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Algunos consejos para la «temida» mudanza

 

El proceso de cambio de casa es una de las experiencias más bonitas e ilusionantes a las que nos enfrentamos en nuestra vida. Eso si, luego viene la temida mudanza. Si, cuando nos vemos «enterrados» en cajas durante algunas semanas. Claro, de su correcta planificación dependerá que esas semanas se conviertan en meses, o de que en cuestión de días nuestra situación se normalice.

Además, con independencia de que lo hagamos por nuestra cuenta -tirando de family and friends-, o que lo contratemos a una empresa especializada, siempre tendrá un coste. De hecho, de media en España nos gastamos en este trámite entre 125€ y 600€. Por eso, esto es un importe que nosotros solemos incorporar en el presupuesto de compra o venta de vivienda, ya que aunque la mayoría de clientes nos dicen: «No, pero si nosotros tenemos solo cuatro cosas que llevarnos…»; los números dicen que en una mudanza tipo, se transportan de media 50 cajas.

A continuación, dejamos una serie de consejos que en nuestra experiencia te van a ayudar a optimizar el presupuesto de la mudanza, y te ahorrarán algunos quebraderos de cabeza.

 

 

CUANTIFICAR Y HACERNOS UN PRESUPUESTO

En primer lugar hay que seleccionar la cantidad de cosas que vamos a trasladar, es decir, hacer un inventario con lo que nos llevamos y ver el volumen que ocuparía, ya sea en un camión o en nuestro propio coche. Además es importante hacer esta lista por categorías, ya que no es lo mismo trasladar un piano, que ropa. Siendo esto algo, que si finalmente optamos por contratar a una empresa, nos lo va a pedir para poder darnos precio.

Una vez que ya lo tengamos todo, mi recomendación es pedir uno o varios presupuestos de empresas especializadas, ya que muchas veces nos sorprende el hecho de que nos salga más barato que haciéndolo por nuestra propia cuenta. De cualquier forma, hay una serie de gastos de transporte, material de embalaje, etc en los que vamos a incurrir. Por eso, lo importante es medir dicho coste y ya comparar luego que nos sale más a cuenta.

 

PLANIFICAR EL DÍA Y LOS MEDIOS NECESARIOS

Elijas la opción que elijas, es esencial tener un planning que incluya el día y la franja de horas en las que realizarás el traslado. Pon especial atención a la disponibilidad de aparcamiento y al tráfico existente en la zona antes de tomar la decisión.

En lo que se refiere a los medios necesarios, lo ideal será contar con más de dos manos; por lo que si has decidido hacerlo por tus propios medios, infórmate primero de quién -o mejor quiénes- te podrán ayudar. Y una vez aclarado esto y el volumen de cajas o bultos a transportar, ya podrás cuantificar el tiempo que tardarás.

Por último, también será necesario ver de qué vehículos dispones y de su tamaño. Lo ideal es contar con una furgoneta o remolque, ya que el espacio de cualquier utilitario no te va a servir de mucho. Existen multitud de opciones de alquiler de vehículos sin conductor, que a precios muy competitivos, te facilitarán mucho las cosas.

 

Entering the house

CONSEJOS VARIOS

En este último apartado, te dejamos un listado de diferentes cosas que también te serán de utilidad; y aunque dependerán de cual sea tu situación en concreto, seguro que te serán de ayuda:

  • Aprovecha para hacer limpieza, seguro que hay cosas que ni has utilizado, ni utilizarás nunca. Ya se que es dificil desprenderte de ciertas cosas… pero si las donas a cualquier asociación, quizás te será más fácil.
  • Pon el nombre a las cajas de lo que lleva dentro, por ejemplo: libros, vasos, cubiertos, ropa, etc.
  • Lleva en una maleta el neceser y la ropa que vayas a utilizar justo al día siguiente.
  • Unos días antes, empieza a consumir cosas almacenadas en la nevera y compra solo lo imprescindible.
  • Ve cambiando a la nueva dirección todas las suscripciones o dirección de envío para cualquier cosas que estés esperando. No obstante, avisa a tu casero, nuevo propietario o vecino de confianza, para que esté pendiente; por que seguro recibirás cartas durante un tiempo.
  • Recuerda hacer el cambio de titularidad de los suministros (agua, electricidad, gas, teléfono, …). Así como la contratación de los nuevos para tu nuevo hogar. En este punto, seguro que la inmobiliaria te puede ayudar, y así evitarte un nuevo alta de los mismos -lo cual suele tener un coste elevado-, poniéndote de acuerdo con los anteriores inquilinos.

