones, lo cual es siempre la opción más recomendable. Sino, siempre podrá recurrir a una gestoría que le preste este servicio.

Para cualquier duda o aclaración con respecto a la información aportada en este artículo, quedo a disposición de cualquiera que lo necesite.

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¿Renta el alquiler turístico más que el tradicional?

El alquiler turístico se ha convertido en la inversión estrella para pequeños y medianos inversores, atraídos por las rentabilidades más elevadas que teóricamente se pueden obtener con respecto al alquiler tradicional. Pero claro, esto no siempre es así, y además existen riesgos asociados a este tipo de alquiler, así como un vacio legal en lo que se refiere a su tributación y requisitos. En este artículo, me gustaría analizar cuál es la situación actual de este mercado y las diferentes casuísticas que se pueden dar, con objeto de disponer de información antes de decantarse por una opción u otra.

Si analizamos la rentabilidades medias según los datos publicados por Aribnb España en el año 2017, los rendimientos medios del alquiler vacacional están entorno al 6% en viviendas de interior, y si nos acercamos a sitios de costa con una alta ocupación, pueden llegar hasta al 30%. Sin duda esto es un aliciente para cualquier inversor, ya que si lo comparamos con cualquier producto financiero que podamos contratar a día de hoy, parece que no hay parangón.

Sin embargo, en el alquiler tradicional la renta mensual media está en 570 € al mes -si cogemos datos del último estudio publicado por el Ayuntamiento de Madrid-, lo que supone 6.840 € al año. Según este mismo estudio, en una zona no demasiado céntrica, los ingresos anuales de la vivienda vacacional con una ocupación media del 65%, rondarían los 20.000 € anuales. Por tanto, estamos hablando de obtener unos 1.000 € más al mes con este tipo de alquiler y claro, con estas cifras es lógico que cada vez gane más terreno al alquiler tradicional.

Eso si, las viviendas deben cumplir una serie de requisitos de seguridad y habitabilidad para poder destinarse a este tipo de alquiler. Concretamente en Andalucía, dichos requisitos se encuentran recogidos en el Decreto 28/2016, de 2 de Febrero. A continuación dejo un resumen de los mismos:

  • Disponer de licencia de ocupación y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles.
  • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
  • Estar amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato.
  • Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • Disponer de información turística de la zona (lugares de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, aparcamientos, servicios médicos, transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos).
  • Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias y un cartel indicándolo en un lugar visible.
  • Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
  • Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, etc. en función de la ocupación de la vivienda. Asimismo, habrá que contar con un juego de reposición.
  • Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
  • Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran.
  • Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, etc.

También es importante resaltar, que por supuesto ambos ingresos -tanto el del alquiler vacacional como el tradicional- deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Eso si, en el caso del alquiler tradicional el propietario tiene derecho a una deducción del 60% -siempre que sea la residencia habitual del inquilino-, y sin embargo las viviendas vacacionales no gozan de esa deducción. Además, Hacienda ha estrechado el cerco a estas plataformas colaborativas como Airbnb, Home Away, Miuba o Tripping, ya que debido a su falta de transparencia en la información -como ocurre con todos los negocios que se desarrollan a través de internet-, ha aumentado el fraude fiscal en este sector. En el año 2017 Hacienda tasaba en 21.500 personas las que ofrecían su vivienda para este menester a través de dichas plataformas.

Además el lobby hotelero en España, está presionando para que el control sobre este tipo de viviendas, se equipare al que tiene el resto del sector, tanto en pago de impuestos como en características de los inmuebles. De hecho, a lo largo de los próximos meses, se espera que la normativa pueda cambiar, por lo que es importante ser prudentes a la hora de acometer nuevas inversiones en este tipo de proyectos; ya que nadie es ajeno en este país, a la inseguridad jurídica que generan los negocios emergentes. Ya ha pasado antes con el sector del ahorro y eficiencia energética -solo por citar alguno conocido y relativamente reciente-, en el que tras un cambio normativo, lo que sobre el papel era un negocio rentable, dejó de serlo.

Como resumen, podemos afirmar que efectivamente existen grandes oportunidades en esta nueva modalidad de alquiler, pero que como cualquier otro negocio, no está exento de riesgos. También, que es necesario un estudio del nivel de demanda y ocupación de las diferentes zonas, ya que sin duda será el mayor condicionante para la rentabilidad a obtener. Y por último, estudiar la normativa existente tanto en lo que se refiere a los requisitos legales de acondicionamiento y mantenimiento de las viviendas, como de su tributación.

