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Cambios (vueltra atrás) en los contratos de alquiler

Hace unos días se publicaba en el BOE un nuevo Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en materia de vivienda y alquiler, que viene a complementar al «intento fallido» del Real Decreto-ley 20/2018 de 14 de diciembre, que finalmente no fué convalidado en el Congreso, y por tanto todo lo anunciado en el mismo había quedado en una especie de «limbo normativo». Ambos han establecido algunos cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal. Principalmente en lo que se refiere a la duración de los contratos, garantía o fianzas, etc. Y también en lo referente a los apartamentos turísticos y su regulación dentro de las Comunidades de Propietarios. Por tanto, seas arredantario, arrendador o simplemente lleves gestión de alquiler turístico, este artículo te interesa.

 

Ley alquiler cover

 

A continuación vamos a realizar un resumen de los principales artículos de las citadas leyes que han sido modificados, y que desde el día 6 de mazo de 2019 pasan a estar en vigor:


1.- Régimen transitorio.

Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-Ley continuarán rigiéndose por el régimen legal que les era de aplicación, sin perjuicio de lo que las partes pudieran acordar a futuro.

2.- Duración de los contratos de arrendamiento de vivienda preaviso de no renovación.

Aumenta de 3 a 5 años el plazo legal mínimo en el que el inquilino podrá permanecer en la vivienda arrendada, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso el plazo será de 7 años.

Igualmente, el periodo de prórroga tácita, que ahora es de 1 año desde que finaliza el plazo de prórroga obligatoria, también aumenta a 3 años.

Además, se aumenta a 2 meses el plazo de preaviso previsto para la no renovación del contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

Por otra parte, se establecen los motivos de necesidad que activan la facultad de recuperación de la vivienda por el propietario para destinarla como su vivienda habitual, la de sus hijos, padres o cónyuges, deberán quedar previamente recogidos expresamente en el contrato.

3.- Gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato.

Estos gastos serán a cargo del arrendador cuando sea una persona jurídica (una sociedad, una empresa), salvo los gastos por los servicios contratados a iniciativa directa del arrendatario.

4.- Limitación en las garantías adicionales a la fianza.

Se limitan las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración (más de 5-7 años según la condición del arrendador)

5.- Actualización de renta.

Estará sujeta al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

6.- Apartamentos turísticos.

Se realiza una precisión técnica en la norma para excluir del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a las viviendas de uso turístico, estándose a lo que establezca la normativa sectorial turística de aplicación.

Asimismo, relacionado también con los apartamentos turísticos, se reforma la Ley de Propiedad Horizontal para abrir la posibilidad de que por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación de las comunidades de vecinos, puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de esta actividad en dicha comunidad.

7.- Apoyo a los grupos más vulnerables.

Habrá posibilidad de subrogación en caso de fallecimiento del inquilino en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

Además, se acuerdan otras medidas de apoyo a los grupos más vulnerables, como la mayor coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en supuestos de vulnerabilidad y la obligación de señalar día y hora para el desahucio.

8.- Inscripción registral.

Los contratos de arrendamiento no inscritos en el Registro de la Propiedad tendrán eficacia ante «terceros», por lo que el comprador de una vivienda con arrendamiento vigente no tendrá más remedio que respetar el contrato hasta su finalización.



Hacienda

CAMBIOS EN MATERIA FISCAL

1.- La exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción del contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

2.- Modificación en la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para eliminar la obligación de pago del impuesto al arrendatario en el alquiler social. Además, los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para viviendas que se mantengan sujetas a alquilar a precio limitado.

 

OTRAS REFORMAS

También han sido incluídas otras medidas en este Real Decreto-ley, entre las cuales yo destacaría las siguientes:

-Estimular la realización de obras de eliminación de barreras físicas en los edificios, mejora de accesibilidad.

-Modificación de los procedimientos judiciales de desahucio para que, en coordinación con los servicios sociales, se pueda conseguir una alternativa habitacional a los afectados.

 

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Como conclusión, vemos que este conjunto de medidas impulsadas por el Gobierno, teóricamente persiguen facilitar el acceso al alquiler a determinados colectivos -como los jóvenes-, y así equilibrar la posición entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, parecen de dudosa efectividad en lo que se refiere a conseguir mayores garantías para los propietarios de viviendas, que ante los diferentes riesgos que les ocasiona un alquiler, en la mayoría de los casos prefieren no alquilar o directamente vender la vivenda. Tampoco parece que vayan a lograr frenar la «burbuja» existente en los precios del alquiler en determinadas ciudades como Madrid o Barcelona.