 

Carro caja

 

Seguro que se nos han quedado cosas en el tintero, pero bueno, este breve compendio te ayudará a cubrir la mayoría de contingencias que te puedan surgir durante una mudanza. Finalmente, ya solo nos queda desearte la mayor de las suertes en tu nueva etapa, y que la disfrutes al máximo. Para nosotros es como el «climax». Cuando una vez finalizado el proceso de venta o búsqueda de la nueva vivienda, vemos la cara de ilusión de los los nuevos inquilinos y esa sonrisa cuando les preguntamos: ¿qué tal, cómo os va con la nueva casa?

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El mejor momento para vender es ya

Se suele decir en el ámbito de los negocios, que tan importante es saber cuando entrar, como saber cuando salir. Y esto es aplicable a todo lo que tiene que ver con cualquier tipo de inversión -financiera o no-. Por supuesto, la inversión más común -y en la mayoría de los casos la de mayor cuantía- para una familia tipo española de clase media, es sin duda la compra o venta de su vivienda. Esto hace, que no se deban tomar las decisiones a la ligera, sino de forma meditada y por supuesto, con información contrastada.

Siempre digo a mis clientes, que las decisiones las tienen que tomar ellos, yo lo único que puedo hacer es darles la información y el asesoramiento que les ayude a tomarlas con las máximas garantías de éxito. Y ese es el motivo por el que me he decido a escribir este artículo, para que los datos que aqui se detallan sirvan de guía a cualquiera que esté pensando en salir al mercado de vivienda en estos días (4º trimestre de 2018).

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PIB real

Tal y como se puede observar en las dos gráficas anteriores -la primera sobre la evolución del precio de la vivienda y la segunda sobre la del PIB-; el precio de la vivienda está totalmente relacionado con la marcha de la economía. Y esto se debe a muchos factores, pero yo destacaría uno principal que tiene que ver con el concepto del llamado «flujo circular de la renta». El cual viene a significar -simplificándolo mucho para una mejor compresión-, que cuando la economía empieza a repuntar, las empresas ganan más dinero, suben los sueldos de sus trabajadores, aumenta su estabilidad laboral, aumenta su capacidad de ahorro, los bancos abren el crédito a las familias, y esto hace que aumente proporcionalmente la demanda de vivienda. Y ni que decir tiene, que cuando aumenta la demanda de cualquier producto, tambíen lo hace su precio.

Dicho esto, es una evidencia el hecho de que nos encontramos en un periodo expansivo de la economía, en el cual el PIB va creciendo a un ritmo de en torno al 3% anual desde hace algo más de 3 años, y el precio de la vivienda también. ¡Ojo! esto es como digo de media, y a nivel nacional. Como ya se explicó en otro artículo hace solo unos meses –¿Sube el precio de la vivienda? Si, pero…-, no sube en todos las provincias por igual. Y bien, hasta aquí todo claro (espero).

Ahora, ¿qué puede pasar en el mercado inmobiliario -y por ende con el precio de la vivienda- si la economía se desacelera? Porque según los pronósticos que vienen de las diferentes «voces» con autoridad en la materia, es lo que se espera que pase en el plazo de un año, o año y medio. Y claro, tal cual me lo enseñaron a mi en la facultad, los ciclos económicos tienen siempre 4 fases claramente diferenciadas, que vienen a quedar representadas en lo que se conoce como campana de Gauss, y que son las de depresión, recuperación, cima y recesión; tal cual quedan representandas en el siguiente gráfico.

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En ese sentido, y según los últimos informes publicados por los direntes organismos oficiales y entidades financieras de prestigio -llámense FMI, Banco de España, BBVA Research, Bankinter, etc-, que parece que gozán de autoridad moral en este campo y a cuyo testimonio se le da un grado de validez más que considerable; señalan que nos encontramos a casi la mitad de este ciclo, augurando la cima del mismo para finales del año 2019 o principios del 2020.

Además, y debido a la globalización, tampoco somos inmunes a lo que pasa en el exterior. De hecho, ya conocemos todos el origen de la anterior crisis que empezó en EEUU y que tuvo un efecto contagio inmediato en el resto de economías mundiales. Pues bién, los indicadores macroeconómicos indican esas mismas expectativas de crecimiento para el mercado norteamericano y el resto de economías europeas. No olvidemos que el mercado inmobiliario español se nutre en gran medida de demanda extranjera, que representa aproximadamente el 70% en los mercados de costa.

Monedas en escala

Así las cosas, parece que nos encontramos ante un panorama en el cual, el aumento del precio de la vivienda parece que se va acotando, y que en un horizonte de año o año y medio podría llegar a estancarse, tal cual se espera que lo haga el crecimiento económico. Y en base a esta información, y respondiendo a la pregunta recurrente de tantos clientes, de si se deben esperar para vender o es el momento ya; mi consejo es que no esperen más y salgan al mercado; sin prisas, pero buscando un precio que se encuentre dentro de lo que llamamos el EPV (Escenario Previsible de Venta); casando su objetivo, con la realidad del mercado.

