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¿Pedimos hipoteca o un préstamo personal?

Portada Prestamo personal

Recuerdo un profesor de finanzas que tuve en la facultad, y la respuesta que nos daba cada vez que alguien le preguntaba alguna duda acerca de cualquier fórmula financiera: «Tranquilo, que cuando en vez de ser un ejemplo de pizarra sea tu propio dinero, lo vas a entender perfectamente». Y claro, con el paso de los años y la experiencia, aquella frase hecha -que entonces me pareció una clara evasión de su responsabilidad docente-, ha ido cobrando cada vez más sentido y a día de hoy, la suscribo absolutamente.

Pues bien, esas dudas no son ni más ni menos, que las que nos surgen a cualquiera a la hora de contratar un producto financiero, y en el caso de la financiación de una vivienda, no es menos. Por tanto, ante la pregunta que da título a este artículo: ¿Pido una hipoteca o un préstamos personal?, mi respuesta es: depende de diversos factores. Principalmente serán el importe que necesitamos financiar, el plazo en función de nuestra capacidad de reembolso mensual y el tiempo del que dispongamos para realizar la inversión.

Por eso, a lo largo de este artículo, vamos a analizar cuáles son esos factores y cómo afectan a nivel de costes -que al final es lo que nos interesa- antes de tomar  una decisión en un sentido u otro.

 

IMPORTE A FINANCIAR

Siempre que pidamos entre 30.000€ y 40.000€, lo que más nos va a interesar es un préstamo personal. De hecho, la mayoría de entidades financieras no tienen en su porfolio, hipotecas de viviendas por debajo de ese importe. Esto es así, porque los gastos que suponen para ambas partes la constitución de una hipoteca, harán que por muy competitivo que sea el tipo de interés, no compense.

Como ya vimos en un artículo anterior -y por eso no nos vamos a extender mucho en este punto-, son varios los Gastos e impuestos asociados a la compra de vivienda, y como detallamos en el mismo, se van a situar entorno al 10% del valor de compra si pedimos una hipoteca. Sin embargo, en un préstamo personal, el único coste sería el de la intervención del notario, que rondará un 0,3% de arancel sobre el importe a financiar.

 

TIEMPO DE TRAMITACIÓN

Otro factor que determina mucho la elección es el procedimiento de tramitación en la entidad financiera que elijamos. Ya que, mientras para un préstamo personal se pide solo documentación básica como nómina, contrato laboral y algunos otros datos personales. En la tramitación de una hipoteca hacen un estudio de riesgos más exhaustivo y este lleva su tiempo, que entre unas cosas y otras no suele ser inferior a un mes. Por tanto, dependiendo del tiempo del que dispongamos para materializar la operación, nos interesará una opción u otra.

 

PLAZO Y CUOTA VAN DE LA MANO

Por supuesto -y esto es matemática básica elemental-, si disponemos de más años para pagar algo, lógicamente, las cuotas mensuales van a ser más pequeñas que si apretamos ese plazo.

Veamos a continuación una tabla comparativa, en la que hay un cálculo comparativo para un importe de 60.000 €, aplicando las condiciones tipo para un préstamo personal a 8 años, y las de una hipoteca a 20 años:

 

Prestamo Vs hipoteca

 

Como se puede ver en este ejemplo, el coste total para una hipoteca es bastante superior al del préstamo personal, pero claro, también nos sale una cuota mensual mucho más alta en el caso del préstamo. Por tanto, dependiendo de nuestra capacidad de reembolso mensual, es decir, si podemos destinar esos más de 800 € al mes para el pago del préstamo o no, podremos decantarnos por la primera opción, o por la segunda.

Sin embargo, si en vez de 60.000 € hiciéramos esa misma simulación para 90.000€ ó 100.000 €, ya si compensaría pagar esos gastos de constitución de la hipoteca, ya que por una parte estaríamos pagando un tipo de interés mucho más bajo -actualmente se encuentran incluso por debajo del 2%-; y por otra, estaríamos comparando una cuota mensual de más de 1.000 € en el caso del préstamo personal, frente a una cuota de poco más de 400 € en el caso de la hipoteca.

 

Yendo al banco

 

Así las cosas, conviene hacer un estudio financiero dependiendo de la vivienda a adquirir y de nuestro perfil, con objeto de optar por la opción más idónea para nosotros. De hecho, siempre recomiendo a mis clientes acudir al banco con anterioridad a empezar la búsqueda de vivienda, para no crearse falsas expectativas que una vez metidos en faena, le puedan causar algún tipo de frustración.

De esta forma, y una vez superado ese primer paso, ya solo nos queda ir a comprar nuestra casa de forma tranquila y con la seguridad de que la financiación no será ningún problema.

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Hemos heredado una casa… ¿y ahora qué hacemos?

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Las herencias son uno de los principales nichos de captación para una agencia inmobiliaria, y claro, esto hace que con los años de ejercicio en la profesión, ya se nos hayan dado prácticamente todas las casuísticas en torno a este hecho. De ahí el motivo de escribir este artículo, para dar nuestra visión y algunos consejos acerca de la forma de abordar una herencia, y para que sirva a modo de guía para todo aquel que lo necesite.

Y si además lo unimos a que es un acto jurídico importante -y por tanto requiere de asesoramiento legal-; y que al tratarse de varios copropietarios en la mayoría de los casos, las diferentes circunstancias personales y familiares de cada uno, afectarán al desarrollo de la operación (distintos lugares de residencia, diversidad de opiniones y criterios, diferentes circunstacias económicas, etc); por no hablar de si la relación entre ellos es mejor o peor -ya que «en todas las casas se cuecen habas»-. Por eso muchas veces nos vemos obligados a actuar más que como agentes inmobiliarios, como mediadores familiares.

Bien, pues en este artículo vamos a ver de forma resumida, qué cosas conviene tener en cuenta a la hora de poner una casa venta, si la pensamos legar en herencia o si directamente ya la hemos heredado.