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Business Economy Real Estate

Porqué vender con un agente inmobiliario me sale más a cuenta

En un mundo como el actual, en el que las nuevas tecnologías nos hacen más accesible que nunca acercarnos a cualquier producto o servicio, y para lo cual solo necesitamos «hacer un click»; muchas veces necesitamos distinguir entre dos conceptos íntimamente relacionados pero a la vez diferentes: eficacia y eficiencia. Según el gurú del management Peter Drucker: «Eficiencia significa hacer bien las cosas. Eficacia es hacer lo que hay que hacer».

Tal cual entiendo yo dicha reflexión -y en base a la experiencia de lo que supone el día a día de mi negocio-, cuando hablamos de eficacia nos referimos a conseguir un objetivo a cualquier precio. Y cuando nos referimos a eficiencia, se trata de conseguir el mismo resultado, pero con la mínima utilización de recursos. Es decir, -y dicho en castellano antiguo- que nos cueste la menor pasta posible conseguirlo.

Pues bién, si trasladamos este criterio concretamente a la compraventa de viviendas; nuestro objetivo es ser lo más eficientes posible para nuestros clientes, o lo que viene a ser lo mismo, que ellos consigan el trato más favorable para sus bolsillos. Que cuando se trata de compra será conseguir la vivienda al precio más bajo posible; y cuando se trata de venta, vender su propiedad al precio más alto que nos permita el mercado.

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Y claro, como decíamos al principio, la nuevas tecnologías estan cambiando muchas cosas y la mayoría para mejor. De hecho, encontrar una vivienda o un comprador para la nuestra, nunca había sido tan sencillo como lo es hoy día a través de internet. Es tan simple como entrar en un buscador, seleccionar una tipología, precio y ubicación; y podemos acceder a decenas de viviendas que cumplen esos requisitos. Y si lo que queremos es vender una propiedad, de una forma muy ágil y sencilla, podemos haber subido una vivienda a cualquier portal inmobiliario en menos de una hora.

Por tanto, todos coincidiremos en que conseguir nuestro objetivo de compra o venta con eficacia, es relativamente fácil. Pero… ¿eso nos garantiza que lo hagamos de forma eficiente? es decir, consiguiéndolo en el menor tiempo posible y al mejor precio que nos permita el mercado. Porque para eso, ya si que se necesita conocimiento, experiencia y recursos. Y claro, esto es algo en lo que internet ya no nos podrá ayudar. Al menos, si dicho servicio no lo «subcontrata» a PERSONAS.

De hecho y según las estadísticas, entorno al 70% de las personas empezamos la búsqueda o venta de nuestra vivienda a través de internet, aunque más del 40% terminan materializando la operación a través de un agente o agencia inmobiliaria. Y esto es así por diversos factores, pero como decíamos al principio, principalmente por una cuestión de eficiencia. Y si somos más concretos, son 2 los factores que van a condicionar dicho resultado: tiempo y dinero. También la garantía jurídica que supone estar asesorado por alguien con conocimiento y que tenga una mínima estructura, pero en eso se me presupone cierto conflicto de interés, y prefiero no entrar ahí, al menos no en esta publicación.

Tiempo y dinero

1º FACTOR: EL TIEMPO

El proceso de búsqueda o venta de vivienda puede ser agotador, al menos eso nos trasmiten la mayoría de clientes cuando ya llevan tiempo en el mercado. Para evitar estas demoras innecesarias, es importante hacer un filtro de clientes y de propiedades, para planificar esas visitas de compradores, y que realmente se ajusten a sus criterios de búsqueda. La mayoría de agencias cuentan con un software de gestión o CRM, y a través un protocolo de clasificación de clientes, el «casamiento» entre comprador y vendedor se acelera drásticamente.

En este punto podría añadir un sinfín de condicionantes más, pero la mayoría ya se encuentran incluídos en un artículo que escribimos hace unos meses sobre los «6 errores que debes evitar al vender tu vivienda»; el cual invito a consultar, porque seguro que muchos de vosotros os encontraréis identificados con lo que hay escrito en él.

2º FACTOR: EL DINERO

Las estadísticas a nivel internacional son claras en este punto. En un estudio publicado en 2015 por la NAR (asociación internacional de inmobiliarios), el precio medio de venta de las viviendas cuando la operación se realizaba a través de un agente inmobiliario era de 217.950 €. Sin embargo, cuando la venta se producía directamente entre particulares, ese precio bajaba a 183.800 €. Y cuando además dichos particulares se conocían o tenían algún tipo de relación (familiares, vecinos, amigos, compañeros de trabajo, etc), el precio bajaba a 132.900 €.

Estamos hablando de más de 35.000 € de media, es decir, más de un 16% de bajada en el precio. Lo cual, yo creo que evidencia más que de sobra la intervención de un profesional inmobiliario, con independencia del porcentaje de honorarios que incluya dicho servicio; que por lo normal -y esto son también datos a nivel internacional- rondarán entre un 3 y un 6%.