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Vender tras una separación o divorcio

Dividir casa

Está a la orden del día, y no lo digo yo, sino el INE: más de 400.000 parejas se separan al año; entre divorcios, separaciones y nulidades matrimoniales. De hecho, España es el segundo país de Europa con mayor tasa de divorcios. Así las cosas, tras una separación, si la pareja vive de alquiler, la solución es relativamente sencilla. Pero… ¿y si tienen una vivienda en común? Ahí es cuando vienen los «líos», y sobretodo, cuando hay hijos menores de por medio, una hipoteca, etc… ya la cosa se complica un poco más.

Pues bien, las cosas vienen como vienen, y si la relación no funciona, pues qué le vamos a hacer. Eso si, para no caer en aquella frase tan famosa de Henry Ford que decía que: «La mayoría de la gente gasta más tiempo en hablar de los problemas que en afrontarlos»; vamos a ver qué opciones tenemos si nos vemos en una situación como ésta, y cuál puede ser la salida más aconsejable dependiendo de nuestra casuística.

Saco roto

¿HIJOS MENORES A SU CARGO?

En una pareja española «tipo», la vivienda suele ser el activo de mayor valor económico que tiene, y por tanto, cuando dan por finalizada su relación, también será el asunto más importante a tratar, junto con la custodia de los hijos que pudiera tener el matrimonio. Si además éstos son menores de edad -y salvo honrosas excepciones- el uso y disfrute de la vivienda será para el menor/es hasta que cumplan la mayoría de edad. Por ende, la vivienda la va a disfrutar el cónyuge que consiga la custodia de los hijos, tal y como contempla el artículo 96 del Código Civil.

Una vez cumplida la mayoría de edad de éstos, nos encontraríamos ante dos opciones:

1- Iniciar un procedimiento de medidas -contemplado en el artículo 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil- que inste a su venta o adjudicación a uno de ellos –previa compensación económica a la otra parte-.

2- Solicitar el «lanzamiento» del ocupante, en ejecución de la sentencia previa que obtuvieran en el convenio regulador, una vez llegada la fecha de extinción de ese derecho de uso.

 

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Otro factor importante a tener en cuenta, es el régimen económico matrimonial. Así que, dependiendo de si eligieron entre el de bienes gananciales o el de separación de bienes, el reparto de las ganancias o beneficios tendrá una consideración u otra.

Si nos encontramos ante el de bienes gananciales, tanto las deudas contraídas como los bienes adquiridos a partir del momento en que contrajeron matrimonio, serán repartidos entre ambos.

Sin embargo, con la separación de bienes, cada uno puede tener sus bienes privativos y en el momento de la disolución, corresponderán únicamente a la persona que los posea.

Otro tratamiento tienen los denominados bienes privativos -como puede ser caso de las herencias-, ya que al ser la posesión un derecho adquirido con anteriorioridad a contraer matrimonio, tras la separación pertenecerán al dueño legal del inmueble.

 

CASOS ESPECIALES DE PROTECCIÓN

A pesar de lo anterior, el juez puede conceder el uso de la vivienda por un periodo de tiempo limitado a una de las partes, en base al llamado «interés digno de protección» -recogido también en el Código Civil-. Un ejemplo bastante habitual es cuando la madre ha sido ama de casa y ha estado al cuidado de los menores -sin haber trabajado nunca- y debido a su edad no tenga fácil incorporarse al mercado laboral.

En este tipo de casos, incluso la posesión temporal podría ser incluso para la parte que no tenga la titularidad. En estos casos, lo normal es que el juez establezca un periodo de tiempo limitado para ello, o simplemente, el lanzamiento quede condicionado a que dejen de concurrir las circunstancias que motivaron dicho criterio.

 

Cortar documento

CASO MÁS COMÚN: VENDER LA VIVIENDA Y LIQUIDAR LA SOCIEDAD

Cuando el matrimonio está casado en régimen de gananciales -y por tanto la vivienda es de los dos al 50%-. Así que, si ninguno de ellos necesita esa «protección», y el juez fija una asignación temporal, estará condicionada a la venta del inmueble para la liquidación de esa sociedad de gananciales. Por tanto, aquí es donde entramos nosotros -los agentes inmobiliarios- para ayudarles a cumplir dicho objetivo.

Llegado este punto, principalmente nos podemos encontrar con 3 situaciones:

1-. Vender la casa, cancelar la hipoteca -si la hubiere- y repartirse el dinero a partes iguales.