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PLANIFICACIÓN

Uno de los principales errores consiste precisamente en no planificar, ya sea por la falta de testamento -que es algo que no cuesta más de 100 €-, o bien porque a pesar de que se haya hecho, no se haya ido actualizando conforme las circusntancias de la familia hayan evolucionado. Si es así, la ley ya establece cuál es la parte legítima que le corresponde a cada parte.

Además, existe la posibilidad de legar en vida o incluso vender y repartir la herencia -lo cual es siempre las opción más recomendable-, ya que se está exento en un 99% de pagar el impuesto, siempre que sea entre padres e hijos y el dinero se destine a la compra de primera vivienda.

Otra opción aún más conservadora es, que los padres compren cualquier propiedad, y la pongan directamente a nombre de los hijos, con objeto de evitarles ese futuro gravámen, una vez fallecidos.

OBLIGACIONES FISCALES

En España, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está cedido a las Comunidades Autónomas y se liquida a través del modelo 650 -el cual se puede descargar a través del siguiente enlace-. Dicha liquidación se realiza bajo el formato de autoliquidación para la adquisición «mortis causa», y el tipo impositivo dependerá de la Comunidad Autónoma donde residiera la persona fallecida.

En algunas comunidades se está exento casi al 100%, mientras en otras como Andalucía, desde el 1 de enero de este mismos año -fecha en la cual fué reformada la Ley-, se está exento del pago, siempre que no supere el millón de euros, y que el grado de parentesco sea  1 ó 2 (conyuges, padres o hijos). Para el resto (hermanos, primos, sobrinos, etc), siguen teniendo que pagar para recibir la herencia.

Por otra parte, tenemos el impuesto de la Plusvalía Municipal, tributando la diferencia entre el precio que se pagó por el inmueble en su adquisición y su valor al heredarlo. No obstante, este impuesto se encuentra actualmente en vías de reforma, y se puede evitar cuando el propitario ha obtenido claramente una minusvalía con la venta. Lo que los abogados especializados están recomendando, es pagar el impuesto y luego presentar un recurso solicitando su devolución, teniendo que liquidarlo antes de los 30 días hábiles desde que se firma la compraventa.

Para obtener una información más detallada al respecto, se puede consultar el siguiente artículo que publicamos anteriormente en el cual se explica esto en más detalle.

Hacienda

PLAZOS LEGALES

El Código Civil dice que tanto la aceptación como la renuncia son actos voluntarios y libres, por lo que se podrá realizar en cualquier momento. Eso sí, si no lo hacen pasados los treinta días desde el fallecimiento, se entiende que lo aceptan directamente. Por eso se recomienda aceptar la herencia a beneficio de inventario ante notario, ajustánse a dichos plazos previstos en el Código Civil, reservándose el derecho a deliberar y renunciar posteriormente una vez finalizado el inventario.

Eso sí, una vez adjudicada la herencia, el plazo para la liquidación del impuesto de sucesiones, en los términos explicados en el párrafo anterior, será dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento del causante. 

EL TRÁMITE DE ACEPTACIÓN

Lo primero de todo, será solicitar el certificado de defunción en el Registro Civil. A continuación, y dependiendo de si el fallecido otorgó testamento o no, habrá que iniciar un acta para la declaración de herederos, para lo cual habrá que solicitar un certificado en el Registro General del Actos de Última Voluntad, lo cual se puede hacer directamente desde la notaría, o a través de caulquier sede del propio Ministerio de Justicia.

Lo recomendable en este sentido, es que en el caso de que el fallecido otorgara testamento, acudir a la notaría donde lo realizó y hablar con el notario, y que nos informe de todo y conozcamos de que punto partimos.

Una vez realizados los trámites de aceptación, nos queda recibir los bienes y registarlos a nuestro nombre, lo cual debe hacerce en el Registro de la Propiedad.

Consultor

Pues bíen, una vez detallado el proceso burocrático de una herencia, vemos como para una persona que no se dedica a la gestión y no tiene conocimientos en esta materia, puede convertirse en una auténtica odisea; y dependiendo de cómo sea la relación entre todos los herederos, incluso sirva para que se creen controversias tanto en el reparto de los bienes, como en el de las tareas a realizar, y la responsabilidad que asume cada uno en el proceso. Por eso, siempre recomiendo ponerse en manos de alguien conocimiento en la materia, que garantice que este trámite se lleva a cabo de la forma más ágil y segura.

 

 

 

 

 

 

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Gastos e impuestos asociados a la compra de vivienda

Si hace unas semanas publicábamos un artículo dedicado a los Gastos e impuestos asociados a la venta de una vivienda, ahora le toca el turno a los asociados a la compra. Que como ya decíamos en esa publicación, son siempre la principal duda que surge a ambas partes cuando llega el momento de hacer el cierre de la operación. Y que aunque esto es algo ya recogido en la ley, resulta conveniente detallar en el contrato de señal o arras para evitar disquisiciones al respecto en el momento más crítico de la negociación.

Pues bien, a continuación vamos a repasar cuáles son esos gastos e impuestos de forma detallada, y que principalmente son el IVA o ITP -dependiendo de si la vivienda es nueva o usada-, IAJD, notaría, registro y gestoría.

IVA / ITP

Si la vivienda que compramos es nueva, tendremos que pagar el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) junto con el precio de la vivienda al promotor o vendedor de la vivienda. Será él quien liquide el impuesto frente a la Hacienda Estatal.

Los tipos aplicables en la actualidad son:

Si por el contrario la vivienda que adquirimos es usada, es decir, de segunda mano; tendremos que pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas), que ingresará el mismo comprador en la correspondiente Hacienda Autonómica que corresponda dependiendo de donde se encuentre la vivienda.