Atendiendo clientes

Así la cosas -y gracias a que nos encontramos en lo que llamamos libre mercado-, cada cual es libre de comprar o vender de la forma que le resulte más cómoda y más se ajuste a su perfil. Eso sí, las estadísticas están ahí, y objetivamente los resultados que arrojan, indican claramente la utilidad de trabajar con un agente inmobilirio; donde lejos de suponernos un gasto añadido, será una inversión que condicionará en gran medida, el ahorro económico y de tiempo que finalmente obtendremos gracias a su gestión. No dejando de ser esto, lo que persigue cualquier persona que sale al mercado de vivienda, ya sea para comprar o vender.

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Economy Technology Trending

Big Data, un arma de venta muy potente

Big data headline

En primer lugar, es interesante definir este «palabro» de Big Data, que no es más que un término anglosajón que viene a referirse al uso de grandes volúmenes de datos, que de forma estructurada ayudan a las empresas en la toma de decisiones. Por tanto, en la denominada era de la información -en la que nos encontramos actualmente-, parece que el saber manejar esos datos a la hora de plantear estrategias empresariales, ya no es una opción, sino de obligado cumplimiento para cualquier organización que quiera obtener resultados de la forma más eficiente posible.

Hasta tal punto es así, que cuando a algún profeta apocalíptico -especie que por desgracia, cada día abunda más-, se le ocurre hablar de una hipotética 3ª Guerra Mundial, dice que será una Ciberguerra, en la cual no se luche con bombas ni banderas, sino a través de la red, mediante el manejo de información. Y aquí lo dejo, ya que no pretendo convertirme en un especimen de éstos, sino simplemente dotar de una dimensión a este tema, que desde una óptica realista nos ayude a contextualizar el potencial que esta herramienta puede tener.

Dicho esto, y centrándonos en el sector inmobiliario, cada vez cobra más importancia el manejo de información estructurada, que se genera a través de las transacciones que se producen a diario, y que en los diferentes CRM (programas informáticos que utilizamos las agencias para gestionar la relación con nuestros clientes), se van generando. Segmentando esta información, tendremos datos estadísticos que nos van a ayudar a tomar decisiones estratégicas, a la hora de comercializar una vivienda.

Casas conectadas

Pues bien, dentro de este campo existe un proceso llamado Data Mining -o minería de datos- que como su propio nombre indica, consiste en la extracción de toda esa información generada en nuestras bases de datos, con el objetivo de realizar predicciones basadas en los patrones detectados en las mismas, anticipando lo que previsiblemente va a ocurrir en el futuro. Esto sin duda, nos da una gran ventaja competitiva.

Una de las empresas que mejor ha sabido leer la importancia de esta estrategia empresarial en España, ha sido Noteges Consulting -consultora que hay detrás de Club Notegés, al cual tengo el honor de pertenecer-; cuando desde hace ya casi una década, empezó a alimentar su base de datos con las estadísticas de venta de las más de 30.000 viviendas vendidas a través de sus diferentes asociados en los últimos años. Esto le confiere una posición privilegiada en el sector, y por tanto, una gran validez a sus argumentos.

A través de este Data Mining –que no deja de ser un sistema cuasi-científico, basado en datos estadísticos que han sido obtenidos de transacciones reales-, podemos mostrar a los propietarios de viviendas, cuál será el escenario previsible de venta de su casa, y ayudarles a tomar la mejor decisión a la hora de fijar el precio de salida de su inmueble. Esto les garantiza salir al mercado con las mayores garantías de éxito, lo cual supone tal como alumbramos en el título, un arma de venta muy potente.

En definitiva, el uso del Big Data, tal y como ocurre con el resto de tecnologías que hoy día se ponen a nuestro alcance, trata de facilitar el trabajo del profesional y por otra parte, de mejorar el servicio que podemos dar a nuestros clientes, ofreciendoles información relevante que les ayude a tomar las mejores decisiones. Ya que, a nadie se le escapa que la venta de una vivienda, no es «un huevo que se echa freir», y por tanto, es imprescindible hacerlo siempre minimizando al máximo los riesgos que ello conlleva.

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Economy Marketing Real Estate

El Plan de Márketing Inmobiliario 3.0

Portanda plan de marketing

Según Philip kotler – considerado el padre del «márketing moderno»- en un Plan de Márketing 3.0,«se trata de comprender que conocer al cliente es mucho más que encontrar una persona interesada en tu producto”. De este mensaje, podemos sacar muchas conclusiones, pero si extrapolamos esto al mundo inmobiliario, principalmente nos dice que no hay que poner el foco en la vivienda, sino en las personas que van a habitar esa vivienda, y por ende, en sus necesidades, gustos y posibilidades.