Parece el caso más sencillo, pero no siempre es así. ¿Y si por ejemplo… no hubiera dinero suficiente para cancelar la hipoteca? Efectivamente esto es algo que nos encontramos con bastante asiduidad. O bien porque compraron en el tiempo del «Boom», o simplemente porque han rehipotecado varias veces la vivienda por otros motivos, y el valor de tasación actual no cubra ni siquiera el importe de la deuda.

Ante este caso, o bien disponen de fondos como para sufragar el dinero restante -y así poderla transmitir en condiciones de mercado-; o bien, la alquilen y esperen a que el mercado suba, unido a que al haber cancelado mayor importe de la deuda durante ese periodo, de ese modo se alineen oferta y demanda. Y sino, como última opción, siempre se puede plantear una dación en pago al banco -lo cual ya adelanto que no es tan fácil, aunque todo se puede negociar-.

2-. Que una de las partes se quede con la vivienda.

En estos casos, la parte adquiriente deberá abonarle la diferencia a la otra para compensarle, ya sea mediante la solicitud de un préstamos al banco, o con su propia liquidez si la tiene.

En caso de que ya tuvieran una hipoteca concedida para el pago de la vivienda en cuestión, también podrá subrogarse la parte adquiriente en la misma, y compensar económicamente a la otra parte o no, dependiendo de su valor actual de mercado.

3.-Compartir la vivienda.

La falta de recursos económicos hace que muchas veces haya que agudizar el ingenio, y durante la crisis ha surgido esta nueva tendencia, que hace que a falta de que mejore la situación económica de la ex-pareja, opten por «compartir» la vivenda. Por supuesto, siempre surgirán más controversias domésticas y por eso bajo mi punto de vista, ésta es siempre la última opción y la menos recomendable.

Otra cosa es que el juez decida que llegado este caso, cada uno de los cónyuges pueda ocupar la vivienda durante un tiempo y vayan alternando su uso, a esperas de que su situación económica mejore. Por ejemplo, que uno la ocupe durante 3 meses y luego el otro.

 

Firma divorcio

 

Vistas las diferentes opciones que tenemos ante una situación tan compleja e incómoda como es una separación; y llegados a ese «punto de no retorno», se debe de actuar con la suficiente claridez de ideas, que nos permita pasar el trance lo antes posible, y con el mejor resultado para ambas partes. Mi recomendación en ese sentido, es ponerse en manos de un abogado especializado en esta materia, y antes de tomar una decisión en un sentido u otro, saber qué respaldo legal tenemos y qué derechos nos asisten.

Con respecto a la venta de la vivienda, también resulta conveniente acudir a algún profesional -inmobiliario en este caso-, que nos ayude a materializar el objetivo que nos marquemos, minimizando todos los riesgos existentes en torno a una operación de compraventa.

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5 Consejos antes de invertir en inmuebles

Portada inversores

En una situación como la actual, en la que los depósitos bancarios apenas dan rentabilidad, son muchos particulares y pequeños ahorradores, los que a diario me preguntan, si les merece la pena o no invertir en activos inmobiliarios. Mi respuesta siempre es la misma: si, pero con cabeza. Es decir, planificando dicha inversión en función de cada perfil, y de las expectativas de futuro que tengamos sobre la misma.

Este fenómeno no es nuevo en nuestro país, ya que las inversiones inmobiliarias siempre han servido de activo refugio tanto a empresas como particulares; y en un sector que está en auge actualmente, parece que es buen momento para entrar. Ya lo decía el actor y cómico estadounidense Mark Twain: «compren tierra, pues no se fabrica más». Las señales e indicadores que manejamos así lo indican, ya que una vez tocado fondo, parece que las expectativas de revalorización son elevadas, aunque no en todos los territorios por igual.

Por eso, como decía al principio, hay que hacerse un análisis, y dependiendo de nuestra situación, optar por alguna de las múltiples opciones que nos ofrece el mercado. A continuación dejo unos cuantos consejos, que bajo mi punto de vista, son la clave a la hora de plantearse invertir en activos inmobiliarios:

Analizando inversiones

1. Analisis inicial
Debemos analizar de cuánto dinero disponemos, y de nuestra capacidad de endeudamiento, si es que hemos decidido recurrir a esa vía. En caso afirmativo, el umbral de rentabilidad de la inversión, siempre debe ser superior al coste de la financiación. Hay muchas fórmulas que nos permiten hacer ese cálculo, siendo las más comunes la TAE y la TIR.

