La tasación no es el precio de venta

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Una tasación es un informe de valoración destinado a determinar el valor de un bien inmueble, normalmente asociado a la solicitud de un préstamo hipotecario -aunque no siempre este es su fin- y que la propia entidad financiera nos va a exigir a la hora de pedir la hipoteca. Hasta aquí no creo que nadie se pierda, ya que no deja de ser éste el uso más común de este documento, a pesar de que como digo, es susceptible de más usos (separaciones, herencias, comprobaciones para hacienda, etc.); y en definitiva, cualquier otro para el que se necesite una referencia objetiva a la hora de establecer el valor del inmueble en cuestión.

Lo que nadie debe de poner en entredicho, es el carácter objetivo de este documento, siempre y cuando esté desarrollado por un técnico competente en la materia. Ya que en esto como en todo, existen criterios técnicos y legales que requieren de un conocimiento profundo, como en cualquier otro oficio. En ese sentido, la orden ECO 805/2003 recoge cuáles son esas normas de valoración de los inmuebles, y regula la formalidad a seguir para que dichos informes tengan validez y carácter oficial.

Dicho lo anterior, también debo de reconocer, que hasta para los que estamos desarrollando diariamente esta profesión, es fácil caer en la confusión entre dos elementos que son complementarios, pero a la vez diferentes: la tasación y el estudio de mercado. Y si atendemos a los diferentes contextos económicos que han acontecido en el último lustro, quizás es más fácil entender de donde viene dicha controversia.

Cuando en el año 2007 obtuve el certificado de Perito Judicial Inmobiliario -justo en la cresta de la ola del ciclo anterior- tengo que decir que las diferencias entre valor de tasación y valor de mercado, difícilmente coincidían; ya que mientras el primero permanecía prácticamente inmune a lo que estaba pasando; el segundo subía y subía, hacías un estudio, y en seis meses estaba desfasado; por lo tanto se habían roto todas las reglas de oferta y demanda -que son las que imperan en un mercado normal- y de alguna manera habíamos perdido todas las referencias.

Así mismo, durante y después de la crisis, la bajada de precios fue tal -con bajadas de hasta el 60% sobre el precio de construcción- que el problema pasó a ser el mismo, pero justo por el motivo contrario. Es decir, ahora el desajuste era a la baja en vez de al alza, y esto hacía que entre el informe de tasación y el estudio de mercado, siguieran existiendo unas diferencias bastante considerables. Con el consiguiente quebradero de cabeza para clientes compradores, constructoras y entidades financieras; que raramente veían alineados los intereses particulares de cada uno, con el resultado de dichos informes.

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La situación actual, después de haber atravesado toda esa travesía en aguas revueltas, es que esas diferencias tan abultadas, en un sentido o en otro, a día de hoy no lo son tanto; habiéndose producido un acercamiento entre ambos elementos (tasación y estudio de mercado), pero sin llegar a confundirse entre ellos, ya que lo que determina a cada uno son factores diferentes, con independencia de que estén íntimamente relacionados.

Por una parte, el informe de tasación se nutre de datos objetivos y por lo tanto hay que realizar una inspección física del inmueble, para comprobar los materiales empleados en la construcción o en posteriores reformas, estado de conservación y otros muchos, con objeto de calcular el valor intrínseco de la vivienda. Es decir, su valor con independencia de su entorno, por lo que aunque se tiene en cuenta el precio por m2 de la zona, en base al método de ajuste del “valor por comparación” -siendo éste el más usado en la tasación de inmuebles urbanos- pero también otros factores correctores que determinan finalmente su valor.

Y por otra parte el estudio de mercado, para el cual no es necesario la visita al inmueble para analizarlo interiormente, sino simplemente tener en cuenta los datos registrales y/o catastrales, así como estudiar la oferta de viviendas en la zona, y sobretodo, ver cuáles son los precios de venta “reales” en los últimos meses. Si, digo reales, ya que es un “secreto a voces” -como se dice en mi pueblo- el hecho de que un precio es el de la venta, y otro distinto en el que se termina inscribiendo la vivienda. Aunque por suerte para todos, esto pasa cada día menos.

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A modo de resumen, podemos concluir con que una cosa es ese valor intrínseco del inmueble, y otro el precio que la gente está dispuesta a pagar por él a día de hoy. Yo suelo decir a mis clientes, que tanto la tasación como el estudio de mercado son importantes y a la vez complementarios; y que del cruce de ambos, obtendremos el valor previsible de venta del inmueble. Ese precio con el que salir al mercado con las mayores garantías de éxito, consiguiendo el mayor precio posible, dentro de un tiempo óptimo, el cual dependerá de las necesidades y motivación de venta de cada propietario.

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