Por tanto, mientras que en un Plan de Márketing 1.0 hablábamos de las 4 P´s (Producto, Precio, Distribución y Comunicación); ahora en el Márketing 3.0, podemos decir que aparece una nueva «P» que es la de PERSONAS -así, en mayúsculas-. Siendo ésta el punto de partida sobre el que debe pivotar el resto del Plan, si queremos ser exitosos con el mismo.

5 P´s

Pues bien, partiendo de esta premisa, a continuación vamos a citar cuáles deberían ser los 5 principales puntos a incluir en un Plan de Márketing inmobiliario 3.0:

1. PERSONAS

Si decimos que partimos de un plan basado en las personas, lo primero que debemos hacer es identificar y determinar nuestro público objetivo. Y por lo tanto, lo que busca un milenials de 35 años en una vivienda, no es lo mismo que lo que busca un perfil más senior de en torno a 60.

Nuestra misión aquí será la de determinar las necesidades, gustos y presupuesto de estos perfiles tipo, con objeto de darles exactamente lo que buscan. Y por supuesto, ofreciéndoles un estilo de vida acorde a dicho perfil y con el cual se identifiquen.

2. PRODUCTO

Es fundamental hacer un Análisis DAFO sabiendo cuáles son las Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades que surgen con la comercialización de nuestro producto. Prestando una especial atención sobre el análisis de la competencia, que en este caso no serán el resto de inmobiliarias, sino los inmuebles que existan en ese mismo mercado con iguales características técnicas. Ya que lo que no ha cambiado en esta disciplina, es que el fín de un buen plan de márkeging, siempre es la diferenciación.

En este apartado, la puesta en escena será fundamental y por eso serán de aplicación aquellas técnicas de Home Staging, ya explicadas en artículos anteriores, y que invito a los lectores a que las revisen en el siguiente enlace, con objeto de no repetir lo ya explicado.

3. PRECIO

Antes de tomar esta decisión, necesitamos estudiar las propiedades comparables en el área dónde se encuentra la vivienda y las condiciones actuales del mercado; diferenciando lo que se vende y lo que no, analizando los porqués, y adaptando el precio a todos estos factores, con objeto de salir al mercado con las mayores garantías de éxito. No en vano, este es siempre el factor más crítico en la decisión de compra.

4. PLACEMENT (Distribución)

En este apartado se deben establecer los canales a través de los cuales vamos a posicionar el inmueble en el mercado, partiendo de que los medios digitales son los que mejores resultados dan en términos de eficiencia, pero sin despreciar algunos tradicionales que todavía siguen siendo muy efectivos. Por ejemplo, hay propiedades destinadas a un cliente inversor extranjero, y donde la mejor forma de llegar a él, será en ferias o través de plataformas de intermediación inmobiliaria internacionales.

Una vez definido el producto y su mercado objetivo, será más fácil determinar cómo distribuirlo o posicionarlo.

5. PROMOTION (Plan de Comunicación)

Decía Cervantes que: «unos cuentos tienen la gracia en sí mismos, es decir, en el argumento, y otros en la manera de narrarlos». Y de eso va este punto, de saber comunicar a través de un adecuado «story telling» o narración de la historia -que decimos en castellano- generando una conexión emocional entre el cliente y la vivienda, creando una atmósfera que emule claramente el estilo de vida que persigue y haciendo que se identifique con él.

En definitiva, y dicho de forma menos filosófica, tenemos que conseguir llegar a nuestro target o cliente potencial, a través de las herramientas de comunicación adecuadas. Por supuesto, en un plan de medios o mix de comunicación, el alma máter es el márketing digital a través de sus diferentes variantes, con el que se obtienen los mejores resultados y de la forma más eficiente posible. Aunque no hay que descartar otros medios tradicionales que aún siguen siendo efectivos, y que van desde el cartel hasta las JPA´s (Jornadas de Puertas Abiertas).

Target meeting

Por último, tal y como decía Peter Drucker: “Lo que no se mide, no se puede mejorar”. Por eso, este plan debe ser evaluado periódicamente, para analizar el cumplimiento de los objetivos marcados, -que en nuestro caso claramente es la venta, y por tanto será evidente si se ha logrado o no- y en función de los mismos, ir evolucionándolo y retocándolo hasta alcanzar dicha meta.