2. Estudiar la oferta existente

No hay productos buenos o malos, ni caros o baratos; sino idóneos o no a nuestro perfil. Por tanto, dependiendo de la zona y muy importante, de si nos planteamos vivir allí en el futuro, debemos escoger algo que cubra esas expectativas. Hay productos bancarios sobretodo en zonas periféricas de menor demanda, que se pueden adquirir a precios relativamente bajos y con financiación casi del 100%. Sin embargo, en las zonas más céntricas, los precios serán más elevados, aunque siempre son un valor seguro. También hay zonas de estudiantes y hospitales donde nos garantizamos una alta rotación, si lo que buscamos es obtener rentas de alquiler.

3. Ponerse en manos de profesionales

Para ahorrar tiempo, dinero y dolores de cabeza, lo ideal es trabajar con una o varias agencias, que nos garanticen que el activo a adquirir, se encuentra en unas condiciones de habitabilidad adecuadas, y que sobretodo, paguemos el precio más justo por él. Casi con seguridad van a conseguir un mejor precio que nosotros, gracias a su conocimiento del mercado y sus habilidades negociadoras. Además, nos podrán dar asesoramiento fiscal, financiero y jurídico, para asegurarnos que la operación se lleva a cabo de la manero más segura. Hoy día, muchas agencias ofrecemos el servicio de Personal Shopper Inmobiliario, mediante el cual nos encargamos de todo antes, durante y después de la operación.

4. Visitarlo en persona antes de reservar
Actualmente hay sistemas de realidad virtual, que te permiten ver la vivienda sin tener que desplazarte, lo cual nos hace ahorrar mucho tiempo. Sin embargo, siempre es recomendable visitarlo físicamente antes de formalizar la reserva, con objeto de ratificar que todo aquello que nos ha hecho tomar la decisión, se corresponde con la realidad.

5. Analizar la situación jurídica del inmueble
Antes de firmar, es conveniente solicitar al vendedor un mínimo de documentación, que nos asegure que la transmisión se realizará de manera ágil, rápida y segura. No se trata de que nos quieran engañar, sino que en la mayoría de los casos, ellos mismos nos son conscientes de si hay alguna anomalía. Si decidimos llevar a cabo la operación sin un agente inmobiliario, es importante que al menos los contratos sean revisados por alguna persona con conocimiento en la materia, ya sea un abogado o incluso el propio notario donde vayamos a firmar la compraventa.

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Finalmente, soy consciente de que en este breve compendio, no están todos los factores que existen en algo tan complejo como una compraventa, pero si son todos los que están. A mi entender, son los mínimos a tener en cuenta antes de llevar a cabo la inversión. No obstante, si el activo en cuestión es una vivienda urbana, en el siguiente enlace se pueden encontrar varios consejos más específicos, que ya detallé en otro artículo anterior sobre esta temática.

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Consejos a la hora de buscar una casa

Consejos a la hora de buscar una casa

Buscar una casa de por sí, quizás no sea una tarea dificil, pero cuando lo que buscamos no es una inversión inmobiliaria, sino un hogar para nosotros y los que más nos importan… la cosa ya empieza a no ser tan sencilla. Ya que ello lleva implícito el hecho de que se adecúe a nuestro modus vivendi, estilo de vida y por supuesto, a nuestras posibilidades económicas.

En esta lista quizás no estén todos los factores a considerar -ya que eso nos llevaría para escribir un libro- pero si que están los que bajo mi opinión, podemos tachar de imprescindibles.

 

IMPORTE MÁXIMO DISPONIBLE

Lo primero que debemos decidir es un prespuesto orientativo. Eso sí, teniendo en cuenta que esa cantidad no debería superar el 40% de nuestros ingresos netos mensuales. En base a esa «mensualidad ideal» de hipoteca, ya podemos saber qué hipoteca tenemos que solicitar, partiendo de los ahorros de los que dispongamos.

Por supuesto, también tenemos que saber que los impuestos y gastos asociados a la compra oscilarán entre un 10% y un 12% del precio, y que se tienen que desembolsar al principio. Por tanto, al precio de venta en el que esté ofertado el piso, debemos sumarle al menos ese 10% de gastos; y la hipoteca a solicitar debe ser, la suma de de esas dos cantidades, menos nuestros ahorros.

 

DECIDIR UNA ZONA

A la hora de decidirnos por una zona para comprar nuestra casa, influyen factores objetivos (precios, transportes, comercios, zonas verdes, centros educativos y sanitarios, ocio… ); pero también emocionales (cercanía de nuestros familiaries y amigos, donde nos hemos criado…). Encontrar un equilibrio entre ambos factores nos debe ayudar a tomar la mejor decisión.