Aunque el tipo de gravamen será el que establezca cada Comunidad Autónoma, en términos generales se sitúa entre un 6% y un 10%. El importe a liquidar, se halla mediante el resultado de multiplicar el precio de la vivienda, por el tipo impositivo aplicable en cada caso.

Existen también tipos reducidos para menores de 35 años (3,5%), familias numerosas, etc. Por lo que conviene asesorarse bien, ya que esto deberá ser manifestado ante notario el día de la firma para gozar de dicha deducción y no tener luego problemas.

IAJD

El IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), que se debe de pagar cada vez que se firma un documento notarial que sea inscribible en el Registro, como ocurre con las compraventas y las hipotecas. Nuevamente es un impuesto que gestionan las Comunidades Autónomas y se liquida a través del modelo 600, bajo el formato de autoliquidación.

Con respecto al tipo impositivo, variará dependiendo del valor escriturado y de la Comunidad Autonóma, aunque de forma general se sitúa entre un 0,5% y un 1,5% sobre el importe de la operación.

También hay tipos reducidos al igual que con el ITP para familias numerosas o con algún miembro descapacitado, entre otros supuestos. Por lo tanto, nuevamente es conveniente informarse bien antes de materializar la operación.

GASTOS DE REGISTRO

Por otra parte, también será necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad de la hipoteca, y cuyo coste dependerá del capital concedido, pudiendo llegar hasta los 1.000 € dependiendo del caso. Aunque habitualmente, es la propia gestoría del banco -como veremos en el último apartado-, la que se encarga de dicho trámite. Eso sí, suelen pedir una provisión de fondos que suele rondar entre los 1.200 € y los 2.000 € para dar cumplimiento de ello.

GASTOS DE NOTARÍA

Los gastos de notaría van a depender de lo acordado en el contrato de señal o arras. Lo habitual es que dichos gastos sean “Según Ley”, lo cual quiere decir que a la parte compradora le corresponden pagar Copias de Notaríay a la parte vendedora le corresponderá pagar la Matriz de NotaríaLo cual supone aproximadamente el 40% del gasto total de la notaría y dependerá del importe de la transmisión. A modo de orientación, en una operación de compraventa de unos 120.000 €, podría rondar los 300€ ó 400€. Éstos deberán ser desembolsados en el mismo día del acto de la firma.

GESTORÍA

Solo se paga gestoría cuando contratamos una hipoteca para comprar la vivienda, siendo dicha gestoría -normalmente designada por el propio banco-, la que se encarga de liquidar todos los impuestos y trámites necesarios, hasta la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. De esta forma, se asegura la entidad financiera que la finca hipotecada gozará de todos los requisitos legales.

Para ello, normalmente nos pidirán una provisión de fondos en la cual, además de el importe necesario para dichos trámites, incorporarán sus honorarios profesionales. Por dar una orientación, para una vivienda tipo de menos de 200.000 €, dicha provisión suele rondar entre 1.200 € y 2.000€. Una vez hecha la inscripción, nos devolverán la cantidad sobrante y todos los justificantes y facturas emitidas en organismos, notaría y registro.

Pues bién, estos son los gastos e impuestos que debemos afrontar a la hora de comprar una vivienda, y que de media van a rondar el 10%. Por eso, siempre es recomendable añadir dicho porcentaje al presupuesto destinado a la compra, con objeto de no vernos faltos de liquidez una vez cerrado el acuerdo.

Además, como vemos son trámites perfectamente asumibles por cualquier persona con un mínimo de tiempo y conocimiento en la materia. No obstante, conscientes de que esto no siempre es así, hay muchas agencias inmobiliarias que le asesorarán o incluso le brindarán la oportunidad de hacerse cargo de dichas gestiones, lo cual es siempre la opción más recomendable. Sino, siempre podrá recurrir a una gestoría que le preste este servicio.

Para cualquier duda o aclaración con respecto a la información aportada en este artículo, como siempre, quedo a disposición de cualquiera que lo necesite.

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Requisitos para poder optar a una vivienda de VPO

Viviendas VPO Cover

Las viviendas de VPO (Viviendas de Protección Oficial) tienen como principal ventaja, un precio de compra inferior a la vivienda libre, lo cual hace que sean por lo general, más asequibles para el consumidor. También tienen una serie de limitaciones, como en el tamaño -siendo viviendas de máximo 90 metros-, tener que ser destinada a domicilio habitual, así como en la imposibilidad de traspasarlas durante los diez primeros años, -salvo excepciones-, y un precio máximo de venta o alquiler ya estipulado.

Por tanto, a pesar de que hoy en día hay viviendas protegidas para casi cualquier tipología de demandante, será necesario estudiar los requisitos a cumplir por los mismos, y que dependerán de cada Comunidad Autonóma; ya que son las que tienen las competencias en materia de vivienda y varían de unas a otras.

Además, con la aprobación del Nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 -del cual dejo aquí enlace a un artículo escrito anteriormente sobre el mismo- , existen una serie de ayudas financieras y subvenciones por parte del Estado y las diferentes Comunidades Autónomas, de las cuales nos podemos beneficiar. En Andalucía, además se aprobó recientemente la Ley 1/2018, de 26 de abril que introduce algunos cambios sobre el derecho y medidas para la vivienda protegida.