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Economy Real Estate Trending

Sácale partido a tu casa, con Foto y Video profesional

Portada b and w

En anteriores publicaciones hemos hablado sobre Home Staging, Realidad Virtual y algunas otras técnicas aplicables al sector inmobiliario, que son poderosísimas armas de venta. Pero lo que se puede considerar un «basico» -y por tanto no es una opción no contar con ello- son la fotografía y el video profesional, a la hora de mostrar la mejor cara posible de nuestro inmueble. Por supuesto, sin llegar a caer en la overpromising -o promesa excesiva que se diría en castellano-, y que al visitar el inmueble con un cliente después de haberlo visto previamente en fotos, éste crea que le hemos llevado a otro piso distinto.

Por tanto, tal y como ocurre con el resto de herramientas que utilizamos para potenciar las virtudes de cada inmueble, es importante que haya una planificación de esas visitas de potenciales clientes, y también se les muestre la vivienda «al natural», con independencia de que de forma paralela, se muestre en su máximo esplendor a través del reportaje de foto y video profesional. De esta forma, conseguiremos que el cliente sepa ver más allá de las fotos y conozca las posibilidades reales de cada espacio. No en vano, esta estrategia bien gestionada, hace que los inmuebles se vendan hasta un 30% más rápido.

Pues bien, en la línea de anteriores artículos en los que hemos profundizado sobre alguna temática concreta, y haciendo uso del dicho de «zapatero a tus zapatos», le he pedido a nuestro colaborador Carlos Gonzalez de Sintoniza Audiovisuales, que nos resuma de forma breve, cuáles son las principales características que debe reunir un reportaje de foto y video profesional -y cuando digo profesional, es más que evidente que debe ser hecho por un profesional de la fotografía-, para sacarle el máximo jugo a una vivienda y conseguir con ello una venta lo más rápida y efectiva posible.

Salon Calicasas Firma

Según Carlos: «Lo de «una imagen vale más que mil palabras» y «la primera impresión es la que cuenta», son dos frases que resumen perfectamente la importancia de mostrar una buena imagen cuando queremos vender algo. La mayoría de las personas que buscan un inmueble lo hacen a través de internet, y está demostrado que los inmuebles que tienen mayor número de visitas y consultas, son los que tienen una imagen atractiva y de buena calidad.

Para hacer buenas fotografías de interior y un buen vídeo, es imprescindible preparar el espacio; que la vivienda esté limpia y ordenada (Home Staging), y es esencial dedicar un poco de tiempo a analizar los puntos fuertes y la iluminación que tienen las diferentes estancias. Tenemos que resaltar las características del inmueble, y para ello es necesario utilizar equipos profesionales de calidad con objetivos de óptica gran angular, trípode y apoyo de iluminación, entre otros. La posición de la cámara también es importante para no ver las fotografías distorsionadas.

Por último, el retoque fotográfico mejora las fotografías en cuanto a iluminación, colores y contrastes. En el caso del vídeo, a la hora de editar las imágenes, hay que lograr un ritmo adecuado y atractivo, que resalte las virtudes del inmueble.
Por tanto, no podemos considerar el uso de fotografía y video profesional como un gasto, sino como una inversión»[sic].

A continuación, adjunto uno de los últimos videos desarrollados por Carlos para VIVEenGRANADA, en el cual se puede ver cómo no se trata solo de potenciar los propios elementos del inmueble, sino también su entorno, las vistas, luminosidad, etc.

En definitiva, con la foto y video profesional, al igual que con el resto de herramientas que se usan en combinación para conseguir una buena escenificación de la vivienda, apelamos a las emociones y sentimientos que despertaría el desarrollar su propio estilo de vida en ese espacio. Para ello es importantísimo identificar cuáles son las necesidades y deseos de nuestro público objetivo, con objeto de lograr que sean satisfechas con la adquisición del inmueble.

Al fín y al cabo de eso va el márketing, de satisfacer necesidades y diferenciar nuestro producto del resto que hay en el mercado, logrando que sea el elegido. Aunque no quiero profundizar mucho más en esta materia, ya que será objeto de un próximo artículo.

ESCRITO EN COLABORACIÓN CON: Carlos Gonzalez Aguilera de Sintoniza Audiovisuales

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Economy Real Estate Trending

Passivhaus: ¿Casas del futuro o del presente?

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Hace solo unas semanas, publicabamos un artículo sobre el Certificado de Eficiencia Energética y su utilidad de cara a obtener viviendas más eficientes -energéticamente hablando-, y con menores emisiones de CO2; e inevitablemente salió a colación el tema de las Passivhaus. Ya que como indica el título de este artículo, lo que parecía un prototipo de vivienda del futuro, se ha convertido en una realidad del presente. Hasta tal punto, que he sentido la necesidad de escribir este otro artículo, para explicar qué son, cómo funcionan y la proyección que tienen actualmente en el mercado este tipo de construcciones.