 

CÓMO Y DÓNDE BUSCAR

Hay muchas fuentes a las que podemos recurrir tanto de manera presencial (agencias inmobiliarias, servicios municipales y autonómicos, haciendo una prospección de la zona, …); como a través de otros medios o publicaciones (webs y portales inmobiliarios, revistas, anuncios en prensa, etc).

El acudir a una Agencia Inmobiliaria especializada en la zona en la que buscamos, además de ahorrarnos tiempo, siempre nos da el valor añadido de asesorarnos sobre la situación de los precios, ventajas e inconvenientes de ese barrio y por supuesto, una mayor variedad de oferta de viviendas en esa zona en concreto.

Además, y a pesar de la falsa creencia existente de que la interveción de una Agencia va a encarecer la compra, el simple hecho de saber negociar el precio en base a valores reales de venta en la zona, en la mayoría de los casos hará que consigamos un valor de compra más óptimo, de lo que seríamos capaces por nosotros mismos.

 

SUPERFICIE DE LA VIVIENDA

Sin duda la superficie es una de las características más importantes de la vivienda, y debemos distinguir entre superficie construída, que son los metros totales construídos incluyendo todos los elementos como vigas, muros, tabiques y terrazas; y superficie útil, que es la superficie total después de descontar el grosor de esos muros, vigas, tabiques, etc. La diferencia entre ambos conceptos suele rondar el 15%, y en el caso de las terrazas abiertas, se suele descontar la mitad de la superficie en el cálculo.

Por último está la superficie total o computable, que se calcula añadiendo a la superficie construída la parte proporcional de elementos comunes como pasillos, portal, escaleras, jardines, etc. De hecho, esa relación entre superficie construía y superficie total, es la que se emplea para definir las cuotas de participación de la vivienda en los gastos de comunidad del piso. También es la que se usa para la tasación de la vivienda.

 

OTRAS CARACTERÍSTICAS Y ASPECTOS A CONSIDERAR

El espacio y la distribución general de la casa también son importantes (número de habitaciones y baños, ventanas exteriores, pasillos, recibidores, estancias, armarios empotrados, trasteros, …).

La orientación de la vivienda es otro de los aspectos a estudiar, ya que las viviendas exteriores reciben normalmente más luz natural, y las interiores son normalmente más tranquilas y silenciosas. La orientación sur es la más demandada, ya que nos garantiza más horas de luz natural y de más calidad.

Las calidades y acabados de la construcción son también garantía de seguridad, solidez y durabilidad. Entre los elementos a observar durante las visitas, podemos destacar la pintura, baldosas y suelos, molduras, carpinterías y estado de reforma y conservación de la vivienda y del edificio en general.

Las instalaciones tanto de agua, como de electridad y gas, calefacción y/o aire acondicionado, son otros de los elementos que hay que estudiar muy bien y comprobar si cumplen con la normativa oficial vigente; además de si son individuales o colectivas o si se encuentran dados de alta los suministros. Las instalaciones son una de las reformas más costosas a posteriori, y hay que cerciorarse bien de su estado antes de la compra.

 

EL GARAJE

La plaza de garaje es otro elemento importante que debe condicionar la elección de la vivienda, y del cual debemos tener en cuenta varias cosas:

  • Facilidad de acceso.
  • Dimensiones de la plaza y facilidad de uso.
  • Acceso directo de la plaza a la vivienda.
  • Situación jurídica del mismo. Es decir, si es un anexo inseparable de la vivienda y por tanto es una sola finca registral, o si por el contrario es una finca distinta, y en ese caso se deba comprar por separado, con independencia de que se utilice el mismo documento notarial para evitar doble gasto por ese concepto.

 

VIVIENDA VPO O LIBRE

Las viviendas de VPO gozan de una serie de ayudas para la construcción y financiación del proyecto, pero como contraprestación tienen limitaciones tanto de precio como de tamaño, así como en las condiciones de una posterior transmisión (derechos de tanteo, haber pasado un mínimo de 10 años desde la adquisición, …). Además, el incumplimiento de estos límites impuestos por la administración competente, acarrean sanciones y la devolución de las ayudas recibidas.

Las viviendas libres no tienen ningún tipo de limitación en el precio y por tanto están sujetas a la oferta y demanda del mercado, pero en contraposición, por lo general no reciben ningun tipo de ayudas. 

 

DOCUMENTACIÓN A REVISAR ANTES DE FORMALIZAR LA COMPRAVENTA

Si la vivienda a adquirir es de 2ª mano, antes de comprarla debemos revisar la siguiente documentación:

  • Escrituras o título de propiedad del transmitiente.
  • Último recibo anual del IBI.
  • Certificado de la Comunidad de Propietarios de estar al corriente.
  • Nota simple del Registro de la Propiedad para ver estado o posibles cargas.
  • Últimos recibos de los servicios al corriente de pago (agua, luz, gas, …).
  • ITE (Inspección Técnica de Edificios), obligatoria en viviendas con más de 20 años.