Jovenes VPO

REQUISITOS VPO EN ANDALUCÍA

En ese sentido, y debido a que mi experiencia y ámbito de actuación se circunscriben principalmente a la comunidad autónoma andaluza, voy a centrarme en los requisitos exigidos en este territorio:

  • Para solicitar una vivienda protegida en alquiler debes inscribirte en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida de la localidad donde desees residir.
  • Las viviendas tienen que ser la residencia habitual y permanente de sus titulares.
  • El comprador debe ocupar la vivienda en el plazo máximo de seis meses a partir de la entrega de llaves, en caso de viviendas en venta, y tres meses, en caso de viviendas en alquiler.
  • El plazo de duración del régimen legal de las viviendas calificadas al amparo del Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020 será de 30 años, sin posibilidad de descalificación.
  • Durante el periodo legal de protección, cualquier transmisión de la vivienda estará sujeta a un precio máximo.
  • No podrán transmitirse intervivos ni ceder su uso durante diez años desde la formalización de la compra, salvo autorización de la Delegación Territorial de Fomento y Vivienda.
  • Durante el periodo legal de protección, las viviendas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legales en favor de la Administración de la Junta de Andalucía o del Ayuntamiento o entidad pública designados.
  • Iran destinadas a unidades familiares cuyos ingresos no superen 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). No obstante cada uno de los programas establecerá las limitaciones para su acceso y régimen legal, destacando los siguientes:

-Viviendas Protegidas de Régimen Especial: Destinadas a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen 2,50 veces el IPREM.

-Viviendas Protegidas de Régimen General: Destinadas a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen 3,50 veces el IPREM.

Viviendas Protegidas de Precio Limitado: Destinadas a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen 5,50 veces el IPREM.

Dependiendo del tipo de protección que tenga la vivienda, se fijará un precio máximo tanto de compra como de alquiler, y dependiendo del nivel de renta de la persona, así serán las ayudas de las que se podrá beneficiar.

Funcionario

SOBRE EL TRÁMITE DE VENTA O DESCALIFACIÓN

Así las cosas, no podrás vender la vivienda hasta haber pasado esos 10 años desde la compra, teniendo que pedir autorización a la Comunidad Autónoma para ello, y tendrás que devolver las ayudas recibidas hasta el momento. Además de que el precio máximo de venta estará limitado, debido a su calificación de vivienda protegida. Incluso a partir de los 10 años, dicha calificación seguirá existiendo hasta que se alcancen los 30 años que exige la Ley actual, y para evitarlo, tendrás que iniciar el trámite de descalificación.

Durante dicho periodo, no solo estará limitado el precio máximo, sino también el cliente que la podrá adquirir, teniendo que cumplir los mismos requisitos de VPO detallados en el apartado anterior. Tambien le corresponden un derecho de tanteo y retracto a la Administración, lo cual le otorga el derecho preferente de adquisición sobre la misma.

Este trámite de descalificación se debe tramitar en la Delegación Territorial de Vivienda pertinente, y se suelen resolver en un plazo máximo de tres meses. Dicho trámite estará condicionado por la devolución de las ayudas recibidas y la autoliquidación de los beneficios fiscales aparejados. Posteriormente, esta descalifiación se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.

 

Por último y a modo de conclusión, vemos como tanto el trámite de compra como especialmente el de venta, tienen su aquel, y por tanto, lo más recomendable es ponerse en manos de algún profesional con experiencia que nos asesore, acerca de la forma de llevar a cabo este proceso de forma ágil y segura, evitando los diferentes riesgos y contratiempos que puedan surgir, así como los correspondientes costes económicos derivados de los mismos.

 

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Cohousing: una forma de vida práctica

Colour houses

El Cohousing o vivienda colaborativa, es un concepto moderno de vivienda con superficies reducidas en detrimento de los servicios comunes, ya que como su propio nombre indica, son zonas para compartir y colaborar en la comunidad. De hecho, esta idea que nace en Dinamarca en los años 60 -en la cual no hay división horizontal, sino que impera el régimen de Cooperativa-; se ha ido extendiendo a otros paises de Europa y America, habiéndose consolidado ya como una forma de vida, y que cuenta sin ir más lejos en España actualmente, con al menos 30 Cooperativas en funcionamiento.

Al tratarse de Cooperativas, la propiedad es compartida entre todos los cooperativistas, teniendo cada usuario en realidad un derecho de uso sobre la misma. Por tanto, si alguien quiere vender dicho derecho,  la Cooperativa los tasará según el coste de adquisición más los intereses legales y lo venderá a otro usuario según el resultado de dicha tasación. La forma jurídica es la del contrato de cesión o derecho de uso recogido en el Código Civil.

Boceto cohousing

Hay diferentes tipos de Cohousing, donde los residentes pueden escoger y su propio modelo de convivencia -según su critero-, distinguiendo lo que son zonas privadas y las comunes, en función de su visión de estos entornos colaborativos. Por supuesto, también depende del perfil sociodemográfico de los usuarios. De hecho, la arquitectura y urbanismo de estos espacios son diseñados por los propios usuarios, en incluso el equipamiento de los mismos.

De entre las muchas activiades que se plantean en esas zonas comunes, podemos encontrar desde las más elementales como limpieza y gestión del edificio, hasta cocina comunitaria, salón de actos, guardería, enfermería, lavandería, gimnasio, etc. También varían bastante los entornos en los que se ubican, pudiendo ser desde las típicas viviendas plurifamiliares en ambientes urbanos, hasta casas unifamiliares en entornos más rurales. De hecho, muchos de los usuarios que apuestan por este modelo, lo hacen para huir de la contaminación y desarrollar una forma de vida más saludable.

Elderly people

Otro de los factores que hacen que este modelo esté proliferando, es el propio reto demográfico, del cual se habló anterioremente en otro artículo, y por tanto no voy a extenderme aquí sobre este asunto. Sin embargo y en relación a este nuevo estilo de vida, el Cohousing se ha convertido en una alternativa práctica y económica para un segmento de población que por circunstancias se encuentra en soledad, y buscan tener con quien compartir, haciendo ideal esto nuevo modo de convivencia.

De hecho, en España hay actualmente unas 10 Cooperativas de «Cohousing Senior»y que a diferencia de las habituales residencias de la tercera edad, se basan en soluciones habitacionales que cubren sus necesidades de privacidad, pero que también les garantiza tener esa compañía de la comunidad, y por supuesto, tener acceso a servicios como el de enfermería 24h o seguridad y vigilancia. Además, existen modelos de financiación personalizados, donde a cambio de su propia pensión o gestionando incluso el alquiler de su vivienda, puede sufragar el coste de mantenimiento de este alojamiento.