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Big Data, un arma de venta muy potente

Big data headline

En primer lugar, es interesante definir este «palabro» de Big Data, que no es más que un término anglosajón que viene a referirse al uso de grandes volúmenes de datos, que de forma estructurada ayudan a las empresas en la toma de decisiones. Por tanto, en la denominada era de la información -en la que nos encontramos actualmente-, parece que el saber manejar esos datos a la hora de plantear estrategias empresariales, ya no es una opción, sino de obligado cumplimiento para cualquier organización que quiera obtener resultados de la forma más eficiente posible.

Hasta tal punto es así, que cuando a algún profeta apocalíptico -especie que por desgracia, cada día abunda más-, se le ocurre hablar de una hipotética 3ª Guerra Mundial, dice que será una Ciberguerra, en la cual no se luche con bombas ni banderas, sino a través de la red, mediante el manejo de información. Y aquí lo dejo, ya que no pretendo convertirme en un especimen de éstos, sino simplemente dotar de una dimensión a este tema, que desde una óptica realista nos ayude a contextualizar el potencial que esta herramienta puede tener.

Dicho esto, y centrándonos en el sector inmobiliario, cada vez cobra más importancia el manejo de información estructurada, que se genera a través de las transacciones que se producen a diario, y que en los diferentes CRM (programas informáticos que utilizamos las agencias para gestionar la relación con nuestros clientes), se van generando. Segmentando esta información, tendremos datos estadísticos que nos van a ayudar a tomar decisiones estratégicas, a la hora de comercializar una vivienda.

Casas conectadas

Pues bien, dentro de este campo existe un proceso llamado Data Mining -o minería de datos- que como su propio nombre indica, consiste en la extracción de toda esa información generada en nuestras bases de datos, con el objetivo de realizar predicciones basadas en los patrones detectados en las mismas, anticipando lo que previsiblemente va a ocurrir en el futuro. Esto sin duda, nos da una gran ventaja competitiva.

Una de las empresas que mejor ha sabido leer la importancia de esta estrategia empresarial en España, ha sido Noteges Consulting -consultora que hay detrás de Club Notegés, al cual tengo el honor de pertenecer-; cuando desde hace ya casi una década, empezó a alimentar su base de datos con las estadísticas de venta de las más de 30.000 viviendas vendidas a través de sus diferentes asociados en los últimos años. Esto le confiere una posición privilegiada en el sector, y por tanto, una gran validez a sus argumentos.

A través de este Data Mining –que no deja de ser un sistema cuasi-científico, basado en datos estadísticos que han sido obtenidos de transacciones reales-, podemos mostrar a los propietarios de viviendas, cuál será el escenario previsible de venta de su casa, y ayudarles a tomar la mejor decisión a la hora de fijar el precio de salida de su inmueble. Esto les garantiza salir al mercado con las mayores garantías de éxito, lo cual supone tal como alumbramos en el título, un arma de venta muy potente.

En definitiva, el uso del Big Data, tal y como ocurre con el resto de tecnologías que hoy día se ponen a nuestro alcance, trata de facilitar el trabajo del profesional y por otra parte, de mejorar el servicio que podemos dar a nuestros clientes, ofreciendoles información relevante que les ayude a tomar las mejores decisiones. Ya que, a nadie se le escapa que la venta de una vivienda, no es «un huevo que se echa freir», y por tanto, es imprescindible hacerlo siempre minimizando al máximo los riesgos que ello conlleva.

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Sácale partido a tu casa, con Foto y Video profesional

Portada b and w

En anteriores publicaciones hemos hablado sobre Home Staging, Realidad Virtual y algunas otras técnicas aplicables al sector inmobiliario, que son poderosísimas armas de venta. Pero lo que se puede considerar un «basico» -y por tanto no es una opción no contar con ello- son la fotografía y el video profesional, a la hora de mostrar la mejor cara posible de nuestro inmueble. Por supuesto, sin llegar a caer en la overpromising -o promesa excesiva que se diría en castellano-, y que al visitar el inmueble con un cliente después de haberlo visto previamente en fotos, éste crea que le hemos llevado a otro piso distinto.