Si la vivienda que compramos es de nueva promoción, la informacion y documentación a revisar varia, ya que no estará aún constituída la Comunidad de Propietarios o incluso el promotor podría no haber realizado aún la División Horizontal:

  • Identificación del promotor y datos de su inscripción en el Registro Mercantil.
  • Planos de situación del inmueble y de la vivienda.
  • Descripción de la vivienda (caracteristicas detalladas a lo largo de este artículo).
  • Memoria de calidades.
  • Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
  • Contrato con detalle de todas las condiciones generales (precio, forma de pago, plazo de entrega, …).

 

Pues bién, si decidimos iniciar este proceso a través de un Agente Inmobiliario, él se encargará de comprobar todo, informarnos acerca de la situación real de la vivienda, y de los trámites y documentación a aportar. También se encargará de comprobar si existe algún cambio normativo o alguna ayuda de la que nos podamos beneficiar.

En caso contrario, mi consejo es repasar muy bien este listado, ya que cualquier detalle puede hacer que la operación no pueda llevarse a buen término o tengamos problemas como consecuencia de algún defecto en la misma.

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6 errores que debes evitar al vender tu vivienda

A la hora de vender una vivienda, son muchos los factores que hay que considerar, y de su correcta planificación y organización, va a depender el resultado final que obtengamos y por supuesto, la probabilidad de éxito en la venta. Y es por esto que me atrevo desde mi experiencia, a dar algunos consejos y recomendaciones, que con independencia de la vía de venta que decidamos, siempre nos van a venir bien.

 

ERROR Nº1: FIJAR UN PRECIO DE VENTA INADECUADO

Con frecuencia, solemos sobrevalorar nuestra vivienda por el simple hecho de haber disfrutado de ella durante años, ya sea por nosotros o algún familiar querido. Esto es lo que se conoce como «Síndrome de Estocolmo». Pero claro, el mercado no entiende de valores sentimentales ni de cualquier otra emoción que despierte una vivienda, sino de precios reales de venta, es decir, cruzar oferta y demanda.

Otras veces, encontramos casos de gente que suele usar criterios del tipo: «es que he escuchado que un vecino vende en…»; o: «mirando por internet en esta zona he visto que…» Efectivamente, eso puede ser una referencia, pero basar la decisión de precio en ese tipo de especulaciones, es cuanto menos arriesgado.

Por eso es fundamental trabajar con datos objetivos y fuentes de información fiables y contrastadas, que nos eviten caer en esa confusión. Ya que, si salimos al mercado con un precio demasiado elevado, esto hará que el 80% de los potenciales compradores pierdan el interés, y la vivienda se termine languideciendo o «quemando», como decimos en el argot inmobiliario.

 

ERROR Nº2: LA PRIMERA IMPRESIÓN ES LA QUE CUENTA

Está estudiado que en los primeros 90 segundos, el potencial comprador descarta la vivienda que está visitando por primera vez, o bien se enamora de ella y el efecto es justo el contrario. De ahí que esa primera impresión sea vital y en la misma nos jugamos el que la vivienda se venda o no se venda.

Hoy en día, los profesionales inmobiliarios utilizamos el concepto de Home Staging, para definir esta preparación de la vivienda para la venta. Técnica que combina un conjunto de acciones que permiten realzar una vivienda y darle un aspecto más atractivo para los posibles compradores.

Este tipo de estrategias, hacen que una vivienda se venda en un precio hasta un 15% más alto, además de disminuir el tiempo de venta considerablemente. Ya que, con el stock de viviendas existente, en la mayoría de los casos, la única manera de diferenciarla de la competencia es, apelando a emociones y estilos de vida que puedan ser despertados en el cliente durante la visita.

 

ERROR Nº3: ESCASA O NULA DIFUSIÓN DE LA OFERTA

Otro error muy frecuente, es pensar que con un anuncio en internet -entendiendo como internet a los portales inmobiliarios- y un cartel en el balcón, es suficiente para encontrar al comprador de nuestra vivienda.

Y es que, a día de hoy hay 8 viviendas de media en el mercado por cada comprador, y es importante saber diferenciarnos de la competencia existente, a través de un producto lo más atractivo posible, y saber ofrecerlo o distribuirlo de la manera más óptima, para conseguir nuestro objetivo. En definitiva, vender nuestra vivienda al mejor precio y en el menor tiempo posible.