Passivhaus -o casa pasiva, que viene a ser su traducción al español- es un estándar de construcción de edificios energéticamente eficientes, con un elevado confort interior y que suponen un ahorro energético de hasta un 80% con respecto al consumo medio de una vivienda «normal» al uso. Y por tanto, no es una marca comercial, sino un concepto de construcción internacional, que ya lleva implantado más de 20 años; con independencia de que en España sea algo relativamente novedoso.

El motivo para que se les considere «pasivas», es porque utiliza esas fuentes naturales emisoras de calor o frescor que nos rodean -dependiendo de la estación o época del año en la que nos encontremos-, evitando así el uso de la calefacción, el aire acondicionado o luz artificial; gracias a elementos como ventanas de triple acristalamiento, marcos altamente aislantes y otros, que como profano en esta materia, prefiero que sea un técnico versado en la misma, quien lo explique.

En ese sentido, le he pedido a nuestro colaborador Paco Rodriguez que es Dr. Arquitecto e Ingeniero de Caminos, además de experto en este campo del Passivhaus -que digo yo, que algo más que nosotros sabrá de esto-, para que sea él quien nos explique con más detalle qué ventajas aportan este tipo de construcciones, y que viabilidad económica tiene para una familia «tipo» española, el apostar por un proyecto de estas características.

Casa pasiva esquema

Según Paco Rodriguez: «El estándar Passivhaus, más que una etiqueta que se le cuelga a la vivienda para marcarla como más sostenible, se trata de una nueva filosofía no solo de construcción, sino de vida para los inquilinos que la habitan. Debido a los efectos evidentes del cambio climático, se hace cada vez más necesario, no solo reducir el consumo de la energía, sino de preservar la que de forma natural encontramos en nuestro entorno, siendo éste un nuevo hábito que puede generarnos muchos beneficios.

Para dicho propósito, Passivhasus plantea desarrollar edificios más inteligentes en los que se cuida especialmente la piel que envuelve la construcción, de forma que las pérdidas de energía sean mínimas (se suele plantear como ejemplo ilustrativo el de un recipiente térmico capaz conservar largo tiempo las bebidas frías o calientes). Además se desarrolla una circulación del aire interior-exterior muy cuidada, que además de mantener una temperatura de confort sin necesidad de calefacción, asegura la calidad del aire que respiramos.

Si bien a priori se podría pensar en una construcción mucho más costosa, se demuestra que la construcción Passivhaus implica sólo un 10% de inversión adicional respecto a lo que exigen las normas de edificación en España. Así, con los niveles de ahorro que el estándar implica, dicha inversión se habrá recuperado ya en el séptimo año y multiplicándose los beneficios por 20 veces a lo largo de 50 años.

En definitiva, el desarrollo de viviendas y otros edificios mediante este estándar, se convierte en una apuesta de futuro muy interesante desde el punto de vista económico y de confort, y donde el único requisito para garantizar el éxito de la construcción, sería contactar con una empresa especialista acreditada por el Instituto Passivhaus, habiendo cada vez un número mayor en España».

People inside PH

Bien, pues una vez explicadas todas los beneficios y características esenciales de este sistema constructivo; vemos que ocurre como al principio con casi todos los avances tecnológicos e innovaciones que se introducen en el mercado, y todavía se encuentra en fase de maduración por parte de los consumidores. Siendo muy habitual el que nos lleve tiempo mentalizarnos de las ventajas reales que conlleva, antes de empezar a adoptarlo tanto a nivel normativo como práctico en nuestras edificaciones. De hecho, en el año 2017 apenas llegaban al 1% el número de edificios construídos bajo este estándar- según la PEP (Plataforma de Edificiación Passivhaus)-.

No obstante y como decía Paco Rodríguez, cada vez son más los técnicos y empresas especializadas y homologadas bajo este estándar en España, por lo que haciendo una vez más referencia al título del artículo, parece que las Passivhaus son ya una realidad y no cosa del futuro.

ESCRITO EN COLABORACIÓN CON: Francisco J. Rodríguez Lorenzo (Grupo Nacimiento) http://www.gruponacimiento.com

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¿Vendes pisos o creas hogares?

Foto hogares

En los últimos años, la profesión del Agente Inmobiliario ha sufrido una gran transformación. Veníamos de unos años donde todo valía, y cualquier persona con unas mínimas habilidades comerciales y sin ningún tipo de infraestructura más allá de un teléfono móvil e internet -típica figura del corredor- era capaz de realizar el “casamiento” entre un buscador de vivienda y cualquier producto inmobiliario que se encontrara en unas mínimas condiciones de habitabilidad. Tambien, que estuviera dispuesto a pagar el precio que se pedía por dicho producto -lo cual no era muy difícil, ya que se vendía todo-.

