El pasado 17 de junio entró en vigor la «nueva» Ley Hipotecaria, cuyo principal cometido es establecer normas que refuercen la protección de las personas físicas (que no empresas) consumidoras de préstamos que estén garantizados mediante hipotecas  u cualquier otro tipo de garantías sobre bienes inmuebles o terrenos.

Cuando ponía al principio «nueva» -así, entre comillas-, lo que venía a significar es que cuando una ley se lleva fraguando desde el año 2017, corre el riesgo de quedarse obsoleta antes de salir. Quizás sea por ese motivo, que nos hayamos quedado con ganas de más, ya que deja fuera -para no ir más lejos-, un tema tan importante como es la dación en pago.

Tampoco incluye a las empresas, las cuales representan más del 75% del total del dinero prestado según el Banco de España. Y así podríamos entrar en otros grandes olvidados como las hipotecas verdes, o a nivel de claúsulas abusivas, por ejemplo, como las que vinculan el crédito al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), con el cual ya ha dicho Bruselas que no se encuentra muy cómoda, ya que es susceptible de manipular por los bancos.

Atendiendo clientes

Pues bien, después de este preámbulo, vamos a pasar a analizar lo que sí incluye, con objeto de saber su alcance real y en qué nos afecta como consumidores. En ese sentido, estos son los puntos clave que establece:

Es el banco el que pagará el impuesto de AJD

Sin duda uno de los elementos más controvertidos, ya que hasta ahora lo venía pagando el consumidor, y tras la famosa sentencia del 18 de octubre del 2018 por parte del Tribunal Supremo, fué otro de los cambios que se introdujeron en el borrador de esta Ley. Por tanto, a partir de ahora será el banco el que se haga cargo del impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados).

La tasación la seguirá pagando el cliente

Esto no ha cambiado, auque si determina qué profesionales podrán realizar esa tasación de acuerdo a normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, y que por su puesto, sean independientes de la entidad que otorga el préstamo.

Reducción de la comisión por amortización anticipada

Sin duda otra de las medidas estrella incorporadas a esta Ley, y que en el caso de las hipotecas variables, el límite será de 0,25% durante los 3 primeros años de vida del contrato, y del 0,15% entre el tercer y el quinto año.

En el supuesto de que la hipoteca sea a interés fijo, la comisión será del 2% durante los primeros 10 años y de un 1,5% a partir del onceavo.

 

Se han dejado muchos asuntos por cubrir, y esperemos que no haga falta esperar otros 30 años para que este marco jurídico se adapte como digo, a las necesidades actuales de los consumidores.

Reconversíon de las hipotecas variables a fijas y multidivisa

Otro de los elementos introducidos en la Ley, es la posiblidad de reconvertir el tipo de interés de variable a fijo, con objeto de mejorar la planificación y tener una opción de reducir riesgos en escenarios económicos desfavorables. Para ello se fija una comisión límite del 0,15% en caso de reembolso anticipado durante los 3 primeros años.

También considera la posibilidad de convertir el préstamo concedido en moneda extranjera, en la que el propietario esté recibiendo sus ingresos o del Estado miembro dentro de la zona euro donde resida.

Límite del interés de demora

Se estable un límite de el interés que paga el cliente más 3 puntos porcentuales durante el periodo que sea exigible. Importante, además solo podrá devengarse el principal vencido y pendiente de pago.

De hecho, para evitar que haya un embargo, se ha acordado que una entidad pueda activar la «Claúsula de Vencimiento Anticipado por Impago», cuando la demora sea mayor de 12 meses o el 3% del préstamo durante el periodo que comprende la primera mitad de la hipoteca. Pasado este plazo, el límite será de 15 mensualidades o el 7% del importe del préstamo. Esto entra en vigor con caracter retroactivo.

Seguros y otros productos vinculados

Esta ha sido otra de las herramientas que hasta ahora han usado los bancos para compensar la estrechez de márgenes debido a estar moviéndonos en un entorno de tipos de interés negativos. Me refiero a la estrategia de Cross Selling o venta cruzada, que no solo se limita a la contratación de pólizas de seguro, sino también otros como el plan de pensiones, domiciliar la nómina, seguro del coche, etc.

A partir de ahora, estas ofertas deberán suponer un beneficio para el consumidor, teniendo a disponibilidad de éste los precios de mercado de los mismos. Por ejemplo, a mayor contratación de productos, se reduzca proporcionalmente el tipo de interés. Vamos, lo que ya se viene haciendo.

Los gastos de gestoría, notaría y registro, también para el banco

A excepción de los gastos de las copias de la escritura -que las pagará quien las solicite-, el resto de gastos como los de gestoría, aranceles notariales y la inscripción en el Registro de la Propiedad, serán también para el banco. Siendo este otro de los grandes cambios que incorpora la Ley.

Copia de Steve Jobs

La comisión de apertura, un caramelo para los bancos

Claro, si analizamos la Ley, vemos como al banco es al que le toca estrecharse los márgenes, y no nos engañemos, el bancario es un lobby muy potente y no hay más que ver quién ha pagado sus rescates cuando ha sido necesario. Así las cosas, el hecho de que la comisión de apertura se haya dejado abierta, se puede interpretar como un guiño para que puedan compensar esa caída de los márgenes.

De hecho, la Ley no establece ningún límite, y la deja en manos de la «libertad de pactos». Está podrá incluir los gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo, entre otros.

OTROS ELEMENTOS DE MEJORA DE LA TRANSPARENCIA

  • El cliente debe acudir al notario, quien redactará un acta de cara a que el consumidor tenga con al menos 10 días antes de la firma un borrador, con el cual no le queden dudas de lo que está firmando. Esta visita será gratuita para el cliente y deberá realizar un test para acreditar la documentación aportada y solicitada.
  • Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho, quedando prohibidas por ley. Esto vale tanto para prestamista como prestatario. Por ejemplo, en lo que se refiere al interés remuneratorio que paga el cliente, no pudiendo ser éste negativo, con objeto de no causar un perjuicio para el banco.
  • El banco deberá analizar la solvencia del cliente antes de concederle la hipoteca. Para ello tendrá que acudir a la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) -como ya venía haciendo hasta ahora-, pero también a alguan de las entidades de información crediticia en los terminos previstos en la LPD (Ley de Protección de Datos).

Crowding people

En definitiva, vemos como efectivamente esta Ley viene a mejorar la transparencia y protección de los consumidores de créditos hipotecarios, aunque también podríamos decir que aún tiene un importante margen de mejora. Se han dejado muchos asuntos por cubrir, y esperemos que no haga falta esperar otros 30 años, para que este marco jurídico se adapte como digo, a las necesidades actuales de los consumidores.