Por tanto, si decíamos en el punto anterior que es importante preparar una vivienda de cara a la venta, igual de importante es saber qué canales o medios debemos usar para publicitarla. Y es aquí donde surge el concepto de plan de comercialización de la vivienda o plan de márketing, que no es más que un documento escrito que debe contemplar, cómo partiendo del análisis de la situación de la vivienda,  establezcamos nuestros objetivos, y definamos las diferentes estrategias a llevar a cabo para que se cumplan esos objetivos. 

 

ERROR Nº4: LIDIAR CON LOS COMPRADORES

Cuando un comprador va a realizar lo que probablemente va a ser la mayor inversión de su vida adquiriendo una vivienda, en la mayoría de los casos, va a estar muy motivado y será capaz de llevar sus objeciones y estrategia de negociación hasta donde sea necesario para alcanzar su objetivo.

Así mismo y como vendedores, salvo que tengamos experiencia en el campo de las ventas, en la mayoría de los casos o bien vamos a acceder a sus pretensiones, o bien terminaremos perdiendo los nervios, lo que terminará provocando una frustración de las pretensiones de ambas partes y por ende, la ruptura de la negociación .

Sin embargo, si contamos con una tercera parte que haga esa labor de negociador y facilitador de la operación, nos va a situar en una posición más cómoda, y siempre vamos a poder hacer una referencia a una instancia superior, que es la que toma las decisiones, liberándonos por tanto de esa presión. Si además esta persona tiene formación acorde a dicha tarea, sin duda será capaz de conseguir unas mejores condiciones de lo que nosotros podríamos a nivel individial.

 

ERROR Nº5: «EL PAPELEO» O TRÁMITES ADMINISTRATIVOS NECESARIOS

Está claro que uno no puede ser experto en todo, y con independencia de nuestra preparación, lo normal es que hasta que no hayamos realizado un trámite de compraventa, no tengamos el conocimiento suficiente acerca de qué tramites son los necesarios, ni de la manera más óptima de afrontarlos.

Por tanto, no basta con «hacer un google» y buscar en internet: «tramites e impuestos a liquidar en una compraventa», lo cual no nos hace ningún daño, puesto que la información siempre viene bien. Pero eso no nos va a sacar de ningún lado. Incluso contando una una asesoría legal o jurídica, estos trámites pueden ser cubiertos en tiempo y forma, pero quizás no consiguiendo la estructura fiscal y financiera más óptima para nosotros.

En ocasiones nos encontramos con operaciones de herencias, dobles transmisiones, divorcios o separaciones, viviendas de VPO, …por enumerar solo algunas; que pueden llegar a ser de una complejidad extrema, y que de contar o no con un buen asesoramiento, el resultado de la misma puede varia de forma muy significativa.

 

ERROR Nº6: PÉRDIDA DE TIEMPO Y DE NUESTRA INTIMIDAD.

Ya nos enseñaron nuestras madres a «no abrir la puerta a desconocidos», y como en todo lo demás, siempre terminan teniendo la razón. Y en el caso de la venta de una vivienda, esto tiene aún más sentido, ya que abrirle la puerta a alguien que nos toca en el timbre porque ha visto el cartel en el balcón, o bien porque lo ha visto anunciado a través de internet, no deja de ser un atrevimiento. Y principalmente ocasiona en la mayoría de los casos 2 consecuencias.

Por una parte está en juego nuestra seguridad e integridad física, y la de las personas que viven junto a nosotros; y esto es algo que en mi opinión, ya de por sí nos debéria de bastar. Además de el hecho de que en el momento más inoportuno, nuestra intimidad se tenga que ver afectada por esa falta de planificación ante dicho suceso.

Por otra, a día de hoy nuestro activo más preciado es el tiempo, y se estima que una visita a una vivienda nos lleva entre 20 y 30 minutos, y salvo que tengamos un filtro para saber cuando nos encontramos ante compradores «reales»; si, y digo reales, porque el hecho de que una persona visite una vivienda, no es sinónimo de que la quiera o la pueda comprar. Por tanto, no vamos a ser dueños de nuestro tiempo, mientras no tengamos a alguien que nos haga ese filto.

 

LA MEJOR SOLUCIÓN

Quizás ninguno de estos 6 errores por independiente llegue a frustar la operación de venta de nuestra vivienda, pero una combinación de 2 o más de ellos -y creedme que lo raro es que no se nos den 3 ó 4 simultaneamente en cualquier operación- si que provocará complicaciones, lo que redundará en un alargamiento de los plazos de venta y por ende, en un perjuicio económico proporcional al mismo.

Por tanto, mi consejo aquí siempre es dejar que un profesional con conocimiento, experienca y los recursos necesarios para ello, nos eche una mano a realizar la operación con las mayores garantías de éxito posible.