Demografía y vivienda van de la mano

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Hace unos días, tuve el privilegio de asistir a un congreso inmobiliario en Sevilla organizado por Noteges Consulting, donde se dieron cita profesionales inmobiliarios venidos de todos los rincones de España, y se trataron temas de interés general, y especialmente para los que desarrollamos esta profesión tan maravillosa.

Hubo una ponencia en concreto que trataba sobre Demografía, de la mano de Alejandro Macarrón, que actualmente es la máxima autoridad del país en esta materia, y autor del famoso libro “El suicidio demográfico español” -del cual recomiendo su lectura con especial énfasis- ya que aporta datos y argumentos que inevitable provocarán como mínimo, una reacción de alerta tras su lectura.

Pues bien, de todos es sabido que cada año nacen menos niños, y la insuficiente natalidad en los países occidentales -esto no es solo cosa de España- es un fenómeno cuanto menos peligroso, ya que inevitablemente conduce a la extinción de cualquier sociedad.

Grafica INE Demografica

Como se puede ver en la gráfica anterior, el retroceso en términos de crecimiento poblacional en España, únicamente se va amortiguando gracias a los diferentes flujos migratorios que se producen. Sin ir más lejos, según el INE (Instituto Nacional de Estadistica), en el último semestre de 2017 el aumento poblacional fue fruto de un saldo vegetativo negativo de 31.905 personas (186.783 nacimientos, frente a 218.688 defunciones), que se vio compensado con un saldo migratorio positivo de 52.926 personas (hubo 237.115 inmigraciones procedentes del extranjero y 184.189 emigraciones con destino al extranjero).

Por tanto esto es un hecho de sobra conocido y no una profecía apocalíptica ni alarmista. Ahí están los datos del INE, y son matemática básica: si cada vez nace menos gente, y la esperanza de vida cada vez es mayor, pues esto hace que tengamos una población más envejecida, con las consecuencias que eso conlleva para la economía, y por ende para el sector inmobiliario. Y ahí es exactamente donde me gustaría poner el foco, en la repercusión directisima que este fenómeno tiene sobre la demanda de vivienda.

Está perfectamente estudiado, que la demografía tiene unos efectos devastadores en nuestro sector, y de hecho fué la principal causa que provocó la burbuja inmobiliaria previa a la crisis del del ciclo anterior, tan atrás como en el año 2007 -es decir, hace 11 años- con independencia de que nos parezca que fué ayer.

El Centro de Estudios Avanzados de BBVA ya vaticinó en el año 2002 lo que se venía encima, con independencia de que al igual que ahora, la mayoría miraramos para otro lado. Y en base a ese estudio, ya indicaba que lo que rompería esa burbuja y provocaría la crisis en el sector inmobiliario y por extension en el resto de la economía -ya que este sector siempre ha funcionado como elemento amplificador de la misma- sería el efecto demográfico.

Baby boom

Tal y como se puede apreciar en el gráfico anterior, en España nacieron en los años 60 más de 14 millones de españoles, que fueron la denominada generación del Baby Boom. Generación que entre 25 y 30 años después se encontraba buscando adquirir su primera vivienda; lo cual provocó ya una primera burbuja inmobiliaria allá por los años 90.

Esa misma generación, una vez que ya tenía en la mayoría de los casos pagada su primera vivienda en el año 2000, ya se encontraba buscando una segunda vivienda ya sea en la playa, en el campo o en cualquier otra zona, pero diferente a la primera. Esto sumado a los europeos (principalmente ingleses y alemanes) de esa misma generacion que se encontraban entre los 60 y 70 años de edad, y que atraídos por el clima, nuestra gastronomía y los buenos precios de España, compraron unas 100.000 viviendas durante esos años.

Sin embargo, la situación en España a día de hoy es bastante diferente, y partiendo de que esos Baby Boomer ya compraron y que tienen entre 70 y 80 años; que desde 1980 tenemos la tasa de natalidad más baja de Europa y los jóvenes que se encuentran en edad de emancipación (entre los 30 y los 40 años) es tan reducido -y se espera que lo siga siendo para las próximas décadas- y no demandan apenas vivienda; porque mayoritariamente viven de alquiler y se van a conformar con heredar la vivienda de sus padres -ya que son hijos únicos la mayoría de ellos- la demanda real de vivienda a día de hoy en nuestro país, viene motivada principalmente por:

  • Separaciones y divorcios.
  • Traslados laborales.
  • Herencias.

Y si a este fenómeno, le unimos el gran stock de viviendas que ha quedado después de la crisis, hacen que siga habiendo más oferta que demanda de vivienda, con el consecuente efecto en el precio medio de la vivienda en nuestro país.

Por tanto, y ante este panorama tan alarmante, solo cabe hacernos la pregunta que afortunadamente tuve la oportunidad de formularle a Alejandro Macarrón durante su ponencia:

Servidor – ¿Se ha calculado el número de hijos que habría que tener de media en cada seno familiar, para equilibrar la situación demográfica actual en España?

A.M. -Si, y tengo que decir que no es tan complicado revertir esta situación. Con el simple hecho de que en vez de esa media de 1,1 hijo por familia -que es la tasa de natalidad media en España desde los años 80- ésta aumentara a 2 hijos por familia, este asunto estaría resuelto.

Pues dicho lo anterior, y sin ánimo de entrar en la organización familiar de cada matrimonio o pareja, ni de suscitar un debate sobre familia, religión u otros de índole controvertida -nada más lejos del objetivo de este artículo- solo nos queda buscar soluciones que nos permitan adaptarnos a esta nueva situación, como puedan ser las ayudas a la adquisición de vivienda para jóvenes o cualquier otra que facilite el desarrollo de este sector tan importante para nuestra economía.

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