Por otra parte, la también conocida dificultad de los jóvenes para acceder a una vivienda -ya sea por falta de estabilidad laboral, movilidad geográfica o simplemente por falta de recursos económicos-, hace que esta nueva forma de vida les resulte más atractiva. Siendo éste otro de los segmentos de población, que junto a los mayores, más recurre al Cohousing o vivienda colaborativa.

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Pues bien, tal  como hemos visto a lo largo de este artículo, son muchos los beneficios de vivir en este nuevo tipo de entornos, entre los que destacan la practicidad, la eficiencia, la conciencia social e incluso medioambiental. Por tanto, parece razonable que este nuevo modelo de construcciones vayan en aumento, debido a que todos estos factores mencionados, no dejan de estar entre las mayores preocupaciones de la sociedad, ya que amenazan la sostenibilidad de nuestro modo de vida actual.

 

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Gastos e impuestos asociados a la venta de una vivienda

Taxes cover

Si estás pensando en vender una casa -ya sea como particular o a través de una inmobiliaria-, debes saber que sobre el precio de la compraventa de la vivienda, tanto a la parte compradora como a la vendedora, le corresponden pagar determinados gastos e impuestos asociados a la misma. Siendo ésto en nuestra experiencia, la principal duda que surge a ambas partes cuando llega el momento de hacer el cierre de la operación. Además, esto es algo que con independencia de estar recogido en la ley, resulta conveniente detallar en el contrato de señal o arras para evitar disquisiciones al respecto.

En este artículo vamos a repasar cuáles son esos gastos e impuestos asociados a la venta de vivienda. Que principalmente van a ser la plusvalía municipal, los gastos de cancelación de la hipoteca -si la hubiera-, y la matriz de notaría. Por supuesto, esta operación de venta tendrá que ser declarada en el IRPF, por lo que si existiera una ganancia patrimonial (es decir, si hemos vendido por encima del precio que pagamos por ella en términos netos), tendremos que pagar también esa plusvalía a Hacienda.

Hacienda

Pues bien, veamos uno por uno esos gastos e impuestos de forma más detallada:

PLUSVALÍA MUNICIPAL

La Plusvalía Municipal, es un impuesto que grava a través de unos coeficientes, el incremento del valor del terreno en el momento de la transmisión de la vivienda. Ésta es calculada usando el valor catastral de la vivienda y el número de años en los que se ha estado en posesión de la vivienda. Dicho cálculo depende de cada Ayuntamiento y se rige por lo contemplado en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Hasta hace muy poco, si el valor catastral del suelo aumentaba, se gravaba sin importar que el propietario hubiera perdido dinero con la venta. Y esto ha sido de hecho, la aplicación e interpretación que se venía practicando con respecto a este tributo. Claro, durante el ciclo económico expansivo previo a las crisis económica, que afortunadamente parece que vamos dejando ya en el retrovisor; no había lugar a dudas, de que año tras año existían esas plusvalías “reales” en cada operación de compraventa que se materializaba, y por lo tanto, casi nadie se planteaba la idoneidad o no de este tributo. Es decir, se tomaban por referencia los valores catastrales dando por hecho que, de forma automática y por el simple paso del tiempo, el suelo se revalorizaba.

La realidad es que en los últimos años lo que ha pasado y sigue pasando, ha sido justo lo contrario. Por tanto, este hecho ha generado una controversia dentro del ámbito social y finalmente jurídico, y que fue puesta de manifiesto con la tan sonada Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017; el cual declaraba en el fallo de la misma, lo que cito literalmente: “Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4864-2016 y, en consecuencia, declarar que los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor”.

Así las cosas, el pago se puede evitar cuando el propitario ha obtenido claramente una minusvalía con la venta. Lo que los abogados especializados están recomendando, es pagar el impuesto y luego presentar un recurso solicitando su devolución, teniendo que liquidarlo antes de los 30 días hábiles desde que se firma la compraventa.

Para obtener una información más detallada al respecto, se puede consultar el siguiente artículo que publicamos anteriormente en el cual se explica esto en más detalle.

GASTOS DE CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

En muchos casos, cuando vendemos una vivienda, todavía queda algún saldo pendiente de amortizar de la hipoteca que se encuentra gravando el inmueble. Por tanto, en este punto pueden darse 2 opciones:

-Que el comprador acepte subrogarse en la hipoteca -en cuyo caso no habrá que pagar ningún gasto de cancelación-, aunque habrá que revisar lo contemplado en la escritura del préstamo al respecto.

-Que se deba transmitir libre de cargas -o porque no necesite el préstamo o simplemente le convenga otra opción de financiaicón, en cuyo caso habrá que cancelarla previamente a la firma de la compraventa.

Pues bien, en este último caso, el préstamo hipotecario normalmente llevará una comisión de cancelación anticipada que suele rondar entre el 0,5% y el 1% sobre el capital pendiente de amortizar. No obstante, y a falta de aprobación de la nueva ley hipotecaría, la ley limita esta comisión a un máximo del 0,5% durante los cinco primeros años, y a un 0,25% a partir del quinto año.

GASTOS DE REGISTRO

Por otra parte, también será necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad de la cancelación de la hipoteca, y cuyo coste dependerá del capital que fué concedido en su día, pudiendo llegar hasta los 1.000 € dependiendo del caso. Aunque habitualmente, es la propia gestoría del banco de la parte compradora, la que se encarga de dicho trámite. Eso sí, suelen pedir una provisión de fondos que suele rondar entre los 800 € y los 1.200 € para dar cumplimiento de ello.