Por supuesto, la mayoría de estos profesionales fueron los primeros en desaparecer al inicio de la crisis. Lo cual no es motivo de celebración, pero si el hecho de que esto sirviera para meditar y darse cuenta de que ese «todo vale» se había ido para no volver. Siendo el escenario actual -en el cual vemos como al calor del resurgir del mercado inmobiliario empiezan a proliferar de nuevo ese tipo de profesionales-, perfecto para reflexionar y hacerse la pregunta que da título a este artículo: ¿Vendes pisos o creas hogares?

Responder a esa pregunta, requiere de hacer un auto examen, y ver en qué punto de partida nos encontramos y a dónde queremos llegar con el servicio que damos a nuestros clientes. ¿Donde tienes el foco puesto, en el cliente o la vivienda? ¿En dar un servicio o en ganar una comisión con el mismo? ¿En vender cualquier vivienda, o en encontrar la vivienda que realmente cubra las necesidades del cliente? ¿En realizar la operación a toda costa, o en conseguir el trato más justo para cliente comprador y vendedor? ¿Llegar a notaría y despedirte para siempre de ambas partes, o cultivar una relación que no acaba sino que empieza ese día? ¿Ser un actor económico más en el área de influencia de tu negocio, o ser un buen vecino que ayuda en el desarrollo social de esa zona?

Muchas preguntas, ante las cuales solo puede haber dos claros posicionamientos, que además son totalmente antitéticos: Poner el foco en el negocio, o que el negocio venga como consecuencia de ayudar a las personas a crear su hogar. Esto dicho así, podría quedar genial enmarcado en la entrada de cualquier oficina inmobiliaria, y de hecho, sería una idea nada descabellada. A modo de ejemplo, voy a usar la Misión que definí en su día antes de elaborar el plan de negocio para VIVEenGRANADA, y que utilizo como brújula o prisma desde el que mirar, previo a desarrollar cualquier nueva estrategia en la empresa:

«Dar un servicio muy profesional, ético y transparente. Con una clara vocación de servicio, ayudando a nuestros vecinos a crear sus proyectos de vida, y facilitandoles un hogar de la manera más simple, cómoda y segura para ellos. Y por supuesto, aportándoles valor durante todo este proceso»

Partiendo de esa reflexión, corresponde a cada profesional posicionarse en un lado o en otro. Eso si, teniendo claro que si pretendemos dar un servicio de calidad a nuestros clientes y serles de utilidad, no podemos actuar como simples robots. De lo contrario, nada nos diferencia del servicio que puedan ofrecer las tan de moda Proptech -empresas tecnológicas que ofrecen servicios inmobiliarios a través de internet-. Las cuales intentan suprimir esa figura «humana» que aporta el profesional inmobiliario, tan necesaria para aportar valor al proceso; sobretodo, cuando hablamos de hogares para ser habitados por personas; espacios para crear, soñar y amar. Y no de activos inmobiliarios con los que comerciar, sin importar la experiencia vital a desarrollar en ese espacio.

Por otra parte, si tus servicios se limitan a «casar» cliente comprador con una oferta del mercado, no estás haciendo nada que no pueda un sistema de inteligencia artificial como el que ofrecen los portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa, etc. -por citar a algunos de los más conocidos-. Pero claro, si conoces las necesidades reales que tienen tus clientes -que habitualmente suelen ir mucho más allá- y eres capaz de dar servicios como:

  • Asesoramiento legal y fiscal.
  • Arbitraje e intermediación familiar.
  • Búsqueda de la financación.
  • Gestiones y trámites administrativos.
  • Liquidación de los impuestos.
  • Puesta a punto y mantenimiento de la vivienda.

Solo entonces evitarás convertirte en un simple procesador de información, que vendría a ser la figura del Corredor 3.0, y créedme, que en eso cualquier ordenador va a ser mejor que tu.

Foto pantallas

Por tanto, si lo que queremos es dar ese VALOR a nuestros clientes, a la hora de tomar una decisión tan importante como es la búsqueda de su nuevo hogar; debemos centrarnos en ver cómo ayudarles a cubrir sus necesidades reales. Atender a sus deseos, pero también a sus ilusiones y sentimientos. Hacerles sentir lo más cómodos posible durante todo el proceso. Que suponga una experiencia transformadora, a la vez agradable -ya que están poniendo su futuro en nuestras manos-, lo cual supone una enorme responsabilidad. Y que no sea un camino sembrado de dudas y tropiezos, donde se les trate como números o algoritmos en vez de personas; y que los deje marcados para siempre de forma muy negativa.

Por supuesto, en la medida que esa experiencia sea positiva, hará que nos recomienden a familiares y amigos. Es decir, se creará un vínculo que irá más allá de lo profesional, creándose una comunidad de amigos de la marca, que sin duda hará que repitan como clientes el día que vuelvan a necesitar de nuestros servicios.

