The collapsing barrier and its effects on the residential market

Pantano

Hace unos meses, asistí a una charla en la que escuché hablar sobre como se diseñó la operación de la creación del SAREB -o banco malo para los amigos-, y el ponente utilizó una analogía en la cual lo comparaba con un pantano. Si atendemos a la definición de pantano en el diccionario y lo que considera su principal función, vemos que es la de regular el flujo de agua, ya que al tener capacidad de acumulación, permite controlar los caudales que se entregan al río.

Por lo tanto, visto con la perspectiva del tiempo -y no queriendo ser mal pensado y creer que hubo otro tipo de intenciones políticas-, parece que efectivamente su función ha sido la de contener todo ese stock de viviendas que tenían los bancos en sus balances, para evitar una inundación del mercado inmobiliario, y por ende, los efectos devastadores que hubiera tenido en un sector tan esencial para la marcha de nuestra economía.

Pues bien, siguiendo con la misma analogía y en vistas de la última noticia que llega desde Bruselas -noticia de la que se hizo eco el diario el Mundo hace solo dos días-, en la cual se insta a la banca española a soltar los más de 150.000 millones de euros de sus activos tóxicos para antes de 2020, que traducido a viviendas supone unos 3.000.000 de viviendas; parece que ahora estaríamos hablando de una pantanada. Es decir, de una rotura de esa presa creada artificialmente que es el SAREB, e inundando de forma precipitada un mercado de vivienda, en el cual se está empezando a respirar después de todos estos años de crisis en el sector.

Rotura presa

To understand this threatening phenomenon over real estate industry, it is better to put it in context and to analyse some data over the last events, that makes you think that the “collapsing barrier” is exactly what could happen in the short term in the Spanish residential market. De hecho, ya es conocidada a estas alturas por todos, la operación diseñada por el Banco Santander el año pasado mediante la cual “colocó” al fondo Blackstone 30.000 millones de activos inmobiliarios del Banco Popular; y también la operación cuasi paralela en la que BBVA acto seguido cerraba un acuerdo con Cerberus para traspasarle otros 13.000 millones de activos.

But, in this matter as Jack Trout and Al Ries detailed in their fantastic work of “The 22 immutable laws of marketing”, rules what they called “The ladder law”; meaning, that first goes the leader, and then the rest will follow. So, the main entities have been the first on moving a figure when they see the storm coming from Brussels, but now the rest of the players need to move; and it seems that they are not going to delay this. Starting with Banco Sabadell that has already announced his intention of losing weigh on his balance by the end of this year. On the other hand, the same SAREB which already cleaned the worst of the books of some entities like Bankia, Catalunya Banc, Banco de Valencia and others, through buying those toxic assets, they arranged a deadline in 2019 for selling to the best bidder.

And of course, the problem is not only the number of properties that “sunk” in that dam and now could suddenly emerge; but also the price at which they could go on the market. Only for giving a figure, of all those toxic assets that SAREB took in the year 2012 with a nominal value of 30.000 billion, now they would be willing to get rid of them even under their net book value that is 12.000 billion. Which is a reduction of 60% on their price of acquisition. Therefore, there is no appraisal nor market study that can equate the initial price of those properties, with the market reality.

Contador de billetes

Todos estos datos, son los que nos hacen pensar, que existe una amenaza sobre el mercado residencial de vivienda en España, y que de cumplirse ese pronostico, a la hora de salir al mercado la principal competencia no iban a ser ni los vecinos, ni las casas anunciadas por otras inmobiliarias, sino los bancos. Y lo que es más grave aún, con precios que indudablente generarían un rotura con las leyes que imperan en el libre mercado, donde oferta y demanda van equilibrando el precio de los inmuebles para que se asemeje a la capacidad adquisitiva del comprador, en función de la coyuntura económica del momento.

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