Por tanto, tal y como ocurre con el resto de herramientas que utilizamos para potenciar las virtudes de cada inmueble, es importante que haya una planificación de esas visitas de potenciales clientes, y también se les muestre la vivienda «al natural», con independencia de que de forma paralela, se muestre en su máximo esplendor a través del reportaje de foto y video profesional. De esta forma, conseguiremos que el cliente sepa ver más allá de las fotos y conozca las posibilidades reales de cada espacio. No en vano, esta estrategia bien gestionada, hace que los inmuebles se vendan hasta un 30% más rápido.

Pues bien, en la línea de anteriores artículos en los que hemos profundizado sobre alguna temática concreta, y haciendo uso del dicho de «zapatero a tus zapatos», le he pedido a nuestro colaborador Carlos Gonzalez de Sintoniza Audiovisuales, que nos resuma de forma breve, cuáles son las principales características que debe reunir un reportaje de foto y video profesional -y cuando digo profesional, es más que evidente que debe ser hecho por un profesional de la fotografía-, para sacarle el máximo jugo a una vivienda y conseguir con ello una venta lo más rápida y efectiva posible.

Salon Calicasas Firma

Según Carlos: «Lo de «una imagen vale más que mil palabras» y «la primera impresión es la que cuenta», son dos frases que resumen perfectamente la importancia de mostrar una buena imagen cuando queremos vender algo. La mayoría de las personas que buscan un inmueble lo hacen a través de internet, y está demostrado que los inmuebles que tienen mayor número de visitas y consultas, son los que tienen una imagen atractiva y de buena calidad.

Para hacer buenas fotografías de interior y un buen vídeo, es imprescindible preparar el espacio; que la vivienda esté limpia y ordenada (Home Staging), y es esencial dedicar un poco de tiempo a analizar los puntos fuertes y la iluminación que tienen las diferentes estancias. Tenemos que resaltar las características del inmueble, y para ello es necesario utilizar equipos profesionales de calidad con objetivos de óptica gran angular, trípode y apoyo de iluminación, entre otros. La posición de la cámara también es importante para no ver las fotografías distorsionadas.

Por último, el retoque fotográfico mejora las fotografías en cuanto a iluminación, colores y contrastes. En el caso del vídeo, a la hora de editar las imágenes, hay que lograr un ritmo adecuado y atractivo, que resalte las virtudes del inmueble.
Por tanto, no podemos considerar el uso de fotografía y video profesional como un gasto, sino como una inversión»[sic].

A continuación, adjunto uno de los últimos videos desarrollados por Carlos para VIVEenGRANADA, en el cual se puede ver cómo no se trata solo de potenciar los propios elementos del inmueble, sino también su entorno, las vistas, luminosidad, etc.

En definitiva, con la foto y video profesional, al igual que con el resto de herramientas que se usan en combinación para conseguir una buena escenificación de la vivienda, apelamos a las emociones y sentimientos que despertaría el desarrollar su propio estilo de vida en ese espacio. Para ello es importantísimo identificar cuáles son las necesidades y deseos de nuestro público objetivo, con objeto de lograr que sean satisfechas con la adquisición del inmueble.

Al fín y al cabo de eso va el márketing, de satisfacer necesidades y diferenciar nuestro producto del resto que hay en el mercado, logrando que sea el elegido. Aunque no quiero profundizar mucho más en esta materia, ya que será objeto de un próximo artículo.

ESCRITO EN COLABORACIÓN CON: Carlos Gonzalez Aguilera de Sintoniza Audiovisuales

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En lo que quedó el Plan de Vivienda 2018-2021

Portada Plan Estatal

El pasado viernes 9 de marzo se aprobó el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que fué publicado justo al día siguiente en el BOE, mediante el Real Decreto 106/2018, entrando en vigor con caracter retroactivo -desde el 1 de enero de este mismo año-, y que como ya venimos acostumbrados, el texto definitivo dista bastante de los diferentes borradores que se venían manejando sobre el mismo.

Es por lo que en base a la prudencia y experiencia de casos anteriores, me he contenido para no escribir este artículo, hasta que no contáramos con el texto definitivo, a pesar de que los clientes nos lo venían demandando desde que fué anunciado este plan hace meses; y cuya esencia, pretendo resumir en las siguientes líneas, con objeto de que este texto sirva como guía a la hora de interpretar estas ayudas, que como digo, prometían bastante más de lo que finalmente han resultado ser.