Dicho esto, cada uno debe decidir en qué bando quiere estar. Eso si, teniendo claro que se recoge lo que se siembra. Por tanto, si nos comportamos como máquinas, nos tratarán como tal, y si ponemos nuestra humanidad al servicio de nuestros clientes, de esta misma forma nos recompensarán, con el mejor de los regalos: su satisfacción con el servicio.

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¿Sube el precio de la vivienda? Si, pero…

Estamos cansados de oír continuamente en las noticias, información tan contradictoria como: «el precio de la vivienda se estanca después de 2 años al alza»; y justo una semana después: «el precio de la vivienda alcanza su mayor repunte desde finales del año pasado»… y así podríamos enumerar un sinfín de noticias más, a cual de ellas más desconcertadora, y que no hacen más que confundir a los consumidores y al público en general.

Por eso, cuando nuestros clientes vienen a nuestra oficina para que les ayudemos a fijar el precio de su vivienda, o bien tenemos la oportunidad de visitarlas para realizar la tasación, nos vemos más que obligados a ejercer una labor didáctica y de concienciación, que les ayude a salir de esa confusión; que en la mayoría de los casos y de forma intencionada, propagan o difunden los diferentes lobbies políticos y sus medios afines.

De hecho, está comprobado como la necesidad de transmitir buenas noticas cuando nos encontramos en campañas electorales, como es el caso de las de Cataluña en los próximos días, hace que escuchemos este tipo de mensajes de euforia que no hacen más que generar falsas expectativas en nuestros clientes, que luego se ven frustradas en cuanto chocan con la realidad del mercado. En la siguiente gráfica, se puede observar este «fenómeno politico» desde el año 2015 hasta hoy.
Mapa fenómeno político
Pues bien, sin ánimo de entrar en política -Dios me libre de ello- me gustaría arrojar un poco de luz en este asunto, utilizando para ello, el último «Informe sobre el precio de la vivienda» publicado por Noteges Consulting a principios de septiembre y que a día de hoy es la referencia a nivel nacional, usado incluso por algunos organismos públicos como la Junta de Andalucia.

Es importante resaltar, que este informe está basado en datos reales de venta de las más de 200 agencias asociadas al Club Noteges repartidas por todo el territorio nacional. La metodología usada para la realización de este informe, se basa en la observación y análisis de las 24.816 viviendas de uso residencial que han sido vendidas, por valor de más de 3.307 millones de euros desde abril de 2.011. Que ya son viviendas y ya son euros. De hecho, Club Noteges aglutina a día de hoy un tercio de la demanda de vivienda en España.


Mapa brecha 2 de 207

 

En la gráfica anterior, se ve la evolución experimentada por los precios desde abril de 2011 hasta el 30 de agosto de 2017, y en ella podemos apreciar como existe un «gap» o «brecha» entre el precio de las viviendas que se ponen en venta y el de las que realmente se venden. Dicho gap se situó en el segundo cuatrimestre de 2017 en -53.036 € de diferencia, entre los 180.221 €, que fue el precio medio de salida de los 11.122 encargos de venta, y los 127.185€, que fue el precio medio de venta, representando dicha diferencia un -29% de media a nivel nacional.

Si atendemos al dato de Andalucía, que es la Comunidad Autónoma donde más presencia tiene el Club Noteges con casi 80 oficinas, desde las que se vendieron 1385 inmuebles en lo que va de año hasta el segundo cuatrimestre de 2017; vemos que representa un 36,2% del total nacional, con un precio medio de 110.2013 € por vivienda y 1.097€/m2.

En base a estos datos objetivos de venta, se ve claramente como después de tres años de estancamiento, se observa un ligero incremento de precio del 4,31% en lo que va de año. Sin embargo, la brecha existente entre el precio unitario que fijaron los propietarios y el que finalmente terminaron vendiendo los inmuebles, en Andalucía ha sido de un -32% (51.945€).

 

 

Como conclusión, podemos afirmar que efectivamente el precio de la vivienda lleva repuntando tal y como se ve en la segunda gráfica de este informe, desde finales de 2013 o principios de 2014, osea, no es algo nuevo. Y en lo que va de año se aprecia una senda alcista, que amen de lo que digan los medios de comunicación no especializados en esta materia, todo parece apuntar a que se va a consolidar a lo largo de este año próximo.

Por lo tanto, a la pregunta: ¿sube el precio se la vivienda? Debemos contestar: Si, en España a nivel general, el precio sube. Esto es cierto. Pero… no en todas las zonas, ni de la misma forma. Por eso es necesario documentarse de una fuente contrastada y especializada, antes de tomar una decisión tan importante, como es la de fijar el precio de venta de una vivienda.