GASTOS DE NOTARÍA

Los gastos de notaría van a depender de lo acordado en el contrato de señal o arras. Lo habitual es que dichos gastos sean «Según Ley», lo cual quiere decir que a la parte compradora le corresponden pagar Copias de Notaría; y a la parte vendedora le corresponderá pagar la Matriz de Notaría. Dicha matriz supone aproximadamente el 60% del gasto total de la notaría y dependerá del importe de la transmisión. A modo de orientación, en una operación de compraventa de unos 120.000 €, podría rondar los 600€ ó 700€. Éstos deberán ser desembolsados en el mismo día del acto de la firma.

IRPF

La venta de una vivienda, está sujeta a tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, teniendo que declarar la ganancia patrimonial obtenida con la venta. El cálculo utilizado para ello es bastante simple, siendo la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor por el que se compró, aplicando además un coeficiente que varía dependiendo del año en que se adquirió el inmueble. Este dato deberá incluirse en la base imponible del ahorro.

En caso de que la vivienda sea vendida por menos importe del que pagamos en su día por ella, existirá lo que se denomina una pérdida patrimonial y por tanto no tributará. No obstante, venimos obligados a declararlo, habiendo incluso la posibilidad de compensar dicha pérdida con las ganancias obtenidas en ejercicios anteriores.

Existen además exenciones al impuesto siempre y cuando se den algunos de los 2 siguientes supuestos:

-Que con independencia de la edad, dicho importe se reinvierta en la compra de una nueva vivienda habitual, obligándose a hacer dicha reinversión dentro de los 2 años siguientes a la fecha de la compraventa.

-Que siendo mayores de 65 años sea su vivienda habitual, o para los que sea una segunda vivienda, constituyan una renta vitalicia con dicha ganancia, dentro del plazo de 6 meses desde la transmisión.

Como conclusión, y en vista de la información aportada sobre los gastos e impuestos que debemos afrontar a la hora de vender una vivienda, vemos que son trámites perfectamente asumibles por cualquier persona con un mínimo de tiempo y conocimiento en la materia. No obstante, conscientes de que esto no siempre es así, hay muchas agencias inmobiliarias que le asesorarán o incluso le brindarán la oportunidad de hacerse cargo de dichas gestiones, lo cual es siempre la opción más recomendable. Sino, siempre podrá recurrir a una gestoría que le preste este servicio.

Para cualquier duda o aclaración con respecto a la información aportada en este artículo, quedo a disposición de cualquiera que lo necesite.

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La pantanada bancaria y sus posibles efectos en el mercado de vivienda

Pantano

Hace unos meses, asistí a una charla en la que escuché hablar sobre como se diseñó la operación de la creación del SAREB -o banco malo para los amigos-, y el ponente utilizó una analogía en la cual lo comparaba con un pantano. Si atendemos a la definición de pantano en el diccionario y lo que considera su principal función, vemos que es la de regular el flujo de agua; ya que al tener capacidad de acumulación, permite controlar los caudales que se entregan al río.

Por lo tanto, visto con la perspectiva del tiempo -y no queriendo ser mal pensado y creer que hubo otro tipo de intenciones políticas-, parece que efectivamente su función ha sido la de contener todo ese stock de viviendas que tenían los bancos en sus balances, para evitar una inundación del mercado inmobiliario, y por ende, los efectos devastadores que hubiera tenido en un sector tan esencial para la marcha de nuestra economía.

Pues bien, siguiendo con la misma analogía y en vistas de la última noticia que llega desde Bruselas -noticia de la que se hizo eco el diario el Mundo hace solo dos días-, en la cual se insta a la banca española a soltar los más de 150.000 millones de euros de sus activos tóxicos para antes de 2020; que traducido a viviendas supone unos 3.000.000 de viviendas; parece que ahora estaríamos hablando de una pantanada. Es decir, de una rotura de esa presa creada artificialmente que es el SAREB, e inundando de forma precipitada un mercado de vivienda, en el cual se está empezando a respirar después de todos estos años de crisis en el sector.

Rotura presa

Para poder entender bien este fenómeno amenazante para el sector inmobiliario, lo mejor es contextualizarlo y analizar algunos datos de los últimos acontecimientos, que son los que invitan a pensar que esa «pantanada» es exactamente lo que se podria producir en breve en el mercado de vivienda residencial en España. De hecho, ya es conocidada a estas alturas por todos, la operación diseñada por el Banco Santander el año pasado mediante la cual «colocó» al fondo Blackstone 30.000 millones de activos inmobiliarios del Banco Popular; y también la operación cuasi paralela en la que BBVA acto seguido cerraba un acuerdo con Cerberus para traspasarle otros 13.000 millones de activos.

Pero claro, en esto tal y como detallaban Jack Trout y Al Ries en su fantástica obra de «Las 22 leyes inmutables del márketing», impera lo que llamaron «La ley de la escalera»; es decir, primero va el lider, y luego le siguen todos los demás. Por tanto, las principales entidades han sido las primeras en mover ficha en cuanto las han visto venir desde Bruselas, pero claro, ahora quedan todas las demás, y además parece que no se van a hacer esperar. Para empezar, Banco Sabadell ya ha anunciado su intención de soltar lastre de su balance este mismo año. Por otra parte el propio Sareb que ya limpió lo peor del balance de entidades como Bankia, Catalunya Banc, Banco de Valencia y otros, mediante la compra de esos créditos tóxicos, ya se ha marcado como fecha límite 2019 para venderlos al mejor postor.

Y claro, el problema no es el número de viviendas que estaban «sumergidas» en ese pantano y que ahora podrian aflorar de manera brusca, que también, sino el precio al que podrian salir al mercado. Por dar un dato, de todos esos activos tóxicos que el SAREB se endosó allá por el año 2012 con un valor nominal de 30.000 millones, ahora estaría dispuesto a desprenderse de ellos incluso por debajo de su valor neto contable que es de 12.000 millones. Lo cual supone una rebaja del 60% sobre el precio de adquisición. Por tanto, no hay tasación ni estudio de mercado que equipare el precio de salida de esos inmuebles, con la realidad del mercado actual.

