Vender tras una separación o divorcio

Dividir casa

Está a la orden del día, y no lo digo yo, sino el INE: más de 400.000 parejas se separan al año; entre divorcios, separaciones y nulidades matrimoniales. De hecho, España es el segundo país de Europa con mayor tasa de divorcios. Así las cosas, tras una separación, si la pareja vive de alquiler, la solución es relativamente sencilla. Pero… ¿y si tienen una vivienda en común? Ahí es cuando vienen los “líos”, y sobretodo, cuando hay hijos menores de por medio, una hipoteca, etc… ya la cosa se complica un poco más.

Pues bien, las cosas vienen como vienen, y si la relación no funciona, pues qué le vamos a hacer. Eso si, para no caer en aquella frase tan famosa de Henry Ford que decía que: «La mayoría de la gente gasta más tiempo en hablar de los problemas que en afrontarlos»; vamos a ver qué opciones tenemos si nos vemos en una situación como ésta, y cuál puede ser la salida más aconsejable dependiendo de nuestra casuística.

Saco roto

¿HIJOS MENORES A SU CARGO?

En una pareja española “tipo”, la vivienda suele ser el activo de mayor valor económico que tiene, y por tanto, cuando dan por finalizada su relación, también será el asunto más importante a tratar, junto con la custodia de los hijos que pudiera tener el matrimonio. Si además éstos son menores de edad -y salvo honrosas excepciones- el uso y disfrute de la vivienda será para el menor/es hasta que cumplan la mayoría de edad. Por ende, la vivienda la va a disfrutar el cónyuge que consiga la custodia de los hijos, tal y como contempla el artículo 96 del Código Civil.

Una vez cumplida la mayoría de edad de éstos, nos encontraríamos ante dos opciones:

1- Iniciar un procedimiento de medidas -contemplado en el artículo 775 de la Ley de Enjuiciamiento Civil- que inste a su venta o adjudicación a uno de ellos –previa compensación económica a la otra parte-.

2- Solicitar el “lanzamiento” del ocupante, en ejecución de la sentencia previa que obtuvieran en el convenio regulador, una vez llegada la fecha de extinción de ese derecho de uso.

 

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Otro factor importante a tener en cuenta, es el régimen económico matrimonial. Así que, dependiendo de si eligieron entre el de bienes gananciales o el de separación de bienes, el reparto de las ganancias o beneficios tendrá una consideración u otra.

Si nos encontramos ante el de bienes gananciales, tanto las deudas contraídas como los bienes adquiridos a partir del momento en que contrajeron matrimonio, serán repartidos entre ambos.

Sin embargo, con la separación de bienes, cada uno puede tener sus bienes privativos y en el momento de la disolución, corresponderán únicamente a la persona que los posea.

Otro tratamiento tienen los denominados bienes privativos -como puede ser caso de las herencias-, ya que al ser la posesión un derecho adquirido con anteriorioridad a contraer matrimonio, tras la separación pertenecerán al dueño legal del inmueble.

 

CASOS ESPECIALES DE PROTECCIÓN

A pesar de lo anterior, el juez puede conceder el uso de la vivienda por un periodo de tiempo limitado a una de las partes, en base al llamado “interés digno de protección” -recogido también en el Código Civil-. Un ejemplo bastante habitual es cuando la madre ha sido ama de casa y ha estado al cuidado de los menores -sin haber trabajado nunca- y debido a su edad no tenga fácil incorporarse al mercado laboral.

En este tipo de casos, incluso la posesión temporal podría ser incluso para la parte que no tenga la titularidad. En estos casos, lo normal es que el juez establezca un periodo de tiempo limitado para ello, o simplemente, el lanzamiento quede condicionado a que dejen de concurrir las circunstancias que motivaron dicho criterio.

 

Cortar documento

CASO MÁS COMÚN: VENDER LA VIVIENDA Y LIQUIDAR LA SOCIEDAD

Cuando el matrimonio está casado en régimen de gananciales -y por tanto la vivienda es de los dos al 50%-. Así que, si ninguno de ellos necesita esa “protección”, y el juez fija una asignación temporal, estará condicionada a la venta del inmueble para la liquidación de esa sociedad de gananciales. Por tanto, aquí es donde entramos nosotros -los agentes inmobiliarios- para ayudarles a cumplir dicho objetivo.

Llegado este punto, principalmente nos podemos encontrar con 3 situaciones:

1-. Vender la casa, cancelar la hipoteca -si la hubiere- y repartirse el dinero a partes iguales.

Parece el caso más sencillo, pero no siempre es así. ¿Y si por ejemplo… no hubiera dinero suficiente para cancelar la hipoteca? Efectivamente esto es algo que nos encontramos con bastante asiduidad. O bien porque compraron en el tiempo del “Boom”, o simplemente porque han rehipotecado varias veces la vivienda por otros motivos, y el valor de tasación actual no cubra ni siquiera el importe de la deuda.

Ante este caso, o bien disponen de fondos como para sufragar el dinero restante -y así poderla transmitir en condiciones de mercado-; o bien, la alquilen y esperen a que el mercado suba, unido a que al haber cancelado mayor importe de la deuda durante ese periodo, de ese modo se alineen oferta y demanda. Y sino, como última opción, siempre se puede plantear una dación en pago al banco -lo cual ya adelanto que no es tan fácil, aunque todo se puede negociar-.

2-. Que una de las partes se quede con la vivienda.

En estos casos, la parte adquiriente deberá abonarle la diferencia a la otra para compensarle, ya sea mediante la solicitud de un préstamos al banco, o con su propia liquidez si la tiene.

En caso de que ya tuvieran una hipoteca concedida para el pago de la vivienda en cuestión, también podrá subrogarse la parte adquiriente en la misma, y compensar económicamente a la otra parte o no, dependiendo de su valor actual de mercado.

3.-Compartir la vivienda.

La falta de recursos económicos hace que muchas veces haya que agudizar el ingenio, y durante la crisis ha surgido esta nueva tendencia, que hace que a falta de que mejore la situación económica de la ex-pareja, opten por “compartir” la vivenda. Por supuesto, siempre surgirán más controversias domésticas y por eso bajo mi punto de vista, ésta es siempre la última opción y la menos recomendable.

Otra cosa es que el juez decida que llegado este caso, cada uno de los cónyuges pueda ocupar la vivienda durante un tiempo y vayan alternando su uso, a esperas de que su situación económica mejore. Por ejemplo, que uno la ocupe durante 3 meses y luego el otro.

 

Firma divorcio

 

Vistas las diferentes opciones que tenemos ante una situación tan compleja e incómoda como es una separación; y llegados a ese “punto de no retorno”, se debe de actuar con la suficiente claridez de ideas, que nos permita pasar el trance lo antes posible, y con el mejor resultado para ambas partes. Mi recomendación en ese sentido, es ponerse en manos de un abogado especializado en esta materia, y antes de tomar una decisión en un sentido u otro, saber qué respaldo legal tenemos y qué derechos nos asisten.

Con respecto a la venta de la vivienda, también resulta conveniente acudir a algún profesional -inmobiliario en este caso-, que nos ayude a materializar el objetivo que nos marquemos, minimizando todos los riesgos existentes en torno a una operación de compraventa.

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