Principalmente incluye ayudas al alquiler, a la rehabilitación de vivienda y en última instancia -aunque no debería ser así-, a la compra o adquisición de vivienda. Y digo que no debería ser así, ya que es precisamente en este punto, donde de verdad tenemos más carencia, y los jóvenes tienen una mayor barrera a la hora de acceder a su primera vivienda. Esos jóvenes menores de 35 años, para los cuales se han aprobado ayudas de hasta 10.800 € para la compra de viviendas, pero solo en localidades de menos de 5.000 habitantes, y para viviendas de menos de 100.000 € -sin incluir tributos ni otros gastos inherentes a la compra-.

Foto portada

Sin embargo, la medida «estrella» es la referente a las ayudas destinadas al alquiler, donde se contempla un subvención de hasta el 40% de la renta mensual del alquiler, con un máximo de 600 €. Siendo este porcentaje hasta el 50% para menores de 35 años, mayores de 65, unidades de convivencia o familias que hayan sido deshauciadas, familias numerosas o personas dependientes e incapacitadas. Este límite será ampliable a 900 € en algunas Comunidades Autónomas, y en ciudades donde las rentas se han disparado en los últimos meses como es el caso de Madrid y Barcelona.

El otro capítulo de medidas es el referente a la promoción y rehabilitación de viviendas destinadas a alquiler social o rehablitación edificatoria. Donde también se contemplan ayudas de hasta 36.500 € para la adecuación o rehabilitación, siempre y cuando dichas viviendas vayan a destinarse a alquiler social. Además de otras para obras que contemplen la mejora en la accesibilidad de edificios, como puedan ser la eliminación de barreras arquitectónicas (rampas, barandillas o ascensores, p.e.).

No obstante y a modo de guía, os dejo un listado de las 10 principales medidas adoptadas, donde se puede ver quién puede solicitarlas, requisitos necesarios para acceder a las mimas y los porcentajes o importes límite para cada una de ellas:

  • Menores de 35 años con ingresos inferiores a tres veces el IPREM (Identificador Público de Renta de usos Múltiples) -situado este año en la cantidad de 537,84 €/mes o 7.519,59 €/año en 14 pagas-, que podrán disponer de hasta 10.800 euros para acceder a la compra de su primera vivienda.
  • Personas entre 35 y 65 años en cuya unidad familiar haya ingresos inferiores a tres veces el IPREM, también podrán acceder a estas ayudas.
  • Ayudas al alquiler de vivienda, para los jóvenes de hasta 35 años, con subvenciones de hasta el 40% de la renta mensual, para rentas de alquiler que estén entre 600 y 900 euros dependiendo de la Comunidad Autónoma.
  • Mayores de 65 años y personas afectadas por desahucios, que podrán recibir hasta el 50% del importe del alquiler de un piso.
  • Familias entre cuyos miembros figuren personas con discapacidad o incapacidad severa.
  • Viviendas desocupadas de bancos u otros propietarios, que deberán permitir a las comunidades su alquiler a familias que se encuentren en situación de desahucio.
  • Promotores y empresas inmobiliarias, que podrán subvencionar sus proyectos para la construcción y la rehabilitación de viviendas.
  • Diferentes medidas con subvenciones de hasta el 40% para la rehabilitación tanto de edificios como de viviendas individuales, situadas en zonas urbanas o rurales.
  • Medidas encaminadas a frenar el reto demográfico, con destino a la compra de viviendas en municipios de menos de 5.000 habitantes.
  • Ayudas a la vivienda con carácter preferencial para las mujeres víctimas de violencia de género.

Pareja aburrida

Por tanto, a todos los que no vemos nuestro perfil incluído en la lista anterior, no nos queda otra que seguir echando números y esperar, a ver si con los resultados esperados de la ejecución de este plan -que por desgracia, no parecen nada halagüeños-, para el próximo se tienen en cuenta otro tipo de requisitos más acordes a las necesidades reales de los diferentes actores que intervienen en el mercado inmobiliario español; y esta vez si, beneficien a este sector tan estratégico para la economía de nuestro país.

Quedo a disposición de quien necesite asesoramiento o una interpretación de este Real Decreto– del cual adjunto link aquí-, tanto a través de los comentarios de este artículo, como del formulario de contacto del mismo blog.