Contador de billetes

Todos estos datos, son los que nos hacen pensar, que existe una amenaza sobre el mercado residencial de vivienda en España, y que de cumplirse ese pronostico, a la hora de salir al mercado la principal competencia no iban a ser ni los vecinos, ni las casas anunciadas por otras inmobiliarias, sino los bancos. Y lo que es más grave aún, con precios que indudablente generarían un rotura con las leyes que imperan en el libre mercado, donde oferta y demanda van equilibrando el precio de los inmuebles para que se asemeje a la capacidad adquisitiva del comprador, en función de la coyuntura económica del momento.

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Cómo posicionar un inmueble en el mercado internacional

A la hora de posicionar un inmueble en el mercado internacional, es importante hacer un analísis y delimitar a qué mercado/mercados nos queremos dirigir, en función del pefil de comprador o inversor al que va dirigido nuestro inmueble. En función de esto, podremos preparar el plan de comercialización y definir los requisitos necesarios para su puesta en marcha. Porque en un mercado global como el actual, donde la información está como muy lejos a un click de distancia, resulta más fácil que nunca realizar una transacción a nivel internacional. De hecho, del total de viviendas vendidas en lo que va de año, un 13.64 % han sido vendidas a extranjeros, principalmente británicos, franceses y alemanes -en ese mismo orden-, la mayoría en zonas de costa y en las islas.

Por eso, es importante como decíamos definir ese target, y centrarnos en los portales europeos o no, donde anunciar el inmueble, además de preparar toda la información necesaria en el idioma del destinatario, así como disponer de personal cualificado para poder atenderlo en su idioma, o como mínimo, en un inglés «entendible». Ya que, efectivamente los principales portales inmobiliarios en el mundo están en inglés, y suelen ser páginas inmobiliarias de pago con un coste superior a los portales nacionales que todos conocemos (Idealista, Fotocasa, pisos.com, etc); por tanto, es importante optimizar el presupuesto de márketing digital y no «matar moscas a cañonazos», invirtiendo sin control nuestro presupuesto en esos portales.

Captura de pantalla de búsqueda en rightmove overseas.

A continuación, dejo un listado de los principales portales internacionales con propiedades en España, -aunque dentro de la mayoría, podamos acceder a inmuebles repartidos por todo el mundo-, tanto gratuítos como de pago:

  • KYERO.COM
  • THINKSPAIN.COM
  • SPAINHOUSES.NET
  • RIGHTMOVE.CO.UK/OVERSEAS
  • ZOOPLA.CO.UK/OVERSEAS
  • PRIMELOCATION.COM
  • HISPACASAS.COM
  • SPANISHESTATE.COM
  • SAPIENIMMO.COM
  • ESPAGNE-INMOBILIER.COM
  • SPANJEKOOPHUIS.NL
  • SPANSKAHUS.COM
  • GLOBINMO.NET
  • TROVIMAT.COM
  • LISTANZA.COM

En el anterior listado, hay incluídos algunos agregadores internacionales, que «vuelcan» las propiedades a través de pasarelas y que previo pago, ofrecen servicio de posicionamiento e incluso de tradución de los anuncios en los principales idiomas. Por tanto, tal y como decíamos al principio, resulta esencial definir esos paises de destino, antes de elegir el portal o portales que vamos a utilizar.

En ese sentido, según el último estudio publicado por el Colegio de Registradores de la Propiedad en referencia al primer trimestre de este año 2018 -del cual dejo enlace aquí-, hay diez nacionalidades con mayor peso en lo que se refiere a la demanda de vivienda en España en los últimos años, habiendo en general una ligera tendencia al alza en términos de crecimiento. En primer lugar está Reino Unido (15,00%), seguido de Francia (8,15%), Alemania (7,83%), Suecia (6,44%), Bélgica (6,40%), Italia (5,69%), Rumanía (5,38%), China (4,27%) y Marruecos (4,09%).

Pues bien, con estos datos, tenemos una referencia de cúales son los mercados con mayor potencial para vender nuestra propiedad en el mercado internacional, así como las diferentes plataformas existentes dependiendo del tipo de oferta. Por supuesto, esta información no nos garantiza tener vendido nuestro inmueble -ya que el proceso de venta es algo más complejo que todo eso-, en especial cuando estamos hablando de tratar con otras culturas diferentes a la nuestra, con otro idioma, diferente moneda y con marcos legislativos diferentes. Por lo que siempre resulta recomendable ponerse en manos de algún profesional que nos pueda dar soporte para ello, y poder lograr nuestro objetivo con las máximas garantías de éxito.

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¿Renta el alquiler turístico más que el tradicional?

El alquiler turístico se ha convertido en la inversión estrella para pequeños y medianos inversores, atraídos por las rentabilidades más elevadas que teóricamente se pueden obtener con respecto al alquiler tradicional. Pero claro, esto no siempre es así, y además existen riesgos asociados a este tipo de alquiler, así como un vacio legal en lo que se refiere a su tributación y requisitos. En este artículo, me gustaría analizar cuál es la situación actual de este mercado y las diferentes casuísticas que se pueden dar, con objeto de disponer de información antes de decantarse por una opción u otra.

Si analizamos la rentabilidades medias según los datos publicados por Aribnb España en el año 2017, los rendimientos medios del alquiler vacacional están entorno al 6% en viviendas de interior, y si nos acercamos a sitios de costa con una alta ocupación, pueden llegar hasta al 30%. Sin duda esto es un aliciente para cualquier inversor, ya que si lo comparamos con cualquier producto financiero que podamos contratar a día de hoy, parece que no hay parangón.

