La pantanada bancaria y sus posibles efectos en el mercado de vivienda

Pantano

Hace unos meses, asistí a una charla en la que escuché hablar sobre como se diseñó la operación de la creación del SAREB -o banco malo para los amigos-, y el ponente utilizó una analogía en la cual lo comparaba con un pantano. Si atendemos a la definición de pantano en el diccionario y lo que considera su principal función, vemos que es la de regular el flujo de agua, ya que al tener capacidad de acumulación, permite controlar los caudales que se entregan al río.

Por lo tanto, visto con la perspectiva del tiempo -y no queriendo ser mal pensado y creer que hubo otro tipo de intenciones políticas-, parece que efectivamente su función ha sido la de contener todo ese stock de viviendas que tenían los bancos en sus balances, para evitar una inundación del mercado inmobiliario, y por ende, los efectos devastadores que hubiera tenido en un sector tan esencial para la marcha de nuestra economía.

Pues bien, siguiendo con la misma analogía y en vistas de la última noticia que llega desde Bruselas -noticia de la que se hizo eco el diario el Mundo hace solo dos días-, en la cual se insta a la banca española a soltar los más de 150.000 millones de euros de sus activos tóxicos para antes de 2020, que traducido a viviendas supone unos 3.000.000 de viviendas; parece que ahora estaríamos hablando de una pantanada. Es decir, de una rotura de esa presa creada artificialmente que es el SAREB, e inundando de forma precipitada un mercado de vivienda, en el cual se está empezando a respirar después de todos estos años de crisis en el sector.

Rotura presa

Para poder entender bien este fenómeno amenazante para el sector inmobiliario, lo mejor es contextualizarlo y analizar algunos datos de los últimos acontecimientos, que son los que invitan a pensar que esa “pantanada” es exactamente lo que se podria producir en breve en el mercado de vivienda residencial en España. De hecho, ya es conocidada a estas alturas por todos, la operación diseñada por el Banco Santander el año pasado mediante la cual “colocó” al fondo Blackstone 30.000 millones de activos inmobiliarios del Banco Popular; y también la operación cuasi paralela en la que BBVA acto seguido cerraba un acuerdo con Cerberus para traspasarle otros 13.000 millones de activos.

Pero claro, en esto tal y como detallaban Jack Trout y Al Ries en su fantástica obra de “Las 22 leyes inmutables del márketing”, impera lo que llamaron “La ley de la escalera”; es decir, primero va el lider, y luego le siguen todos los demás. Por tanto, las principales entidades han sido las primeras en mover ficha en cuanto las han visto venir desde Bruselas, pero claro, ahora quedan todas las demás, y además parece que no se van a hacer esperar. Para empezar, Banco Sabadell ya ha anunciado su intención de soltar lastre de su balance este mismo año. Por otra parte el propio Sareb que ya limpió lo peor del balance de entidades como Bankia, Catalunya Banc, Banco de Valencia y otros, mediante la compra de esos créditos tóxicos, ya se ha marcado como fecha límite 2019 para venderlos al mejor postor.

Y claro, el problema no es el número de viviendas que estaban “sumergidas” en ese pantano y que ahora podrian aflorar de manera brusca, que también, sino el precio al que podrian salir al mercado. Por dar un dato, de todos esos activos tóxicos que el SAREB se endosó allá por el año 2012 con un valor nominal de 30.000 millones, ahora estaría dispuesto a desprenderse de ellos incluso por debajo de su valor neto contable que es de 12.000 millones. Lo cual supone una rebaja del 60% sobre el precio de adquisición. Por tanto, no hay tasación ni estudio de mercado que equipare el precio de salida de esos inmuebles, con la realidad del mercado actual.

Contador de billetes

Todos estos datos, son los que nos hacen pensar, que existe una amenaza sobre el mercado residencial de vivienda en España, y que de cumplirse ese pronostico, a la hora de salir al mercado la principal competencia no iban a ser ni los vecinos, ni las casas anunciadas por otras inmobiliarias, sino los bancos. Y lo que es más grave aún, con precios que indudablente

geneuna rotura con las leyes que imperan en el libre mercado, donde oferta y demanda van equilibrando el precio de los inmuebles para que se asemeje a la capacidad adquisitiva del comprador, en función de la coyuntura económica del momento.

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