¿Renta el alquiler turístico más que el tradicional?

El alquiler turístico se ha convertido en la inversión estrella para pequeños y medianos inversores, atraídos por las rentabilidades más elevadas que teóricamente se pueden obtener con respecto al alquiler tradicional. Pero claro, esto no siempre es así, y además existen riesgos asociados a este tipo de alquiler, así como un vacio legal en lo que se refiere a su tributación y requisitos. En este artículo, me gustaría analizar cuál es la situación actual de este mercado y las diferentes casuísticas que se pueden dar, con objeto de disponer de información antes de decantarse por una opción u otra.

Si analizamos la rentabilidades medias según los datos publicados por Aribnb España en el año 2017, los rendimientos medios del alquiler vacacional están entorno al 6% en viviendas de interior, y si nos acercamos a sitios de costa con una alta ocupación, pueden llegar hasta al 30%. Sin duda esto es un aliciente para cualquier inversor, ya que si lo comparamos con cualquier producto financiero que podamos contratar a día de hoy, parece que no hay parangón.

Sin embargo, en el alquiler tradicional la renta mensual media está en 570 € al mes -si cogemos datos del último estudio publicado por el Ayuntamiento de Madrid-, lo que supone 6.840 € al año. Según este mismo estudio, en una zona no demasiado céntrica, los ingresos anuales de la vivienda vacacional con una ocupación media del 65%, rondarían los 20.000 € anuales. Por tanto, estamos hablando de obtener unos 1.000 € más al mes con este tipo de alquiler y claro, con estas cifras es lógico que cada vez gane más terreno al alquiler tradicional.

Eso si, las viviendas deben cumplir una serie de requisitos de seguridad y habitabilidad para poder destinarse a este tipo de alquiler. Concretamente en Andalucía, dichos requisitos se encuentran recogidos en el Decreto 28/2016, de 2 de Febrero. A continuación dejo un resumen de los mismos:

  • Disponer de licencia de ocupación y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles.
  • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
  • Estar amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato.
  • Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • Disponer de información turística de la zona (lugares de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, aparcamientos, servicios médicos, transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos).
  • Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias y un cartel indicándolo en un lugar visible.
  • Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
  • Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, etc. en función de la ocupación de la vivienda. Asimismo, habrá que contar con un juego de reposición.
  • Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
  • Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran.
  • Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, etc.

También es importante resaltar, que por supuesto ambos ingresos -tanto el del alquiler vacacional como el tradicional- deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Eso si, en el caso del alquiler tradicional el propietario tiene derecho a una deducción del 60% -siempre que sea la residencia habitual del inquilino-, y sin embargo las viviendas vacacionales no gozan de esa deducción. Además, Hacienda ha estrechado el cerco a estas plataformas colaborativas como Airbnb, Home Away, Miuba o Tripping, ya que debido a su falta de transparencia en la información -como ocurre con todos los negocios que se desarrollan a través de internet-, ha aumentado el fraude fiscal en este sector. En el año 2017 Hacienda tasaba en 21.500 personas las que ofrecían su vivienda para este menester a través de dichas plataformas.

Además el lobby hotelero en España, está presionando para que el control sobre este tipo de viviendas, se equipare al que tiene el resto del sector, tanto en pago de impuestos como en características de los inmuebles. De hecho, a lo largo de los próximos meses, se espera que la normativa pueda cambiar, por lo que es importante ser prudentes a la hora de acometer nuevas inversiones en este tipo de proyectos; ya que nadie es ajeno en este país, a la inseguridad jurídica que generan los negocios emergentes. Ya ha pasado antes con el sector del ahorro y eficiencia energética -solo por citar alguno conocido y relativamente reciente-, en el que tras un cambio normativo, lo que sobre el papel era un negocio rentable, dejó de serlo.

Como resumen, podemos afirmar que efectivamente existen grandes oportunidades en esta nueva modalidad de alquiler, pero que como cualquier otro negocio, no está exento de riesgos. También, que es necesario un estudio del nivel de demanda y ocupación de las diferentes zonas, ya que sin duda será el mayor condicionante para la rentabilidad a obtener. Y por último, estudiar la normativa existente tanto en lo que se refiere a los requisitos legales de acondicionamiento y mantenimiento de las viviendas, como de su tributación.

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