Sin embargo, en el alquiler tradicional la renta mensual media está en 570 € al mes -si cogemos datos del último estudio publicado por el Ayuntamiento de Madrid-, lo que supone 6.840 € al año. Según este mismo estudio, en una zona no demasiado céntrica, los ingresos anuales de la vivienda vacacional con una ocupación media del 65%, rondarían los 20.000 € anuales. Por tanto, estamos hablando de obtener unos 1.000 € más al mes con este tipo de alquiler y claro, con estas cifras es lógico que cada vez gane más terreno al alquiler tradicional.

Eso si, las viviendas deben cumplir una serie de requisitos de seguridad y habitabilidad para poder destinarse a este tipo de alquiler. Concretamente en Andalucía, dichos requisitos se encuentran recogidos en el Decreto 28/2016, de 2 de Febrero. A continuación dejo un resumen de los mismos:

  • Disponer de licencia de ocupación y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles.
  • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
  • Estar amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato.
  • Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • Disponer de información turística de la zona (lugares de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, aparcamientos, servicios médicos, transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos).
  • Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias y un cartel indicándolo en un lugar visible.
  • Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
  • Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, etc. en función de la ocupación de la vivienda. Asimismo, habrá que contar con un juego de reposición.
  • Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
  • Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran.
  • Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, etc.

También es importante resaltar, que por supuesto ambos ingresos -tanto el del alquiler vacacional como el tradicional- deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Eso si, en el caso del alquiler tradicional el propietario tiene derecho a una deducción del 60% -siempre que sea la residencia habitual del inquilino-, y sin embargo las viviendas vacacionales no gozan de esa deducción. Además, Hacienda ha estrechado el cerco a estas plataformas colaborativas como Airbnb, Home Away, Miuba o Tripping, ya que debido a su falta de transparencia en la información -como ocurre con todos los negocios que se desarrollan a través de internet-, ha aumentado el fraude fiscal en este sector. En el año 2017 Hacienda tasaba en 21.500 personas las que ofrecían su vivienda para este menester a través de dichas plataformas.

Además el lobby hotelero en España, está presionando para que el control sobre este tipo de viviendas, se equipare al que tiene el resto del sector, tanto en pago de impuestos como en características de los inmuebles. De hecho, a lo largo de los próximos meses, se espera que la normativa pueda cambiar, por lo que es importante ser prudentes a la hora de acometer nuevas inversiones en este tipo de proyectos; ya que nadie es ajeno en este país, a la inseguridad jurídica que generan los negocios emergentes. Ya ha pasado antes con el sector del ahorro y eficiencia energética -solo por citar alguno conocido y relativamente reciente-, en el que tras un cambio normativo, lo que sobre el papel era un negocio rentable, dejó de serlo.

Como resumen, podemos afirmar que efectivamente existen grandes oportunidades en esta nueva modalidad de alquiler, pero que como cualquier otro negocio, no está exento de riesgos. También, que es necesario un estudio del nivel de demanda y ocupación de las diferentes zonas, ya que sin duda será el mayor condicionante para la rentabilidad a obtener. Y por último, estudiar la normativa existente tanto en lo que se refiere a los requisitos legales de acondicionamiento y mantenimiento de las viviendas, como de su tributación.

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Nuevo Código Andaluz de Calidad Inmobiliaria

El pasado 8 de mayo, se publicó en el BOJA el texto definitivo sobre el CACI (Código Andaluz de Calidad Inmobiliaria), con el cual se pretenden impulsar medidas para la protección de los derechos de los consumidores de servicios inmobiliarios en Andalucía. Dicha regulación venía siendo demandada desde hace mucho tiempo, por los diferentes agentes sociales y patronales del sector.

Sin ir más lejos, este fín de semana se celebraban en Jaen las VI Jornadas Inmobiliarias de Andalucía organizadas por el COAPI Andaluz -del cual soy asociado-, y en el cual participaron representantes de las principales administraciones implicadas dentro de la Junta de Andalucía, tanto en materia de vivienda, urbanismo y consumo; así como representantes del Colegio de Notarios y Registradores. Por supuesto, también asistimos todos los miembros de este colectivo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, como anfitriones y principales interesados.

Pues bien, con independencia de que aún queda darle forma al Reglamento -y «hasta el rabo todo es toro»-, una vez aprobada la denominada «Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía»-de la cual dejo este enlace para quien quiera profundizar más en ella-, podemos empezar a sacar conclusiones de su utilidad y de las consecuencias para nuestro sector.

En especial, dentro de esta Ley, en su Disposición adicional cuarta, se establecen las «Condiciones de la intermediación inmobiliaria», donde se regula la forma de ejercer la actividad, así como los requisitos mínimos a exigir a los demandantes usuarios de nuestros servicios, y que acontinuación resumo en 3 principales bloques:

  • Obligación de preservar los derechos de los consumidores y usuarios que accedan al mercado inmobiliario.
  • Creación de un registro administrativo en el que se debe inscribir todo aquel que quiera ejercer la actividad de intermediación inmobiliaria acreditando: identificación como persona física o jurídica, domiciliio en el cual ejerce su actividad, formación, pertenencia a Colegio Profesional o no, antecedentes penales y seguro de responsabilidad civil y caución.
  • Información a suministrar a los demandantes usuarios de los servicios, como la garantía de devolución de cantidades, el contrato de servicios, cumplimiento de normativa sobre vivienda protegida, y demás exigencias que resulten necesarias.

En esencia esto es el CACI, y como su propio nombre indica, su principal objetivo es el de dotar de mayor «Calidad» a los servicios inmobiliarios, y también eliminar la mala praxis que tanto ha dañado la imagen del profesional inmobiliario, desde que se liberalizó la profesión allá por el año 2003. De esta forma se frena el que sigan entrando operadores sin los requisitos mínimos necesarios, y se garantiza que los demandantes de nuestros servicios, tengan una mínima garantía jurídica ante los diferentes riesgos asociados a la actividad.